5月17日，銀監會發布《關於鞏固治亂成果推進合規建設的通知》23號文(以下簡稱“23號文”)，明確了房地產的幾類禁止性業務。隨後，5月底，住建部聯合相關部門，針對房地產行業“地王”現象，點名十余家開發商。同時，央行和證監會對上半年拿地活躍的部分頭部企業限制公開市場融資。進入6月後，受23號文影響，房地產信托發行規模雖有所收縮，但仍未能達到監管預期。6月底7月初，多家信托公司接到銀監窗口指令，控制房地產信托業務規模。
房企前端拿地融資
對於房地產行業，政策持續收緊，尤其是前端拿地融資。
1.銀行:對房地產的金融支持在滿足“432”(編者註:所謂“432”是指房地產項目必須四證齊全，自有資金30%，具有二級及以上開發資質)要求的前提下，仍僅限於開發貸款業務，甚至“個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房”、“M&A貸款”
2.信托:不動產債權融資也僅限於滿足“432”前提。通過股權投資+不良債權認購、股權投資+股東借款、應收賬款、特定資產收益權等方式變相向房地產提供融資，明確禁止，政策精準、專業、壹針見血。如何規避監管層強調的信托不動產投資的壹些限制行為和結構模式，以及未來的產品方向，都值得深入探討。
3.此外，相關政策還提到了金融資產管理公司、金融租賃公司等影子銀行在宏觀調控政策執行中的問題，進壹步壓縮了此類機構的活動空間，為今後的專項查控奠定了基礎。
政策的收緊將加速房地產行業的整合，有限的資金規模將向頭部企業集中。房地產企業被迫面臨壹邊找項目補貨，壹邊找機構找錢收錢的局面。如何結合自身特點突破資金和資產瓶頸，成為很多房地產企業首先要解決的問題。
對住房融資的具體影響
目前房地產企業的主要融資方式分為四種主要形式。
1.股份+債權投資模式:金融機構作為房地產項目公司的股東，向股東提供貸款，從而實現對房地產項目的投資。
這種模式可以細分為小股大債模式和先股後債模式。小股大債模式主要是指機構作為房地產項目公司的股東，在項目滿足四證之前作為股東向項目提供貸款，是23號文件中的限制行為:但是股權投資滿足四證之後在建設期追加投資的模式，個人認為應該不是限制行為。
2.股權投資+次級債權或“優先股權加次級債”模式:
主要是指在設計信任結構時優先和次優先的結構化分層設計(優先和次優先的比例為1: 1)。
其中，優先級信托份額由信托募集，為信托計劃的實際投資規模，投資方式為股權投資，計入項目公司註冊資本和資本公積。次級信托計劃份額由債權認購(多為土地租賃貸款等。)由項目公司原股東向項目公司提供貸款形成，項目公司原股東以劣後本金和收益為優先級向底層提供預期權益。
這種設計首先滿足了優先級投資者在投資期內的固定收益分配需求，同時將名義上高風險的股權投資轉化為實際上相對低風險的債權投資。從形式上來說，這種模式借助結構化操作掩蓋了假股票是真債的事實，但在監管直接從本質角度驗證的情況下，仍然難以自圓其說。但信托業務的具體標準由各地銀監相機掌握，理論上有壹定的操作空間。
3.資產收益權模式:即金融機構與項目公司簽訂項目收益權轉讓協議，約定將項目未來特定時期形成的現金收益轉讓給投資機構獲取資金。這種模式通常還會規定“受讓方+回購”的條款。這種模式本質上仍將是債權(並有相關判例支持)。個人認為，如果融資主體的業務涉及住房，這種模式還是監管限制。比如融資主體為房地產企業關聯方但經營範圍中沒有房地產開發項目的，應具有可操作性，但也要結合當地監管機構的具體要求。
4、應收賬款或債權收購模式，該模式分為以下三種類型:
1)基於真實交易背景，項目公司可以通過與保理公司合作，與上遊供應商重新談判條款，在壹定期限內合法合法地將資金劃撥給房地產開發企業，該類型不應受23號文限制；
2)房地產公司母公司與子公司之間或分子公司之間的債權通過與資產管理公司合作轉讓給資產管理公司，資產管理公司以非金融債權收購的方式向房地產企業支付債權，應屬於23號文禁止的“資金通過影子銀行渠道非法流入房地產市場”的模式；如果債權債務人是與房地產企業相關的非房企，且債權債務人真實，再通過非金融債權人收購資產管理公司進行融資，這種模式還有靈活的空間；
