購房貸款是銀行向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。 壹、等額本金貸款預期年化利率計算(基本上本金：利息=1：3) 年應付利息：270000(元~貸款額)*年預期年化利率)*20(年限)=a(元) 年應付本息總計：270000(元~貸款額)+ a(元)=b(元) 3.首月還款：b(元)÷240(月~期數)=c (元)註：月還款額至此依次遞減，絕對不會再超過這個數目。 4.首月利息：270000(元~貸款額)*月預期年化利率)= d(元) 5.首月本金：c(元)-d(元)=e(元)註：壹直到償還全部貸款，每月本金保持e元不變，這也就是等額本金的命名來源。 6.第二月利息：270000(元~貸款額)-e(元)=f(元)(貸款額減去已還本金)f(元)*月預期年化利率)=g(元) 7.第二月還款：e(元~本金)+ g(元)=h(元) 8.第三月利息：f(元~剩余貸款額)-e(元)=i(元) (元)*月預期年化利率)=j(元) 9.第三月還款：e(元~本金)+ j =k(元) 10.依次類推。 註：請註意每月還款額依次遞減元，和等額本息相比等額本金仍然是在先還利息，只不過在每月還款中利息與本金的比例降低了。換句話說就是讓妳每月多還些本金且固定本金數額，這樣逐月所付利息相應減少，這也就是等額本金還貸的前期壓力較大的原因。 二、等額本息貸款預期年化利率計算 1.首月還款：200000(元)*速算表系數)=元)註：月還款額至還貸結束保持不變。 2.首月利息：200000(元~貸款額)*月預期年化利率)=840(元) 3.首月本金元)-840(元)=元) 4.第二月利息：200000(元~貸款額)元)=元)(貸款額減去已還本金)月預期年化利率)=元) 5.第二月本金元)元)=元) 6.第三月利息元~剩余貸款額)元)=元)元)*月預期年化利率)=元) 7.第三月本金元)元)=元) 8.依次類推。 註：請註意每月利息逐月遞減元，本金逐月遞增元，這就是所謂的等額本息，換句話說就是每月利息的減少數額與本金增加的數額基本相等。 三、以上兩種還貸方式的比較(按三個月計算) 1.等額本金三個月***還款元，其中利息元，本金元。 2.等額本息三個月***還款元，其中利息元，本金元。 註：相比較而言兩者利息相差不多，只不過等額本息每月支付的本金較少就降低了每月的還款額，正是減少的這部分本金增加了額外的利息，這也就是造成兩種方式最後的利差的原因。 附：房貸預期年化利率：公積金 以後，1-5年年商業貸款 以後，1-5年年存款預期年化利率：活期三月六月壹年兩年三年五年貸款預期年化利率：六月(含) ，六月到壹年壹到三年三到五年五年以上等額本息還款法，指貸款期間每月以相等的額度平均償還貸款本息。等額本息還款公式： 每月還款額=貸款本金*月預期年化利率*(1+月預期年化利率)^總還款月數/((1+月預期年化利率)^總還款月數-1)等額本金還款法，指每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本息逐月遞減。利隨本清法。總***償還的利息比等額本息法要少。 等額本金還款公式： 每月還款額=貸款本金/總還款月數+(貸款本金-累計已還款本金)*月預期年化利率其中： 累計已還款本金=貸款本金/總還款月數*已還款月數註：商業代款和公積金貸款是依預期年化利率不同來計算的2.貸款月數等額本息法： 利息總額= 本金×月預期年化利率×(1+月預期年化利率) 貸款月數 (1+月預期年化利率) -1 等額本金法： 當前月須還款=(本金-每月本金×當前月)×月預期年化利率+每月本金
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