從全國房地產市場的表現來看，仍然處於低迷狀態。有機構認為，當房貸利率大幅變動時，市場銷售變化需要1-2個季度才能修復。到今年四季度，房地產銷售將走上弱復蘇之路。
首套房貸利率在三次下調、兩次寬松貸款後跌破4%。
14日上午，中新經緯從天津工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行營業網點獨家獲悉，天津首套房商業性個人住房貸款利率再次下調，最低由“LPR-20個基點”下調至“LPR-40個基點”，即首套房商業貸款利率最低降至3.9%。二套房商業性個人住房貸款利率沒有變化，仍然是“LPR+60個基點”，即最低為4.9%。此政策將於6月10至6月14執行。
近期多地下調首套房貸利率。據14媒體報道，石家莊多家銀行自當日起將首套房貸利率從4.1%下調至3.8%。近日，湖北武漢、宜昌、襄陽等地首套房貸最低利率下調，從4.1%下調至3.9%。山東濟寧、廣東清遠、江門等地傳出首套房貸利率下調至4%以下，部分城市甚至最低降至3.7%。
首套房商業貸款利率接連跌破4%，受國慶前政策影響。9月29日，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布《關於分階段調整差別化住房信貸政策的通知》，決定分階段調整差別化住房信貸政策。對2022年6-8月新建商品住宅銷售價格連續下降的城市，2022年底前分階段放寬首套房商業性個人住房貸款利率下限。二套商業性個人住房貸款利率政策下限按現有規定執行。
中新經緯梳理的數據顯示，2022年以來，五年期以上LPR三次下調，分別是10月份從4.65%下調至4.60%，5月份從4.6%下調至4.45%，8月份從4.45%下調至4.30%，累計下調35個基點。
政策還對首套房貸利率進行了兩次“定向降息”。今年5月，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布通知，首套商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於同期貸款市場報價利率減20個基點，第二套商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。9月底，兩部門發布前述《關於階段性調整差別化住房信貸政策的通知》。
RealData首席市場分析師徐小樂對中新經緯分析。9月底新政策發布後，預計符合條件的城市將進壹步將房貸利率降至最低。只有壹步到位，而不是擠牙膏式的下跌，才會對市場產生最大的影響。據調查，目前這些城市基本執行4.1%(LPR-20個基點)的下限水平，年底前將下調，保守估計將降至與經營性貸款相近的3.6%-3.7%水平。將按揭貸款降至與經營性貸款相近的水平，有助於降低購房者成本，防止政策套利。
RealData 9月20日發布的重點城市主流房貸利率數據顯示，9月份該研究院監測的103個重點城市首套房貸和二套房貸利率分別為4.15%和4.91%，較上月分別下降17和15個基點。
7年後，公積金貸款利率下調至3.1%。
除商業貸款利率下調外，9月30日，央行宣布，決定自2022年6月10日起，下調首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年期以下(含5年)和5年期以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策不變，即五年以下(含五年)和五年以上利率分別不低於3.025%和3.575%。
天津65438+10月11公告2022年6月65438+10月1(含)後發放的首筆個人住房公積金貸款利率調整為5年以下2.6%，5年以上3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率不變。同時，2022年1之前發放的首套期限超過1的公積金貸款，自2023年起執行新利率。
據不完全統計，有北京、天津、重慶、杭州、南京、嘉興、湖州、寧波、東莞、無錫、鄭州、南寧、石家莊、天水、吉林、成都、瀘州、襄陽、宜昌、黃石、荊州、隨州、恩施、仙桃、天門、南昌、哈爾濱、合肥、馬鞍山。
銀河證券認為，個人住房公積金貸款利率自2015以來首次下調，目前已處於歷史最低水平。疊加房貸利率下行空間的打開，開啟了房地產信貸的寬松周期。
100個城市房價下跌，四季度城市復蘇乏力。
中指研究院發布的報告顯示，根據中國房地產指數體系百城價格指數，2022年前三季度100個城市新建住宅價格環比上漲0.12%，為2015年以來同期最低水平。第三季度，價格下降0.03%。9月份，百城新建住宅均價為1.62萬元/平方米，環比下跌0.02%，已連續三個月下跌。百城新建住宅價格下降城市56個，比2021同期增加23個。
百城二手房方面，2022年前三季度百城二手房價格下降0.18%，其中三季度下降0.35%，比二季度上漲0.34個百分點。9月百城二手房均價15970元/平方米，環比下跌0.13%。下跌城市數量為71，較2026年同期5438+0增加28個。
中指院指數事業部市場研究總監陳文靜對中新經緯表示，購房者的觀望情緒仍在，前期政策生效尚需時日。如果政策繼續發力，各地配套政策繼續跟進落實，購房者情緒有望繼續修復。今年第四季度，新房市場可能會逐漸企穩，同比降幅在20%左右。
銀河證券認為，當房貸利率發生較大變化時，市場銷售變化需要1-2個季度才能修復。目前市場信心正在逐步恢復，考慮到房貸利率打開了下行空間，3-9月政策寬松且預計四季度政策力度加大，“教育大廈”有序進行並進入實質性實施階段。2022年四季度房地產銷售將走上弱復蘇之路，疊加去年的低基數，四季度銷售同比降幅將穩步收窄。
對於政策動向，徐小樂預測:壹是擴大對改善性購房需求的融資支持。不僅針對首次購房者，而且降低“賣壹買壹”“賣舊買新”的貸款利率，這是符合二三線城市住房消費實際的必要措施。此外，如果首套房貸利率“定向降息”效果不佳，不排除二套房貸利率進壹步放寬。第二，降低房企融資成本，提高融資能力。