3)信托發行應收賬款信托產品，接受房地產公司持有的應收賬款。這種模式的本質也是為不符合432條件的房地產項目提供融資，這也是23號文的限制性行為。
如何在現有環境下尋求融資突破
在監管趨嚴的形勢下，房企應該積極對待。通過合理設計融資結構、增信增信、拓寬創新融資方式，在債務水平可控的條件下適度擴張。未來房企應該更多的從自身尋求提升。我認為可以在以下幾個方向找到突破口:
1.融資結構的合理設計:
1)通過“借殼”融資的項目主體會議432。為符合432條件的項目提供融資自然不在限制範圍內。把符合432條件的項目打包，然後把資金用於其他不符合432條件的項目。合適的項目主體數量是決定該模式的關鍵。另外，需要關註異地不動產登記中心對土地/在建項目的抵押要求(是否允許其他項目為本住房“432工程”提供擔保實現錯位抵押等。);
2)真實的股票投資。真正的股票投資並不是什麽新鮮事，但卻是23號文希望引導所有非銀行金融機構的主要房地產投資模式。但真正的股票投資項目，考驗的是金融機構的投資能力，包括但不限於投前分析和投後管理能力。金融機構通過持有項目公司的股權，從項目開發和運營中獲得增值收益。還有，由於大部分金融機構項目開發經驗不足或沒有，投資風險大於債權投資，所以真正的股票投資項目往往有更高的準入要求。實物股票投資過程中還有幾點需要註意:第壹，實物股票投資通常需要房地產企業提供風險相對較低、收益相對較高的優質項目合作，這就需要房地產企業在平衡現金流和收益後做出合理的判斷；其次，項目預售前，房地產股權投資不存在可分配收益。所以對於習慣投資固定收益類產品的投資者來說，融資會比較困難；再次，房地產股權投資通常要求項目公司在公司治理和資金使用上接受嚴格的監管，這需要投融資雙方有足夠的默契和信任；最後，除了項目公司層面的合作，還可以設計股權投資，引入金融機構或國資平臺作為戰略投資者，獲得更多更靈活的資金支持，但這需要以犧牲公司的部分控制權為代價。
2.信用增級:
在金融屬性的引導下，房地產企業的基本資本運作邏輯是用最少的自有資金撬動外部資源推動項目運作。要實現這壹目標，房地產企業需要努力建設自己的信用體系。信用等級高的房地產企業可以通過發債獲得成本非常低的資金，而且這些資金不受用途限制的影響，可以靈活用於土地保證金和土地款。雖然信用的建立需要逐步積累，但普通規模的房地產企業也可以通過相應的操作手段來提高。首先可以考慮引入國資平臺。在引入國有資產形成混合所有制後，國資信貸在發展和融資兩方面都有其公認的優勢。有實力的國有公司還可以為合作房地產公司的擴張提供資金支持，也為有產業的房地產企業拿地模式帶來重要的資源價值；其次，與金融機構合作設立合資平臺公司，既可以實現資產和資金優勢互補，又可以增進互信，實現融資方案條件的放寬和靈活。如果是多項目合作，還可以通過協商打破資金的封閉監管，提高資金使用效率，達到變相減少自身投入的目的；
最後，建議擴大規模，提升信用。房地產企業的江湖地位終將回歸
是由資產和銷售規模決定的。資產和銷售也是評級的關鍵指標，需要持續關註，用心做好財務報表和行業排名。
3.渠道擴展:
1)REITs等創新產品值得關註，中國REITs，即投資於房地產股權的房地產信托將迎來發展機遇。
2)以實物投資為主的股權私募基金發展相對成熟，直接投資優勢明顯。很多私募基金采用金交所的債權計劃，可以作為輔助信托。甚至很多信托公司成立私募基金，繞道放貸，這樣不管股份是真的還是實的，都會相對靈活。
3)房地產企業投資註冊基金管理公司，結合企業的物業管理、客戶管理、供應商管理，挖掘投資者資源，通過結構化設計投資已開發項目，發揮產融結合優勢。
4)引入管理團隊或戰略供應商的跟進模式，既能減少自身投入，又能提高項目管控水平，也是壹個可以深入探討的模式。