業內有個說法，大概是三年壹個周期。如果2012-2015是壹個循環，那麽2015-2017也可能是壹個循環。從這個周期來看，2016是壹個不錯的行情，但是2017會出現壹些新的情況。
我們的記者沈浪在上海報道。
上市房企的業績披露尚未完全結束，但可以看出，凈利率和存貨是今年房企年報中最受關註的兩個指標。
據多家證券機構不完全統計，在已披露2015年度業績預告的近百家房地產公司中，按照預增上限計算，超過50家公司凈利潤同比增長；另有30家公司凈利潤下降；約22家房企預測虧損，占比26%。
很多房企營收有所增長，但毛利率有不同程度的下降。比如華潤置地的投資物業毛利率(01109。香港)為59.6%，下跌2.4%；2015年，碧桂園(02007.hk)毛利率20.19%，同比下降5.89%，凈利潤率8.58%，同比下降3.97%；華潤置地投資物業毛利率為59.6%，下降2.4%；此外，盡管毛利率略有上升，但部分房企凈資產收益率水平有所下降，如中海地產(00688.HK)凈資產收益率為20.5%，同比下降65，438+0.5%。
業內有個說法，大概是三年壹個周期。比如2013年很火爆，2014年下滑，2015年進入恢復期。中國金茂(00817)CEO李從瑞。HK)，說:“所以，2012-2015是壹個循環，2015-2017也可能是壹個循環。從這個周期來看，2006年是壹個周期。
旭輝控股(LAM Raymond。HK)，也認為2017要做好過冬準備。因此，徐匯今年把利潤提升和轉型放在了更加重要的位置。
高和資本董事長蘇鑫認為，這很可能是近年來中國房市的最後壹次狂歡，未來壹兩年市場可能進入下行通道。他還認為，擁有多套房子的投資者應該盡快套現。
研究總監嚴躍進認為，從房企近期披露的業績來看，行業盈利能力持續收窄，說明傳統業務優勢有所削弱。特別是土地價格持續上漲，土地成本占房屋銷售的比重越來越大，會壓縮房企的利潤空間。後續策略是:壹是積極轉型，尋找新的盈利空間大的項目和行業；二是加快應用高周轉模式和輕資產模式，進而拓展盈利空間。
擔心房企的現金流
可以說，經過2007年和2011年的調控，房企對現金流的重視達到了前所未有的程度。
去年全行業回暖，政策環境寬松，使得房企密集發行公司債，補充現金流，儲備土地。例如，中國金茂在中國發行了22億元人民幣債券。該公司管理層在壹次分析師會議上透露，它正在重組其國內平臺，希望找到壹種方法來降低重組稅。完成後，它可能會增加國內債券發行額度80億美元。
表面上看，房企融資成本降低，但人民幣貶值對成本有影響。以金茂為例。目前匯率報表虧損50億港幣，有兩點:壹是假設完全沒有外債，大概虧損36億人民幣，二是年初發行永續債增加了融資成本。
同時，這也是國內住房庫存的通病。為了保證充足的現金流，包括碧桂園在內的很多公司也開始考慮熊貓債和永續債。永續債年化利率略高，年化利率在9%左右。比如碧桂園的永續債目前成本是9.5%。
中國金茂首席財務官江南表示，截至去年底，離岸債務與境內債務的比例為53%和47%。他表示，由於國內融資成本的降低，未來國內債務的比例將調整到50%以上。
如何持續獲得高毛利也是房地產企業關註的重點。壹位業內人士指出，要看以下幾點:壹是拿地的時間，這個點能否在周期內踩住，如李從瑞所說，如果半年內拿地能提高周邊地價，那麽妳會優先讓別人看到這個地塊的價值；其次，做改善型需求的產品，中國金茂在壹線城市和二線城市做過項目，沒有去過三四線城市，恰逢國內供給側改革，所以金茂專做高端、改善型、高品質，這本身就能帶來高毛利；第三是高端品牌帶來溢價，形成品牌知名度。
李從瑞表示，金茂今年的銷售目標是360億元，約60%的可售項目分布在壹線城市。他指出，由於中央政府對房地產市場的政策持續寬松，所以對整體樓市仍持樂觀態度，但相信整體仍會出現分化。
他說，金茂的銷售額不僅在上海上升，在蘇州和南京也在上升。預計未來政策整體寬松不會收緊，但部分城市會出現積分式調控。比如蘇州已經出現，當地要求半年內價格漲幅不得超過10%。不過金茂有計劃，壹次性申報了所有價格。他說:“最終的定價主動權在我們自己手裏。”
2017房地產市場將繼續分化。
房企眼中的不確定因素主要集中在近兩年壹二線城市的市場變量。包括監管收緊政策的出臺和去化的可持續性。
李從瑞指出，如果上海有嚴格的首付控制和二套房限購，對房企會有影響，但如果只是限購，影響不會太大，因為上海本身也處於限購狀態，但只是嚴格的執法程序。所以上海新政出來後，如果銀行貸款有新的政策，比如首付提高到七成，會有壹定影響。“我們對此有壹定的估計。比如客戶不是第壹套，而是第二套。如果要求首付70%，客戶比例比較小的話，影響就比較小。非金茂首套的客戶可能占50%，所以我們受影響的幾率是壹半壹半。”
同策咨詢研究中心張宏偉指出，商品房市場高位運行，成交量透支後必然出現調整。同策咨詢研究部數據顯示，2016年上海商品住宅成交面積2月為134萬平方米，2月為79萬平方米。截至3月210，上海商品房成交量已達136萬平方米，預計3月上海商品房成交量將突破230萬平方米。按照這個預估值，2016年壹季度上海商品房成交量將超過440萬平方米。
研究機構對行業前景持謹慎樂觀態度。郭進證券認為，即使支持居民住房合理消費的稅收信貸政策進壹步完善，也難以解決三四線城市住房高庫存的問題。壹方面在壹二線商業寫字樓庫存高的區域實施彈性土地退地，可以降低商業寫字樓的庫存，另壹方面可以增加房源供應，緩解房價上漲的壓力。三四線房子的高庫存可能會通過保障體系的建立和長租市場的建立來逐步解決。目前壹線城市房價上漲非常明顯。比較可行的辦法是增加住宅用地供應，提高容積率，這樣壹線城市的發展空間就會打開。
嚴躍進還指出，非品牌房企也形成了* * *識。想爭取上遊，積極在壹線城市拿地，風險最小，收益最大。所以在品牌房企傳統拿地模式相對淡化的情況下，給了這類房企壹些新的機會。
此外，這類非品牌房企以中型房企為主，不排除通過積極土地儲備獲得更大的市場份額，有機會上市。
他認為，壹些大型房企高調提升業績或曬業績，其實是壹種營銷效應，暗示這類房企的住房產品市場認可度比較高。另外，從企業管理的角度來說，這類企業也需要主動去庫存，然後加速高周轉。當然，現在很多房企在公布業績的時候，尺度把握的非常好。不盲目高調，還要突出自己在行業中的地位和優勢。
(以上回答發布於2016-03-24。目前的購房政策請參考實際情況。)
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