房地產收入的確定
壹、收益核算的範圍
房地產開發企業的收入分為營業收入(包括土地出讓收入、商品房銷售收入、配套設施銷售收入、代理建設項目結算收入、出租房屋收入和其他業務收入)和營業外收入。
二、房地產收入確認的原則
房地產開發企業開發建設的用於未來銷售的住宅、商品房、其他建築物、附著物及配套設施的收入，應當按照下列原則確認:
1.以壹次性付款方式銷售的，應當在實際收到價款或者取得索取價款的憑證時確認收入。
2.分期銷售開發產品的，按照銷售合同或協議約定的付款日期確認收入的實現，提前按照實際付款日期確認收入的實現。
3.如果是銀行按揭銷售的產品，實際上是首付確認收益，其余部分在過戶日由銀行確認。
4.委托開發產品的銷售應按以下原則確認:
(1)以支付手續費方式委托銷售的，在收到委托單時按照實際銷售額確認收入。此時，托運單應寫明名稱、地理位置、件數、數量、單價、金額、手續費等。銷售的開發產品中。
(2)采取視同買斷方式銷售的，按照合同、協議約定的價格收到委托單時確認收入。
(3)委托承銷銷售的，按照承銷合同或協議約定的價格在付款日確定收入，預收款項的，在實際付款日確定收入。
(4)按基價委托銷售，超出基價分成雙方的，在收到委托銷售清單時確認收入。
5.供銷售的產品為臨時租賃的，在租賃期內取得的價款按照租金確認為收入，產品銷售時確認銷售收入。
6.以非貨幣性資產分享形式取得的收入，在分配開發產品時予以確認。
三。開發產品預售收入的確認
開發企業以預售方式銷售開發產品的，當期取得的預售收入，按照規定利潤率(15%)計算，並入當期應納稅所得額繳納企業所得稅。
預計營業利潤=預售收入×利潤率
開發產品預售完成後，及時結轉銷售收入和銷售成本，計算已實現利潤，將已實現利潤與預期利潤的差額並入當期應納稅所得額。
四、開發產品作為銷售收入的確認
1.下列行為應視為銷售收入。
(1)將開發的產品用於企業自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、員工福利、獎勵等。；
(2)開發產品轉為經營性資產；
(三)向股東或者投資者投資和分銷開發的產品；
(四)開發產品還債；
(五)用開發的產品換取其他單位和個人的非貨幣資產。
2.收入確認的時限
開發產品的所有權或使用權轉移或實際獲得利益時確認。
3.收入確認的方法和順序
(1)根據本企業近幾個月或今年近幾個月開發的同類產品價格；
(2)類似開發產品的公允價值；
(3)按成本利潤率(15%)計算。
動詞 （verb的縮寫）建築工程和提供勞務收入的確定
1，按合同結算日或合同完工日確認壹個納稅年度；
2、不在壹個納稅年度內采用完工百分比法按季確認；
3.節約的材料和邊角料按合同歸開發單位所有的，按實際取得時的市場價格確認。
六、營業稅的納稅義務時間。
納稅人繳納營業稅的義務發生時間為納稅人收到營業收入或者取得索取營業收入憑證的當天；收預付款的當天拿預付款。
房地產行業成本核算
首先，確定成本核算對象和成本項目。
房地產行業造價以項目為核算對象，壹般以獨立設計預算或各獨立施工圖預算中所列的單項開發項目為壹個項目；同壹地點結構相似、開工時間相近、由同壹施工隊施工的集團開發項目，也可合並為壹個成本核算對象；規模大、建設周期長的可劃分為壹定的區域或部位。
房地產業的成本分為土地開發成本、房屋開發成本、(商品房、租賃房、周轉房等。)、配套設施開發成本(指可以有償轉讓的配套設施)和建設成本。
二、成本核算項目
