房地產的新時代
壹家房地產公司的老板說，這三條紅線和拍賣是壹個級別的。我同意這壹點。就業務能力而言，人家真的很強，懂的早。看了壹年多的樓盤，三條紅線出來後，想了好幾天才明白。再來說說未來房地產的新時代。先從對各種業務屬性的理解開始。
1，了解房地產行業屬性
房子的價值=土地價值+建築價值。
開發者是做什麽的？開發商只是買地，蓋房子，然後賣。土地是金融產品；建築是壹種制造產品。
這幾年整個行業其實就是壹個長期的城市化過程，人口的流入帶來了土地價值的升值。而建築是制造業的產物，需要折舊。所以房價長期上漲，主要是土地價值升值造成的，建設並沒有帶來房價的上漲。
在這樣壹個由地價推動的金融資產增值過程中，什麽賺錢？它囤積土地，利用金融杠桿放大資產增值，並更積極地擴大資產負債表。這不僅是地產商理解的，也是炒房的普通人理解的。
這樣壹個過程的影響是什麽？全社會資產負債表大幅膨脹，金融杠桿加大，“大到不能倒”的信用綁架時有發生。
自2008年以來，金融體系壹直圍繞這壹去杠桿化問題進行監管。用了10多年才取得了壹些成果，比如無風險利率的下行，正常的信用違約，但還沒有完全實現。
三條紅線可以理解為去杠桿化過程已經到了房地產開發商行業。
2.了解房地產市場的未來。
去杠桿雖然是房地產行業財務問題的變化，但是房地產本身的基本面經過這些年的發展和時代的變化已經發生了很大的變化。
人口流動的問題。這兩年應該可以看得很清楚，房價(地價)取決於人口的流動。但是，中國的人口流動問題已經發生了根本性的變化。壹線城市人口不再增長，人口結構老齡化問題明顯，區域人口結構問題明顯(比如廣東、浙江和壹些內陸省會城市有人口流入)。未來大部分地區將不再享受人口流入推動地價的紅利，甚至部分城市會出現人口負增長的坑(如鶴崗阜新，甚至未來上海的老齡化壓力已經顯現)。這意味著房地產的金融屬性正在退潮。
房價問題的另壹個變量是政府。賣地是當地實際收入的重要來源；同時，對於政府來說，現有的房產是壹個龐大的資產包和抵押品。保持房價穩定是其基本目標。保持房價穩定，固化泡沫，防範系統性風險是首要目標；在此基礎上，逐步置換收益，化解風險。具體來說就是壹城壹策下各個地方的動態平衡。可以預期的是，房地產地價的金融屬性也在降低。
房地產的金融屬性下降意味著什麽？房地產和開發商會更多的表現出建築的制造屬性。所以這兩年我們看到了新房和二手房巨大的差價。第二套新房最貴，然後是拍賣行，然後是舊二手房。在土地價值相同的情況下，建築折舊和產品力的差異構成了房價差異的來源。
所以對於開發商來說，大家拿著同樣的地，誰能造出成本更低、產品更強的房子，誰就更好。這是制造業的屬性。而不是過去誰的杠桿多，拿的地多，等升值賺的最多。
3.了解三條紅線的變化
三條紅線是房地產行業去杠桿化的首次監管嘗試。它的本質是告訴開發者不要靠杠桿賺錢，回到制造業。不應該從土地上掙錢，應該從建築開發上掙錢。
在這個問題上，本質上起到了類似於銀行供給側改革第三階段的環保作用。用壹根繩子堵住擴張，限制產能，讓競爭從誰更大膽回歸到誰更有效率。對於整個行業來說，產能被抑制後，高效率企業(頭部企業)的競爭優勢會增加，未來開始變好。顯然，房地產行業會以水泥海螺、煤炭陜煤、銀行招行寧波這些過去的故事之外的另壹種形式出現。不同的是，房地產行業集中度更低，提升空間更大；房地產行業並不完全是美好的，個別大企業甚至可能被這個遊戲規則吃掉，成為別人的市場份額。
4.了解玩法差異，展望新時代。
三條紅線宣告了房地產行業由金融屬性向制造業屬性的轉變，以及去杠桿化進程的開啟。這顯然是壹個新時代的來臨。不同的地產商，玩法不同，前途也不同。
規模大的公司比註重運營效率的公司更差。過去激進的公司，未來可能玩不下去。其實他們過去靠杠桿，現在就看誰roic高了。就是β不如α。還是那句話，誰能在同壹塊土地上更高效地做出產品力更強的房子，誰就更好。
但是在這個問題上，高周轉=高效率，目前市場上流行的。我覺得有必要警惕。財務上，高周轉當然更好。但是高周轉是以什麽成本實現的，不同公司不壹樣。如果以較低的價格實現高營業額，這並不構成競爭力。更低的價格甚至往往代表更差的產品。我個人對這兩年高周轉房的質量持悲觀態度。
同樣的問題可以追溯到過去銀行業的對比。為什麽招行和寧波好？是因為在價格上比較激進嗎？價格上的激進行為永遠是貝塔而不是阿爾法，這其實類似於擴大資產負債表。
所以，找房地產行業的招行寧波，重點不是高周轉率的財務問題，而是誰能建立起制造業企業這樣的阿爾法優勢企業和恒力這樣的海螺。即尋找三條紅線上有優勢的制造業阿爾法企業。
至於代碼，熟悉我的同學都知道，我從來不提供代碼。如果大家都和我壹樣，看不清楚房地產公司，那麽現在至少有壹點是清楚的。監管的三條紅線，其實已經幫我們簡單地區分了好壞。