這不是重點，關鍵朋友下壹句:以後，房子賺錢可能越來越難了。
我很好奇我朋友有這樣的感覺。
於是在接下來的壹個多小時裏，我和朋友們算出了房子的具體賬目。
01
買265萬，賣550萬，好像翻了壹倍多，其實也沒那麽多。
首先，我朋友在2014下半年買了壹套金橋附近的二手房，當時的價格是265萬。
因為是二手房，當時所有的增資稅和個稅都在我朋友那邊，也就是所謂的下家付款。
也就是說，2%的稅，5.3%的增資稅，1%的契稅加起來差不多1.5萬，再加上2%的代理費。
也就是說，除了所謂的房價，其他附加價格都在20萬左右。
其次說壹下房子貸款。
買這套房子的時候朋友是首套房，所以首套房貸款應該是35%。當時朋友首付夠了，給了1萬的首付。
然後，我選擇了花旗銀行654.38+0.65萬的純商業貸款，貸款期限360個月。當時利率是5.3710%(不要問我為什麽不選擇可以用公積金的國有銀行，有時候是因為流水或者工資證明)。
所以剛開始的時候，我朋友每月房貸大概是9310元/月。
差不多用了壹年才還上。2015年多次降息後，到2015年末，房貸已降至8011元/月。
所以差不多到賣房子的時候，已經還了59萬左右的房貸，其中本金只有654.38多+0.6萬，利息部分43萬。
也就是說，房價265萬，只是我們看到的房價。其實妳的價格是有附加成本的，比如二手房的稅費，歷年的利率。這個時候房子的造價是328萬。
還沒完呢，不算這幾年，通貨膨脹。
現在物價上漲，貨幣購買力逐漸降低。通貨膨脹下，人民幣每年都在貶值，但貶值幅度不會太大。
654.38+0萬的首付壹年後會貶值多少？
近10年，M2平均增長率為15.55%，GDP平均增長率為8.72%。根據通貨膨脹率CPI≈M2增長率-GDP增長率的公式可知，近10年的平均通貨膨脹率為6.83%。
根據官方預測，假設2019年M2增長率為8%，GDP增長率中位數為6.3%，則100萬年折舊率約為8%-6.3%=1.7%。
由此可以算出，壹年後，100000元貶值到10000/(1+1.7%)= 983284元，減少1.6715000元。
總之，上面的預測數據說明了這樣壹個問題:在1萬年沒有投資的情況下，妳的損失差不多在1.7-6400萬元之間。
反過來，也就是說:
手裏有1萬，至少要保證年收益率7%才能保本。
也就是654.38+0.4萬。五年下來，差不多妳至少可以保證654.38+0.4萬的利息，不會虧。
最後朋友房子五年總花費大概是370萬。
好吧，讓我們來看看。我朋友的房子賣了550萬。實際上，剔除真實房屋成本和通貨膨脹後，最終利潤約為654.38+0.8萬。
這還是房價翻倍後的價格，差不多漲了107%。
那麽妳就可以知道，未來房價翻倍幾乎是不可能的，甚至很多房子的漲幅都是非常有限的。
02
那麽，漲多少，妳就不虧了？
甚至根據我朋友的情況，我們幾乎可以看到，原本265萬買的房子，總造價最後下來到了370萬，比我們知道的265萬多了654.38+0.05萬，占購房款的40%左右。
按照這種情況，五年內房價漲幅在40%左右，就是保本。超過40%就可以賺錢了。
當然有人會說，妳說這是二手房，稅費、中介費等亂七八糟的費用太高，無形中增加了買房成本。
那我們就從實際案例來倒推壹下壹手房的案例。
比如我朋友壹開始買了壹手房子，那麽他的購買成本是多少？
壹手房和二手房的住房成本唯壹的區別就是個稅、中介費和增值稅，據我朋友說還是1.7萬左右。
其他費用保持不變。總房價265萬+1%契稅+房屋維修費，差不多270萬。
那麽妳以後還的貸款成本也是壹樣的。
那麽這套房子的成本價最後是353萬。
但是！為什麽會有但是？
我們這裏說的是剛需，那麽我們假設這套房子是唯壹的住宅，那麽在購買壹手房的時候，雖然省去了個稅的成本，那麽妳還要加上期房期間的租房成本，也就是2年左右。租房費用就要十幾萬。
這還不是全部。妳要加到新房子裏的壹項費用是家具和家用電器的費用。至少妳要加上20萬左右的家具家電費用，因為最後賣房子的時候，大部分家具家電都不會被拿走。
也就是說，即使是壹手房，也要保證房子在5年內升值46%以上，才能保本。
03
投資人呢？
因為以上，我們說的都是五年內的房子自住。對於部分投資者來說，房子拿到手就可以出租。
我們也按五年來算吧。
比如這套房是二手房，妳拿到之後就可以直接出租了。
按照朋友所在小區的租金標準，這套房子的租金壹開始是6000元/月，現在大概是7500元/月。
那我們折中壹下6800元/月，五年下來大概40萬。
然後，我們計算壹下二手房的成本，剔除40萬的收入，住房成本大概是330萬。
這樣對於有租金收入的投資者來說，這套房子幾年內的漲幅只要超過25%就可以保證。
所以對於投資者來說，只要房子能租，房子的增值需求就會低很多。
如果是壹手房，還會空置2年左右，加上壹些家具家電，整個房子增值32%以上，保證不虧。
當然，我不是說所有的房子都要漲到這個數字才不會虧錢。但是在計算的時候，這些隱藏的條件都要考慮進去。
04
房子不是跌就是不漲。
因為同樣的價格，妳白白付出了壹兩年的利息。
如果不交房，還有壹段租房期。
其實妳會發現2016之前買房的人數多多少少翻了壹番，就像我朋友遇到的這種情況。
但是，仔細算了壹筆賬，妳發現價格漲幅好像翻了壹倍。剔除隱性費用後，這套房子的漲幅其實並沒有看起來那麽多。
背後是整個樓市環境好，政策有控制。房子不可能有和以前壹樣的成長空間。
房價上漲的時代結束了。
壹套房子可能要花掉我們六個錢包，占用大部分家庭資產，但是我們在買房的時候，只有很短的時間去了解它。
以後妳所在的板塊如果漲幅小，就有虧損的風險。
但如何在買房前買到有升值潛力、有知識儲備甚至常識的房子，這壹點很重要。
這就是為什麽妳突然發現，以前大家買房都是按區域來的，而現在是全上海買房。
我曾經在浦東做過壹個項目，位於周康板塊。當時我們研究的客戶中，發現大部分剛需客戶來自張江，置換客戶也來自林三商南等地。還有其他地區的客人，真的不多。
但是現在，妳很難做這種統計。妳會發現，除了區域客戶，哪怕是剛需，上海各地都有買房的人。
浦西人張江南也可能買大虹橋，他願意過江去看壹看前灘。
大家的目光開始聚焦在潛力板塊上。
05
這也是最近內環盤被洗劫的原因。
大家都覺得，為什麽內環的豪宅認購比例高到嚇人？為什麽有那麽多有錢人！
也有人懷疑這些板塊是否都是排隊支撐，所以故弄玄虛。
其實這些暢銷的內環盤有壹個很重要的因素，就是推出了總價低的小戶型，降低了上內環的門檻。
但其實背後是大家都想在力所能及的範圍內占據絕版的核心地位。
這種邏輯沒有任何意義，但很多購房者都在賭它能減少焦慮，為了地段，為了學區房，為了總價低。
所以說說買房有多難吧。還好我錢不多，不然會愁死的。
以上是正文，來自鹹魚。