房地產業的成本核算項目包括:
1.土地拆遷補償費:包括征地費、安置費和拆除原有建築物的補償費。
2.項目前期成本:開發前的規劃、設計和場地平整。
3.基礎設施費用:給排水、電力、照明、通訊、道路等基礎設施的建設費用。
4.建築安裝費用:建築施工過程中的各種費用。
5.配套設施費:可分攤計入開發產品成本且不能無償轉讓的公共配套設施，如鍋爐房、車棚、居委會、派出所水塔等。另壹類是可以有償轉讓的大型配套設施，如商店、郵局、銀行等。
6.開發管理費用:開發場地發生的各種費用，如場地管理人員的工資、福利費、水電費、周轉空間攤銷等。
三、房屋開發成本的核算方法
1，征地拆遷補償費
(1)項目能夠區分的，直接計入開發成本。
借:開發成本-房屋開發成本
貸款:銀行存款(應付賬款)
(2)無法區分成本項目的，應先將其支出歸集整理，再按壹定標準(壹般按建築面積)在項目間進行分配。
借:開發成本-土地開發成本
貸:銀行存款等科目。
借:開發成本-房屋開發成本
貸款:開發成本-土地開發成本
2.項目前成本
能區分核算對象的直接計入開發成本，不能區分的按標準進行分配，再計入開發成本。
借:開發成本-房屋開發成本
貸:銀行存款等科目。
3、基礎設施成本
4、建築安裝工程費用
(1)自營項目，工程量較小的直接進入項目開發成本。
借:開發成本-房屋開發成本
貸:庫存材料(應付賬款等。)
工程量大、建設規模大的，應通過“工程建設”核算
借:工程建設
貸款:銀行存款(庫存材料、應付賬款等。)
然後，按照以下順序和方法進行:
(1)開工報告確定工程成本核算對象；②按核算對象和成本項目分配材料、人工、折舊和其他費用；(3)管理費、機械使用費等的分配。；④按月計算實際施工成本；⑤根據竣工報告結算實際費用。會計處理如下:
借:開發成本-房屋開發成本
貸款:項目建設
(2)承包工程的核算及價款結算:壹般采用“招議標”方式，通過工程招標確定施工企業，按月、按次、按工程形象進度進行結算。
5、配套設施費
(1)可有償轉讓的配套設施和不可轉讓的配套設施可直接計入相關開發成本。會計處理如下:
借:開發成本-房屋開發成本
貸:銀行存款、庫存材料等科目。
(2)不能直接計入房屋開發成本的配套設施，應先收取，再按實用面積分攤。會計處理如下:
借:開發成本-配套設施成本
貸:應付賬款(庫存材料、預付款項等。)
借:開發成本-房屋開發成本
貸款:開發成本-配套設施成本
6、發展間接成本
(1)能夠區分開發項目和不能有償轉讓的配套設施的間接費用，可以直接計入房屋開發成本，會計處理如下:
借:開發成本-房屋開發成本
貸款:應付工資(累計折舊、銀行存款等。)
(2)如果有多個開發項目，應先收取費用，再進行分攤。
借:開發費用
貸款:應付工資、周轉空間攤銷等。
(3)開發企業未設立現場管理機構的，除周轉房攤銷外，其他間接費用只能滿足進入期費用——管理費用。最後，將間接成本分攤到房屋開發成本中。
第四，開發成本轉移到產品開發上
開發產品完成後，將開發成本轉入開發產品:
借:開發產品
貸款:開發成本
五、開發產品計入營業成本(或銷售成本)
根據開發產品的銷售情況結轉營業成本或銷售成本，其計算和賬務處理如下:
實用面積的單位項目成本=項目總估算成本/總實用面積。
運營成本=已實現銷售面積×可銷售面積單位工程成本
借:運營成本
貸款:開發產品
房地產行業檢查的方法和要點
首先，檢查項目的相關情況
