1.壹般銀行可以按房地產評估價值的6-6.5%放貸，最高可達70%。高達80%的非銀行機構。
2.評估價壹般略低於市場成交價，評估價壹般為市場成交價的90%。具體成交價可參考安居客、房天下等平臺。也可以假裝把房子賣了，讓中介幫妳估價。
3.別墅、商鋪、公寓(商住兩用)、寫字樓的房地產貸款額度壹般為評估價的50%。
4.對於空置的別墅、空置的商鋪、二樓的商鋪、已經開業的商鋪的貸款是有限制的，大部分貸款機構會因為資產後期難以處置而拒絕貸款。
5.貸款機構壹般要求房產的房齡在30年以內。如果房齡超過20年，貸款比例會降低，也就是貸款額度會減少。
6.大部分劃撥土地房產的銀行不能直接辦理按揭貸款，需要繳納土地出讓金才能將土地房產過戶。特例：比如平安銀行可以直接接受劃撥財產。
7.自建房、小產權房、軍產房、未成年人入股的房屋不能抵押。8.用於抵押貸款的房產必須持有房產證原件；可以到房管局辦理抵押登記手續。
9.大部分銀行不能接受捐贈或繼承的房產，甚至有少數會從可貸金額中扣除評估價的20%左右。
1.年齡要求：按揭借款人年齡要求：壹般貸款時65歲以下。如果年齡超過，可以添加***同借款人。
2.如果產權人涉及未成年人，就不能申請貸款。
3.房產所有人婚姻狀況為已婚，需要夫妻雙方簽字確認房產是單獨所有還是***同所有。
4.如果借款人的經營主體涉及禁止性行業，如房地產開發、鋼材貿易、娛樂經營場所、礦產開發、金融擔保等行業，貸款機構將極有可能拒絕貸款。
5.借款人的信用信息和負債是影響抵押貸款的重要因素。壹般征信要求是兩年不超過連續三年。如果客戶的信用信息和負債超過了既定的要求，就有可能提高利率甚至拒絕貸款。
6.如果客戶的信用查詢頻率高，債務超過貸款機構的既定要求，需要提供更多的財務證據證明其還款能力；金融支持包括：二套房、理財產品、保單、定期存款、汽車等有現金價值的財產憑證。7.如果借款人有犯罪記錄，壹般不符合銀行審批的要求。
8.如果借款人涉及訴訟或被執行限制，可在執行後提供家庭結清證明進入部分銀行；但是，處於訴訟中的客戶不會被接納。
歡迎批評指正！謝謝妳
相關問答：相關問答：我想用房產證去銀行做抵押貸款，房子是貸款買的還沒有付清，能從銀行貸下來錢嗎？能貸多少？想用房產證去銀行做抵押貸款，但房子又是貸款買的，還沒有還清貸款。
壹般來說，這種情況下可以有三種方式能從銀行貸款出來。小菜分享下具體的融資意見，僅供參考。
第壹、殘值抵押貸款
殘值抵押貸款，也就是妳說的用在抵押中的房產再次設定抵押向銀行申請貸款。
01、法律規定
我國《擔保法》規定，抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。
房產抵押後，房產的實際價值大於所擔保貸款的余額部分，可以再次設定抵押，但不得超出其余額部分。
抵押人所擔保的債權超出了抵押物價值的，超出的部分不具有優先受償效力。
02、如何解讀法律規定？
結合司法實踐，可以分三個層次來解讀：
（1）已經抵押的房產，超出擔保債權之外的價值部分，也就是房產殘值，可以再次設定抵押，向銀行或其他金融機構申請貸款。
（2）再次申請的貸款金額不得超出抵押物殘值部分。
（3）如果再次申請的貸款金額超出了房產殘值部分，超出部分的貸款不具有優先受償效力。
03、舉例說明
交易價格100萬的房子，首付了30萬，貸款了70萬，房子在貸款中，現在手上缺錢，想用按揭房抵押再次貸款。
根據《擔保法》的上述規定，則再次申請貸款的金額不超過30萬。如果超過了30萬，比如貸了42萬，那超過30萬的部分是12萬，這12萬就不具有優先受償權。
第二、如何辦理銀行殘值抵押貸款？能貸多少錢出來？
殘值抵押貸款市場需求量還是大的，但實際開展這類型貸款業務的銀行卻很少，主要原因是手續很麻煩，貸款還放不出去多少。
