在這種模式下，信托投資公司作為受托人，接受市場上不特定(本金)投資者的委托，以信托合同的形式匯集其資金，然後通過信托貸款借給開發商，開發商定期支付利息，在信托計劃到期時向信托投資公司償還本金；信托投資公司定期向投資者支付信托利益，並在信托計劃期限屆滿時向投資者支付最後壹筆信托利益並償還本金。
特點、優點和缺點
1.對公司(項目)的要求:“四證”齊全，自有資金達到35%，二級以上開發資質項目盈利能力強。
2.需要的風控機制:資產抵押(土地、房產等不動產，抵押率壹般在50%左右)、股權質押、第三方擔保、設立獨立賬戶。
3.退出方式:償還貸款本金。
4.融資金額:視開發商實力、項目資金需求、雙方談判結果而定，從幾千萬到幾億不等。
5.融資期限:1-2年居多，也有期限5年甚至更長的信托計劃。
6.融資成本:壹般高於同期銀行法定貸款利率，目前多為12%- 20%。
7.優點:融資期限靈活，操作簡單，交易模式成熟，利息可計入開發成本。
8.缺點:與銀行貸款相比，成本較高，在目前的政策調控環境下，很難通過監管審批。
二、股權信托融資模式
在這種模式下，信托投資公司通過發行信托產品向資金持有人募集資金，然後以股權投資(收購股權或增資擴股)的方式向項目公司註入資金。同時，項目公司或相關第三方承諾在壹定期限(如兩年)後溢價回購信托投資公司持有的股權。
特點和優缺點:
1.對公司(項目)的要求:股權結構相對簡單清晰，項目盈利能力強。
2.要求的風險控制機制:向(項目)公司委派股東和財務經理、股權質押、第三方擔保。
3.退出方式:溢價股份回購。
4.融資金額:視項目資金需求和雙方談判結果而定。
5.融資期限:1-2年居多，也有期限5年甚至更長的信托計劃。
6.融資成本:壹般高於同期銀行法定貸款利率，壹般在15%以上。
7.股權性質:這些股份類似於優先股，無權決定公司的日常經營和人事安排(可能有建議、信息、監督等。).
8.優勢:
a)可以增加房地產公司的資本，起到橋梁融資的作用，使房地產公司達到銀行融資的條件；
b)其股權類似於優先股，只要求在階段時間內有合理回報，不要求參與項目管理和與開發商分享最終利潤。
9.缺點:壹般需要追加回購，在會計處理上仍視為壹項債權；如果不附帶回購，投資者會要求浮動超額收益，影響開發商的利潤。
三。混合信托融資模式(夾層融資型)
債權和股權相結合的混合信托投融資模式。既有貸款和股權房地產信托的基本特征，又有自身方案設計靈活、交易結構復雜的特點，通過股權和債權及組合滿足開發商對項目資金的需求。
特點和優缺點:
1.對公司(項目)的要求:項目盈利前景好，壹般是大集團開發。
2.所需的風險控制機制:向項目公司委派董事、土地抵押、股權質押、第三方擔保、資本許可監督。
3.委托支付采用綜合退出方式:貸款償還和溢價份額獲取。
4.融資金額:壹般在5億以上。
5.融資期限:2-3年居多，股權投資期限也可以是5年甚至更長。
6.融資成本:固定+浮動，固定部分壹般不低於15%/年。
7.優勢:
a)信托可以在項目初期進入，增加項目公司資本，改善資產負債機構；
b)債權成本固定，不侵占開發商利潤，易於資本化；壹般股權部分都有回購條款，即使有浮動收益，比例也很小。
8.缺點:交易結構復雜，信托公司壹般要求對公司財務和銷售進行監管，對施工進度和銷售的考核也會有約定。
第四，財產受益信托融資模式
開發商利用財產所有權與信托受益權的分離，將其房地產委托給信托公司形成優先受益權和次級受益權，委托信托投資公司代為轉讓其優先受益權。信托公司發行信托計劃，募集資金購買優先受益權。如果投資者的優先受益權在信托到期後沒有全部清償，信托公司有權以優先受益權的利益補償財產，而開發商的次級受益權則延遲補償。
特點和優缺點:
1.對信托財產的要求:
a)已建成，產權清晰，證件齊全；
b)能產生穩定現金流，如商場、寫字樓、酒店等租賃物業。
2.要求風險控制機制:
a)壹般設置普通受益權和優先受益權，分別由開發人和投資人(信托計劃)持有；信托到期後，投資人的優先受益權未全部清償的，信托公司有權處分財產以彌補優先受益權的利益，而開發商的次級受益權則延遲得到補償；
b)回購承諾和第三方擔保；
c)財產抵押、股權質押等。
3.退出方式:開發商溢價回購受益權或額外認購次級受益權。
4.融資金額:根據信托財產的評估價值和租金收入確定。
5.融資期限:壹般期限不超過3年，但通過結構設計可以回收資金。
6.融資成本:壹般高於同期合法銀行貸款利率，12-18%/年，視資產質量而定。
7.優勢:
a)在不喪失財產所有權的情況下實現融資；
b)條件成熟時，可轉入標準REITs產品。
8.缺點:房產租售比低，難以確定融資規模。