對房地產企業開發項目進行檢查時，應按照項目立項、土地征用、規劃設計、前期工程造價、建設項目施工、配套設施支出、房屋銷售產權轉讓等順序進行檢查。主要查看相關合同協議和批準書，掌握開發項目的整體情況，如總開發面積、建築面積、建設工程造價和竣工時間、房屋買賣合同和入住時間承諾、是否有合作房源、是否有代理建設項目等。，以便為下壹次檢查打下基礎。
第二，檢查財務會計信息
用逆向的方法檢查房地產業，從報表的審核開始，再到總賬和明細賬的審核，最後對相關憑證和資料進行有針對性的抽查，省時省力。在檢查中，要加強對相關重點科目，如往來科目、收入和成本科目的檢查。
三是現場檢查和詢問調查相結合
在掌握項目開發總體情況和查看賬冊的基礎上，深入項目開發現場和銷售現場進行實地清查，了解項目實際建設情況、房屋銷售情況和購房者入住情況。同時廣泛接觸相關人員，通過詢問交流了解房屋銷售模式、項目是否有配套設施、是否有未售房屋出租、周轉房展位情況，並與項目檢查中的相關數據進行比對，核實涉稅問題。
第四，經營成本的檢查
房地產企業的成本結轉方法是:
實用面積單位項目成本=成本對象總成本÷實用總面積
銷售成本=已實現銷售面積×可銷售面積的單位工程成本
檢查時應註意以下問題:
1.檢查成本計算是否正確。
審查企業是否區分項目，成本計算是否正確，是否有意增加單位面積開發成本。成本對象總成本=(征地費(拆遷補償費)+基礎設施費+設計不可轉讓配套設施費+建安工程投標價+開發管理費)
預計開發面積和預計單位面積開發成本。檢查時，要認真核對相關合同和項目文件，檢查單位面積開發成本估算是否準確，是否存在故意提高單位面積開發成本，造成多項轉移成本的情況。
檢查土地成本、前期工程成本、基礎設施成本、不可轉讓的配套設施費、開發間接費等是否直接計入開發產品成本，而不是分攤可有償轉換的配套設施、自住房產、出租房產等。，這樣會增加銷售成本。
檢查中要註意房地產項目中建設的各類商業“會所”是否按規定作為固定資產管理。
是否將應記入開發產品的開發成本直接轉入銷售成本，導致成本提前結轉，少繳稅款。
重點審查開發產品主體的貸款人是否按銷售住房面積結轉銷售成本，是否存在提前轉移、多轉移成本的現象。
2.配套設施成本結轉是否正確？
通過現場考察，可以看到是否存在可以無償轉讓的配套設施(如商鋪、銀行、郵局)，這些配套設施如何結轉成本，是否直接計入開發成本現象。普遍存在的問題是開發成本直接計入房屋開發成本而不是單獨按項目核算；或者單獨計算成本，但不分攤土地成本或基礎設施成本。
3.註意租賃房產或周轉房轉賣時結轉成本是否正確。
檢查時要註意租賃物或周轉房轉賣時是否從結轉成本中扣除了折舊或攤余消耗，造成多轉成本的現象。
4、檢查有無白入現象。
白條支付材料款、工程款、土地款，甚至以白條的形式虛增上述款項，增加工程成本，這是房地產行業普遍存在的問題。在核對時，可以與合同約定進行比對，以檢查構成房地產成本的各種費用的支付憑證是否合法、真實、有效。是否為非法發票，如假發票、偽造發票等。，接受付款。
動詞 （verb的縮寫）財務費用檢查
房地產行業開發周期長，占用資金量大，借款多，利息支出占比大。為建造和開發產品而借入資金所發生的借款費用，應當將成本對象完工前發生的借款費用計入開發成本。完成後計入財務費用，直接稅前扣除。而開發公司的財務處理多直接進入該科目，在當期攤銷，以減少應納稅所得額。
非金融機構貸款利息往往以高於銀行同期貸款利率的利率支付，並記入相關科目，產生多重記錄成本。
六、管理費檢查
1，人工成本檢驗
