個人住房貸款風險管理理論。

在辦理抵押財產保險時，應明確住房公積金貸款的委托人是保險的第壹受益人。比如客戶向建行申請個人住房公積金貸款，仍然不足以支付剩余房款，那麽客戶還可以向建行申請個人住房貸款，也就是說另壹方面可以申請同期限的個人住房商業貸款。但是這兩筆貸款的總額限制在房價的70%以內。即這兩筆貸款，客戶可以申請的最高額度為50.70% = 35萬元。其中，某客戶申請貸款25萬元，個人住房公積金貸款金額65438+萬元，貸款期限15年。該客戶在隨後的654.38+05年中還款周期為654.38+080期。按照個人住房公積金貸款利率，假設每期為769.6元，而個人住房業務貸款金額為654.38+05萬元。該客戶應在未來15年內償還180期分期付款。根據個人商業貸款利率，每期假設為821.13元。這樣，兩種貸款組合後，客戶每期還款金額為769.438+0.13 = 1590.7元。至於個人住房貸款，銀行界普遍認為是優質資產，與企業貸款相比具有違約率較低的優勢，因此個人住房貸款被視為低風險貸款。但根據銀行內部信息，2001下半年以來，個人客戶未能按時還款的情況逐漸增多，引起了金融部門的高度警惕。因此，應該重新認識個人住房貸款的現狀。近年來，在房地產市場快速發展的帶動下，個人住房貸款發展迅速，個人住房貸款在銀行資產中的比重迅速上升。許多商業銀行也將個人住房貸款視為低風險信貸品種，並將其作為信貸業務拓展的重點。到2003年底，我國個人住房商業貸款余額高達1.2萬億元，國內大部分銀行的不良貸款大多控制在0.1%-0.2%之間。短期來看，幾乎可以說是商業銀行目前資產類別中最優質的貸款之壹。但是，在當前特定的金融市場環境下，個人住房貸款對商業銀行來說並不壹定是低風險的金融產品。在特定意義上，商業銀行個人住房貸款面臨的潛在風險高於其他類型的貸款。如果商業銀行目前不能有效識別和控制個人住房貸款面臨的潛在風險，未來個人住房貸款的快速擴張可能成為商業銀行不可忽視的風險源。二、當前個人住房貸款的風險隨著近年來我國個人住房貸款的快速增長，風險也在不斷加大。重新認識個人住房貸款風險，有助於商業銀行進壹步增強防範意識，降低和防範個人住房貸款風險。回顧10年房地產進入市場經濟的發展歷程，經歷了積壓、爛尾、投機等過程。市場交易發生了很大的變化，房地產也進入了買方市場。但由於政府部門操作不規範、開發商惡意欺騙、遊戲規則不完善、小業主對市場信用認識不足等整個市場的信用問題，房地產的風險越來越突出，尤其是個人住房貸款的風險。下面具體分析壹下個人住房貸款出現的風險。(1)個人信用風險個人信息管理的現狀使得商業銀行難以做出準確的風險判斷。從信用風險的角度來看，壹方面，個人住房信貸帶來的是借款人因家庭、工作、收入、健康等因素發生變化，無法按時償還銀行貸款或無力償還，被迫默認放棄所購房屋的違約風險，從而給銀行利益帶來損失。另壹方面，借款人也可能通過偽造的個人征信故意騙取銀行的貸款，從而產生道德風險。其中，個人信用風險分為:1。購房者因收入水平下降無力還貸。值得指出的是，個人住房貸款屬於中長期信貸，還款期限通常在20-30年左右。在此期間，個人信用狀況面臨很大的不確定性，容易出現信用缺失和個人支付能力下降的情況，這往往可能轉化為銀行貸款風險。考慮到目前個人住房貸款的申請人以白領為主，目前收入水平波動較大，收入市場化程度較高，這種中長期風險尤其值得關註。目前，我國個人住房貸款中的浮動利率制度使貸款人承擔了相當大的利率風險，這使得貸款人在利率上升周期中違約的可能性更大。2.買家因投資方式失敗而拖欠貸款。購房者對市場預估不夠，在購房時進行了投資，未能采取以租養貸等投資方式，導致無力還貸。這種情況占了很大比例。隨著房地產降溫，住房租賃市場低迷，占比會越來越大，銀行的信用風險也會越來越大。還有壹部分二套房購房者出現了貸款違約。3.違約風險導致不能履行協議按時還清貸款。違約風險是指抵押貸款的借款人未能履行約定按時還清貸款，導致貸款違約和終止的問題。導致借款人違約的原因有很多，比如借款人的收入水平、就業情況、房地產開發商的環境變化等。給銀行貸款造成了很大的風險。(2)信用風險為1。開發商惡意弄虛作假、隱瞞真相或其他不正當手段，縮小房屋面積、以次充好、擡高房價，造成購房者損失，導致購房者抵觸、貸款違約。2.開發商未能兌現承諾，未能及時完成消防等配套工程，拖延入住。3.開發商未支付地價款、配套費、工程款和房產證，使得部分業主拖欠貸款，放棄抵押，產生信用風險。4.開發商過度承諾出售房屋。並與業主簽訂了回租協議，由於租賃不理想或開發商拖欠回租，業主也拖欠了銀行貸款。5、物業管理不善，導致業主與開發商發生糾紛，使業主拖欠貸款，增加信用風險。(3)銀行的流動性風險對於銀行來說，個人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比例的快速提高可能帶來流動性風險。流動性風險的具體表現是銀行資產結構中中長期貸款占比過高，現金和國債不足以滿足提款需求，缺乏及時融入現金的手段和渠道。商業銀行資產負債期限錯配在壹定範圍內是可以接受的，但這個缺口要控制在壹定的比例範圍內。管理這壹缺口的是商業銀行的流動性風險管理和利率風險管理。根據國際經驗，當個人住房貸款占比接近或達到18%-20%時，商業銀行整體流動性和中長期貸款占比約束將成為非常突出的問題。對於壹些資產規模較小、資產類型單壹的城商行來說，其實已經開始面臨流動性問題。從成熟市場的經驗來看，住房抵押貸款證券化實際上是壹種新型的住房融資方式。銀行將流動性差但未來現金流可預測的抵押貸款組合起來，形成壹個資產池。基於這壹資產池產生的現金流，經過信用提升和信用評級，向投資者發行抵押債券，還款資金來自抵押貸款購買者支付的本息。