沂南縣已在11個鄉鎮建立了公***資源交易中心。試點之初,沂南聯社與當地政府壹起進行調查摸底,幫助他們實現土地和房屋真正“身份合法”,達到“物有所歸,權有所屬”,為今後的評級授信工作和信貸投放提供了詳實的依據。
面臨的主要問題。1、立法上的限制和沖突。這是目前農村“三權”抵押所面臨的最大的法律問題。目前,無論是作為民事基本法的民法通則,還是與農村三權相關的土地管理法、擔保法、農村土地承包法、物權法等相關法律大都未明確規定農村三權可以進行抵押或是通過抵押方式進行流轉,更多的是隱含的限制或禁止。
3、抵押登記手續辦理難。辦理“三權”抵押貸款需要到房管部門、土地管理等部門辦理相關的抵押登記,出具“他項權證”後,抵押擔保手續才具有法律效力。而目前沂南聯社辦理的幾筆“三權”抵押貸款業務均未辦理“他項權證”,因為,目前“三權”抵押貸款業務基本都是村民的小額信貸需求,辦理抵押登記手續需要支付幾百元的手續費,無疑增加了貸款的成本。
4、“三權”資產處置變現難。壹旦“三權”抵押貸款形成不良,“三權”資產處置變現將面臨諸多的困難。
為此建議,解決“三權”抵押的法律風險。對“三權”抵押的合法性進行明確,同時法院在審理此類案件時,合理確認“三權”抵押的有效性,保障抵押權人的合法權益；簡化“三權”評估及登記手續。建議對小額貸款抵押物價值認定不需要專業評估機構,可由借貸雙方協商認定。對抵押登記由農委、國土房管局和林業局委托鄉鎮合署辦理,免收抵押登記手續費,盡量為“三權”抵押貸款業務的推廣開辟“綠色通道”；建立農村產權交易市場是核心。農村資產能否抵押關鍵在於抵押品是否有價值、有市場,建議抓緊出臺“三權”流轉規範性文件,使流轉有章可循；完善風險分擔機制。出臺農村產權融資風險補償基金管理辦法,合理采取稅收減免措施；積極發揮財政支撐作用,分別建立土地承包經營權、農房、林權抵押貸款風險補償機制,對“三權”抵押貸款免征營業稅,對金融機構因開展“三權”抵押貸款產生的損失進行補償,給金融機構大膽開展此項業務吃上“定心丸”。 (嶽龍傳 尹曉斌)