房屋抵押是壹種特定的抵押方式，是指債務人或第三人以其所有的房屋或國有房屋提供對其債務的處分權作為擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依法處分抵押的房屋，並以處分抵押的房屋所得的價款優先受償。
提供抵押房屋的當事人稱為抵押人，接受抵押房屋的原債權人稱為房屋抵押人。房屋抵押人必須具有完全民事行為能力，無民事行為能力人或者限制民事行為能力人不得設定房屋抵押。他們設定的任何抵押都應被視為無效。
從法律角度看，住房抵押是壹種擔保方式和法律關系，具有以下特征:
(1)房屋抵押是原債權債務關系的擔保，是主合同，房屋抵押是從合同。是基於原主合同的合法有效存在，不能獨立存在。(2)抵押的房屋可以由抵押權人保管，也可以由抵押人保管，壹般由抵押人保管。保管人應妥善保管抵押房屋。(3)當負有清償債務義務的壹方不履行義務時，抵押人可以直接行使房屋抵押權，不依賴債務人的行為實現其權利。(4)抵押財產必須是房屋，房屋抵押人可以是債務人，也可以是第三人。抵押人必須擁有抵押的房屋。如果抵押的房屋是國有房屋，抵押人必須有權處分抵押的房屋。(5)房屋抵押的設立壹般以書面形式，並明確擔保範圍。(6)抵押人將房屋抵押後不會喪失房屋的所有權，因此抵押人應承擔房屋意外滅失的風險。(7)住房抵押是壹種擔保權益。抵押人未經房屋抵押人同意將抵押房屋轉讓給第三人的，房屋抵押人有權對抵押房屋進行追償，受讓人所遭受的損失由抵押人承擔。
房屋抵押人是法律關系中的壹方，既享有權利，又承擔義務。
抵押人享有以下權利:(1)抵押人享有抵押房屋的所有權，有權從抵押房屋中獲取各種利益。(2)抵押人有權處分抵押的房屋，但如要轉讓抵押的房屋，必須事先征得房屋抵押人的同意。(3)抵押房屋可以多次抵押，前提是數筆房屋抵押擔保的債權總額不大於抵押房屋的價值。(4)抵押房屋可以出租。
抵押人的主要義務是保管房屋，即對抵押房屋進行適當的維護和保養。因抵押人侵害抵押房屋而使抵押房屋價值減少時，抵押人應恢復抵押房屋的原狀或提供相當於減少價值的擔保。抵押房屋毀損、滅失的，抵押人應以其他財產抵作抵押。抵押房屋因不可抗力及其他不可歸責於抵押人的原因而毀損、滅失時，抵押人可以向享有賠償請求權的房屋抵押人提供擔保，或將賠償請求權轉讓給抵押權人而免除。
此外，抵押人也有通知義務。第三人主張或主張抵押房屋時，應及時通知抵押權人，確保抵押權人的優先受償權。
住房抵押貸款通常是指開發商、銀行和購房人共同參與房屋開發建設的壹種購房行為。是指房屋買賣合同中的買受人在支付首付款後向銀行申請貸款，並為所購房屋設定擔保。銀行留存購房人購房證明及文本，對已建成的樓房或現有樓房進行抵押登記。同時，開發商作為購房人未按時還本付息的擔保人，向銀行承擔回購擔保義務。