管理費用中，工資費用超標，導致多支出，減少應納稅所得額，少繳企業所得稅。
2.印花稅檢查
(1)各種書面憑證是否按規定貼印花稅。
(2)房地產企業的房屋買賣(預售)合同、建築安裝合同、銀行貸款合同是否按規定加蓋印花稅。
房地產企業應稅合同多，涉及面廣，容易出現漏貼印花稅或漏貼印花稅的情況。房地產公司在項目開發過程中，簽訂大量金額較大的應稅合同(如買賣合同、施工合同、購銷合同、設計合同、財產租賃合同等。).但由於簽訂合同的部門不能及時提供給財務部門，財務人員沒有按規定及時套用貼花。印花稅雖然是壹個小稅種，但由於房地產企業的合同數量多、金額大，所以積累的金額往往不小。
3、其他方面的檢查
檢查企業是否按規定提取了教育活動經費，仍在本科目中收取培訓費。
檢查企業是否購置了符合固定資產標準的物品，並壹次性計入本科項目。
七、銷售費用的檢查
1.銷售人員的數量、提成工資、獎勵等。都不如實計入企業正常人員的薪酬管理，而是直接計入其他銷售費用，所以銷售人員數量隨意，薪酬支出大。
2、虛增代理費。由於稅法對銷售代理費比例沒有明確規定，各代理機構收費標準不壹致，部分房地產公司通過支付銷售代理費轉移收入；或者以中介費的形式支出或轉移壹些“灰色”成本(如無票支出、違規支出)。
3.廣告費和業務招待費超支。房地產開發企業在項目開發期間，要進行大量的廣告宣傳和業務招待活動，廣告費用和業務招待費用較大。但房地產項目開發周期長，收益要後期才能實現。所以企業廣告費和業務招待費超支的問題比較普遍。其中，根據國稅發[2006 54 38+0]89號文規定，廣告費只能在每個納稅年度銷售收入的8%以內扣除，超出部分可以無限期結轉以後年度。將過多的業務招待費混入“會議費”、“銷售費用”等其他科目，以減少“業務招待費”明細科目的記賬金額。
八、間接成本檢驗的發展
檢查費用原始憑證是否真實合法。
作為本科目中的重點項目，要註意攤銷是否正確，出租周轉房的房產稅和土地使用稅是否申報繳納，轉賣時要註意收入的結轉和流轉稅的繳納。
項目間攤銷是否正確，有償轉讓配套項目和大型配套項目是否已經分攤，大部分企業不分攤。
九、關於房地產企業稅務檢查的幾點建議
1，房地產企業涉及單位多，相互之間資金量大。此外，目前企業逃稅的手段更加隱蔽。做好延伸檢查已成為稅務檢查的重要環節和方法。與房地產公司業務往來頻繁、資金量較大的單位，特別是合作開發單位、銷售場所、團購單位、施工企業、供應商、代理公司等，應作為重點拓展對象。在確保程序合法的基礎上，簡化延長檢查的申報程序，縮短延長檢查的審批時間；同時，嚴格規範延伸檢查的報告制度，確保延伸檢查的效果。
2.由於房地產項目的開發周期通常在壹年以上，以壹個納稅年度作為檢查時限範圍的方法不能適應房地產行業的具體情況，檢查的內容和發現的問題明顯具有局限性和片面性。如果把房地產公司的開發項目作為檢查的切入點，可以全面掌握其項目開發的過程，容易發現稅收違法行為。
3、為了更準確、全面地掌握開發項目的數據，可以到計委(NDRC)、建委、規劃、國土、房管等部門調查落實已出讓面積的土地面積、土地使用權、建築面積、實用面積、權屬時間及相關數據。通過向上述相關部門取證，結合實地調查，檢查人員可以對房地產項目開發有更直觀、真實的了解。開展更有針對性的帳內檢查，確定其應稅項目和計稅依據。
4、通過與公安、司法等部門的協調，加強與相關執法部門的合作，加大對典型和惡性偷稅行為的處罰力度；同時稅收執法標準嚴格，做到法律面前人人平等，規範全行業稅收秩序。
湖北巴度