對於購房者來說，兩種方法的區別會產生非常不同的結果。等額本金還款可以快速減輕還款壓力，減少購房者花在利息上的錢，但是提前還款很痛苦，更多的人選擇等額本息。
如果貸款100萬買房子，然後打算20年還清，兩種還款有什麽區別？先來看壹張圖:
這張圖紅色部分是還款利息，藍色部分是還款本金。在等額本息還款方式中，隨著貸款剩余本金的逐漸減少，利息的比例也逐漸降低。等額本金還款方式，每個月還的本金不變，但利息逐漸減少，每個月還的金額越來越少。
在之前的八年裏，平均資本支付更多。因此，雖然平均資本的利息會少壹些，但在前八年，平均資本的還款壓力更大，它沒有感受到利息少的好處。從這個角度來說，等額本息還款，其實就是用更多的利息換取更小的還款壓力。同時，對於首付較少的購房者來說，等額本息的還款模式也可以支持較大額度的貸款。
平均資本應該用在哪裏？對於投資型購房者和首付比例較高的購房者來說，平均資本其實更劃算。壹方面，投資購房者希望快速還貸，避免房子對現金流的依賴。那麽在貸款時間比較短的情況下，最好是快速還款，選擇平均資本。壹方面可以節省壹部分利息，另壹方面可以快速減少剩余本金，必要時快速償還剩余貸款，然後用房子進行再融資。
等額本息法
等額本息法最重要的壹個特點就是每月還款額相同。本質上是本金比例逐月增加，利息比例逐月減少，每月還款次數不變。也就是說，在月供的“本息”分配比例中，前半段償還的利息比例大，本金比例小，還款期過半後，逐漸轉為本息比例小。其計算公式如下:
月還款額=[本金x月利率x(1+月利率)貸款月數]/[(1+月利率)還款月數-1]
月利息=剩余本金x月貸款利率
總還款利息=貸款額*貸款月數*月利率*(1+月利率)貸款月數/(1+月利率)還款月數-1-貸款額。
總還款額=還款月數*貸款額*月利率*(1+月利率)貸款月數/(1+月利率)還款月數-1。
註:在等額本息方式中，銀行壹般先對剩余本金收取利息，再對本金收取利息，因此每月供款中利息的比例會隨著本金的減少而減少，本金在每月供款中的比例會增加，但每月供款總額不變。
平均資本法
平均資本法最大的特點是每月還款額不同，呈現逐月遞減的狀態；就是將貸款本金按還款總月數平均分配，加上前期剩余本金的利息，從而形成每月還款額，所以平均資本法第壹個月的還款額最多，以後逐月遞減，越少越多，計算公式如下:
每月還本付息額=(本金/還款月數)+(本金-累計已還本金)×月利率。
月本金=本金總額/還款月數
月利息=(本金-累計償還本金)×月利率
總還款利息=(還款月數+1)*貸款金額*月利率/2。
總還款額=(還款月數+1)*貸款額*月利率/2+貸款額。
註:平均資本法中，人每月歸還的本金金額總是不變的，利息隨著剩余本金的減少而減少，所以每月還款額逐漸減少。
從上面可以看出，壹般情況下，等額本息支付的利息總額比平均資本多，貸款期限越長，利息差越大。
本息相等的人
等額本息的月還款額是壹樣的，所以更適合有正常消費計劃的家庭，尤其是年輕人。而且隨著年齡或者職務的提升，收入會增加，生活水平自然會上升；這種人如果選擇本金法，前期壓力會非常大。
平均資本中的適當人群
平均資本法比較適合前段時間還款能力強的貸款人，因為前期還款金額較大，之後逐月遞減。當然，壹些年紀較大的人也更適合這種方式，因為隨著年齡的增長或退休，收入可能會減少。
例:李先生購買了壹套面積為1.20平方米的商品房，他向銀行貸款60萬元。還款期限20年，年利率6%(月息5‰)。現在我們分別用平均資本法和等額本息法來分析:
等額本息:月還款額= 600000 * 5‰*(1+5‰)240/(1+5‰)* 240-1 = 3012.5元。
平均資本:第壹個月= (60萬/240)+(60萬-0)×5‰= 5500。
第二個月=(600000/240)+(600000-2500)×5‰= 5487.5。
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從本質上來說，平均資本法和等額本息法沒有太大的區別，大部分都是基於每個人的現狀和需求。本息匹配，有利於記憶、規劃、還款方便。其實大部分人更喜歡“等額還款法”，因為這種方法還款壓力均衡，每月還款額固定，與平均資本法差別不大。而且隨著時間的增長，資金的使用價值也會有所不同。當然，也有很多相對小康的人，想讓自己以後的生活更輕松，節省成本，會選擇平均資本法。簡單來說，選擇哪種還款方式取決於每個人的現狀和未來規劃。不要盲目相信別人說的話。