首先是使用年限，合同上會寫明是40年或70年，如果居住公寓建築在有70年使用年限的土地上，且不具備商業公寓的特性時，就可以認定為住宅公寓，住宅公寓的使用年限就等同於土地的使用年限。
公寓40年和70年產權有什麽不同?
1、土地使用性質。
40年產權的公寓戶型，其土地使用權為40年商業用地性質。而70年的產權為普通住宅，土地使用權為70年。
2、銀行按揭貸款比例。
40年產權的為商業用地，只能使用商業貸款，且貸款額在50%以內。70年產權的為普通住宅用地，可使用商業、公積金兩種貸款方式，可享受國家最高80%的貸款政策。
3、銀行按揭貸款年限。
40年產權的商業用地，貸款時間最長為10年。70年產權的普通住宅用地可支持最長貸款年限30年。
4、生活成本不同。
40年產權的商業用地，在使用水電、煤氣、供暖等均按商業標準收取，是普通的民用2倍左右。70年的普通住宅用地可享受民用水電、煤氣、供暖價格。
公寓房缺點是什麽
1、產權年限短。
公寓房和壹般的住宅房相比，還是有很大缺點的，公寓房的產權年限比較段，因為公寓房基本上都是在商業性質的土地上修建的，所以土地年限僅有40年。而相比住宅的話，住宅的產權年限可達70年之久，要比公寓房長很多，另壹方面，商用公寓土地年限到期後需補高額地價才能繼續使用，這筆費用加上去的話，就更劃不來了。
2、水電管理費貴。
公寓房的用水和用電以及管理費都是按照商業的標準收取的，所以公寓性質的房屋水電氣管理費都要比住宅性質的房屋高很多。大家在買房子的時候不僅要考慮購買房屋的成本，還要結合今後生活的成本來看，比如如果住宅物業費壹個月壹塊錢，而公寓房的物業費壹個月3塊錢，那個壹套100平米的住房，公寓房就要多出200塊錢的物業費，長年累積下來就多了。
3、不能入戶。
之所以有很多人都說購買公寓房不適合長期居住，只適合過渡，還有壹個很重要的原因就是公寓房不能落戶，因此就算附近有名校，家裏的小孩子不能辦理入戶也是不能入讀該學校的。但是大多數的家庭到了壹定的時期都會有需要上學的孩子，所以戶口的問題壹定要註意到。