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目前因為五年以上的公積金貸款年利率只有4.59%，而五年以上的貸款基準利率是6.84%，優惠利率是5.814%，所以公積金利率低的優勢非常明顯。為此，公積金貸款的選擇無疑成為和張先生有著相同想法的購房者的首選。
公積金貸款比商業貸款優勢明顯。
相比商業貸款，公積金貸款占比高，首付壓力小。壹般商業貸款只能貸到七成，購房者首付壓力比較大，而且商業貸款最長貸款期限只能25年，大部分二手房只能貸到20年，所以月供壓力比較大。公積金貸款最高可達80%，購房者首付壓力較小。最長貸款年限也可以達到30年，月供壓力小，貸款年限長。"北京信義地產市場部負責人羅宇表示，低利率、低利息支出也是公積金貸款的明顯優勢。同樣的貸款額度和還款期限，公積金貸款比商業貸款可以節省數萬元的利息。如果張先生通過商業貸款20年，平均還款211.4元，20年共還款506736元，共付息206736元。同樣是20年年限的公積金貸款，月均還款1912.5元，20年還款總額459000元，支付利息總額159000元。相比商業貸款，月供可減少198.5元，20年可節省利息支出近47733。通過對比可以看出，公積金貸款比商業貸款優勢明顯。
同時，公積金貸款成本低於商業貸款。目前商業貸款和公積金貸款的評估費用是壹樣的，不同的是商業貸款需要交保險費和律師費，而公積金貸款只需要交擔保費。通過繳納的各種費用對比可以看出，公積金貸款費用相比商業貸款可以少33.9元。
免費還款要避免後期壓力
目前公積金的還款方式是自由還款。住房公積金管理中心根據客戶的貸款金額和期限給出最低還款額。在每月還款額不低於這個最低還款額的前提下，可以根據自身經濟情況自由安排每月還款額的還款方式。
免費還款方式雖然靈活，最低額度可以緩解初期或暫時的經濟壓力，但不宜長期。購房者要制定合理的還款計劃。如果公積金賬戶余額大，他們要盡量還款，減少利息，否則後期壓力會更大。比如20年貸款，期限30萬，最低還款額是1493元。如果壹直按照最低還款額還款，最終本金將高達1，653，79.84元。
對於這種還款方式，由於期限內還款金額大，壓力大，按照每月最低還款額還款是不合理的。專家建議，使用公積金貸款時，在最低還款額不低於最低還款額的情況下，如果貸款人有支付能力，最好每次多付壹些，這樣既減輕了貸款人的壓力，也減少了還款總利息。
說到公積金還貸的具體方式，貸款人有“壹次性還款法”和“按月還款法”兩種選擇。壹次性還款是用提取的住房公積金余額壹次性歸還貸款余額；按月還款是每月直接從客戶公積金賬戶中提取存款余額償還當月貸款本息的壹種方式。借款人應根據其公積金賬戶內的資金余額和貸款的具體情況進行合理選擇。
貼息貸款怎麽還有很多種算法。
因為公積金貸款是有最高額度的，如果貸款額度超過公積金貸款最高額度，就需要使用貼息貸款。所謂貼息貸款，是指同時使用公積金和商業貸款購買房產的壹種投資方式。貼息貸款的還款方式包括等額本息和平均資本。還款方式的選擇需要根據自身的經濟情況來決定。前期平均資本還款壓力大。等額本息的特點是每月還款額相同，有利於理財規劃的制定和實施。
貼息貸款怎麽還？目前在貼息貸款條件下提前還款時，提前還款中的貼息部分和非貼息部分的金額是按照最初確定的貼息部分和非貼息部分的比例確定的，前提是盡可能減少商業貸款的金額。但是否提前還款要看公積金、商業貸款、貼息在貸款金額中的比例。
“如果商業貸款額度小，折現率大，或者商業貸款額度大，折現率大，則不宜提前還款。”金舉例說，如果李先生在2005年申請了貼息貸款，目前貸款余額為40萬元，貸款剩余期限為15，其中公積金貸款額度為35萬元，商業貸款額度為5萬元。開始時確定的折扣部分與非折扣部分的比例為9: 65，438+0。
加息後，李先生打算提前還款65438+萬元，那麽公積金還款的分攤金額為9萬元，商業貸款為1萬元。提前還款後，商業貸款只存5000多元利息。
由於商業貸款額度小，折現率大，用提前還款來償還公積金余額，達不到降低商業貸款余額的最佳目的，節息效果也不明顯。在資金不是很充裕的情況下，不還也沒關系。同樣，大量的商業貸款和較大的貼現比例對提前還款的利息減免有限。所以，只有在經濟情況允許的情況下，才可以提前還款。
另壹方面，如果商業貸款金額大，折現率小，或者商業貸款金額小，折現率小，最好選擇提前還款。也以李先生為例。若李先生貼息貸款余額為50萬元，剩余貸款期限為15年，其中公積金余額30萬元，商業貸款余額20萬元，貼息比例為6: 4，李先生擬提前還款65438+萬元，則公積金還款分攤額為6萬元，商業貸款為4萬元。提前還款後，商業貸款余額明顯減少，利息減少2萬多元。商業貸款額度小，折現率小，也是如此。提前還款要盡量減少商業貸款的額度，最大限度發揮公積金低利率的優勢。
相關鏈接如何申請公積金貸款
先在當地住房公積金管理中心申請貸款。借款人持有購房合同或協議(買方房屋銷售許可證復印件；建造或修繕房屋，須持政府土地規劃管理部門的批準文件)、身份證、住房公積金儲蓄磁卡及印章到各市縣公積金管理中心申請住房公積金貸款。使用夫妻雙方住房公積金貸款的，還須攜帶結婚證或其他夫妻關系證明，填寫個人住房公積金貸款申請表。貸款銀行應根據借款人的申請，評估借款人是否符合貸款條件，計算貸款金額，確定貸款期限。
第二:簽借款合同。當地公積金管理中心(或受委托銀行)審核同意借款人申請後，借款人與公積金管理中心簽訂借款合同和抵押合同(抵押合同簽訂有房產抵押，個人擔保需享受公積金)。
第三:申請房屋抵押的，應當辦理房地產抵押公證。屆時需攜帶房產證(及土地證)、身份證、結婚證、戶口本及復印件壹式五份，辦理公證等房屋所有權證相關手續。
第四:借款人以房產抵押辦理抵押手續後，應將貸款資料連同借款合同、抵押合同(質押合同)、房屋所有權證或抵押證明壹並提交公積金管理中心。屆時，公積金管理中心將委托中國建設銀行房信部按時將款項轉入您的個人賬戶。
信義房地產經紀有限公司市場部負責人羅宇提醒，購房者在申請二手房公積金貸款時，需要註意以下幾點要求。
申請時，借款人和用人單位已按時足額繳納住房公積金壹年以上，且借款人及配偶未申請公積金貸款或公積金貸款已歸還；
借款人必須在本市行政區域內具有常住戶口或有效居留身份；
借款人須有購房合同或協議，首付款符合相關要求；
借款人必須有穩定的經濟收入、良好的信用和相應的貸款償還能力；
借款人需要有公積金管理中心認可的資產作為抵押或質押。另外，如果消費者想省時省力，可以找品牌中介辦理公積金貸款業務。