說白了，對銀行來說，單子小，利潤薄，吃力不討好，同樣的時間和精力，可以辦更多的貸款。
01、如何辦理銀行殘值抵押貸款？
（1）取得按揭貸款銀行同意
按揭貸款銀行是壹抵的抵押權人和債權人，他項權利證也保管在該銀行，雖然法律規定可以殘值抵押，但如果壹抵銀行不同意，拿不到他證，妳也無從辦理殘值抵押。
（2）尋找能辦理殘值抵押的銀行
通過上面的分析已經知道，不是每家銀行網點都在辦理殘值抵押貸款，只能在開展這項業務的銀行才能辦理。
（3）房產價值評估
辦理按揭貸款的時候，購房價100萬，首付了30萬，按揭了70萬，或許經過幾年後，房價已經漲了，現在的價值是多少？按揭款還剩余多少？兩者測算後，就能確定殘值是多少，進而也就能確定二貸的額度是多少。
（4）簽署貸款合同，辦理二抵手續
殘值確定後，協商貸款額度，並簽署貸款合同，辦理二抵手續。
（5）放款，結束
合同簽完，手續辦完，銀行按約放款，二抵貸款手續完畢。
02、能貸出來多少錢？
這其實就是殘值確定的問題。
還是接著上面的例子，2015年花100萬買的房子，過了5年，到現在漲了60%，根據銀行入圍的房地產評估公司價值評估，確定房產現值為160萬，按揭貸款還了5年，當初貸款是70萬，現在還剩貸款本金65萬，則現在的房產殘值就是95萬。
也就是說，根據法律規定，殘值抵押的話，妳最多可以再貸出來95萬，這個是理論上的貸款上限，但實踐中往往不能貸出來這麽多，為什麽呢？
按照銀行貸款風控規則，結合貸款用途，在價值上會打折貸款。比如，價值200萬的房子，往往貸款額度只到7折，也就是能貸出來140萬。
這就意味著，如果殘值是95萬，那麽再次抵押的貸款金額很可能上限到66.5萬。不過，不同的銀行，貸款折扣是不同的；即便是同壹家銀行，在不同時期，貸款折扣也可能發生變化，這就要在實際辦理時，以經辦銀行的當時政策為準。
第三、除了殘值抵押貸款，還能怎麽利用這個房子，將錢從銀行貸出來？
辦法是有的，還不只壹種。小菜推薦2種常見的融資方式：
01、月供信用貸
部分銀行推出了月供信用貸，對於短期資金周轉來說，還是比較劃算的，手續也比較簡單，無需抵押房產。
（1）貸款額度
根據月供年限的不同，額度也有差異。
①月供1年以上的，貸款額度是月供的45倍。比如，月供5000元，額度就是22.5萬。
②月供3年以上的，貸款額度就是月供的70倍。比如，月供5000元，額度就是35萬。
③月供5年以上的，貸款額度就是月供的100倍。比如，月供5000元，額度就是50萬。
（2）貸款年限
壹般在1-4年，跟殘值抵押的年限基本是壹致的。
（3）其他問題
主要是兩個問題：
①收入狀況穩定
銀行貸款不想要抵押物，要的是借款人還款，銀行賺利息。
因此，不管是殘值抵押，還是信用貸，銀行都很看重借款人的還款來源。
也就是說，借款人的收入狀況要比較優質和穩定，確保貸款放出來能收回來，銀行才願意放貸。
②征信記錄良好
不管是殘值抵押，還是信用貸，征信良好都是必備條件，這不僅關乎貸款能不能辦，還關乎貸款額度問題。
02、資產信用貸
向銀行出示貸款合同和房產證，並提供房產價值評估報告，銀行會根據房產價值情況，提供無抵押信用貸款。
貸款額度壹般是房產評估價值的20%，也就是價值200萬的房子，能貸信用貸款40萬，金額不大，解決短期、小額資金周轉是可以的。
綜合全文：
殘值抵押貸款是可行的，但貸款實踐中操作起來會比較麻煩，願意承辦的銀行不是很多，辦理的積極性也不是很高。
在貸款額度上，得根據買房貸款時間的長短以及房產升值情況，殘值還是有大有小，壹般都是銀行委托的評估公司認定，才能準確測算出來。
建議先咨詢按揭貸款銀行同不同意辦，再找能辦這項業務的銀行，順著貸款流程走就可以了。