『深度幹貨』——美國30年固定利率房貸是如何定價的
Chester@丘爺房談
2015年12月，美聯儲將聯邦基金目標利率從0-25基點（壹個基點=0.01%）提升到25-50基點，從而正式開啟了新壹輪的美元升息周期。這次加息，距美聯儲上次將利率降到0%，已經過去了7年，距離上次加息，則已經過了9年。
對於自住房購買者和地產投資人來說，加息周期中最為關心的問題當然是：買房貸款的Mortgage利率是不是也會隨著美聯儲加息而逐步上漲，而上漲幅度和速度會怎樣。這就涉及到Mortgage市場利率的形成機制。
對於大部分銀行貸款產品來說，美聯儲加息的影響是立竿見影的。因為美聯儲利率是整個市場資金成本的基石。美聯儲加息的效果，會馬上反映到銀行的資金成本（基石利率金融機構風險溢價）中，銀行又會把這個成本傳導到貸款者頭上。最為極端的例子是信用卡。由於信用卡是浮動利率，美聯儲的加息在下壹個賬單日就會反映到信用卡的新利率中。而其他產品，根據其條款利率是否固定或者浮動，也會在以後以存量或者增量形式陸續反映這種變化。
但是Mortgage的利率生成和傳導機制卻和普通金融產品不壹樣。
美國最為典型的房貸形式是30年固定利率貸款（30YRFIXED），占整個房貸市場85%以上份額。但這個30YRFIXED卻是壹種頗有美國特色的金融產品。在其他很多國家，比如中國，盡管也有長達15-30年期限的房貸，但是利率大多是浮動的，每隔3個月或者半年會根據市場利率進行調整。30年固定利率貸款對於買房者的好處是顯而易見的：
_承受性好：30年固定房貸的利率相比於別的貸款產品，壹般較低（後面會解釋原因）。而特別長的還款期也減少了每月的還款額
_預期穩定：利率和還款現金流固定，不會出現還款額突然跳漲而斷供的情況
_有彈性：提前還款沒有罰金
但是對於銀行來說，發放30年固定利率的貸款，卻是壹個天大的難題。銀行不光要對貸款人的還款能力和違約風險進行評估，還需要對市場未來30年的通貨膨脹率率進行準確預測。如果固定利率顯著低於未來的實際通脹，銀行就會面臨負利率和虧損。
預測通貨膨脹這個活兒有多難呢？2010年美國通貨膨脹率為0，但是往前推30年的1980年，美國通貨膨脹率是15%！而今時今日，又有誰能夠預測2047年的通貨膨脹率呢？
這麽說起來，給30年固定貸款定價似乎是壹項不可能任務。那麽它又怎麽會成為美國房貸市場的主流呢？秘密就是：銀行們根本不用承擔這個風險！他們找到了背鍋俠——房利美和房地美。
HomeOwnership（“自有住宅”）壹直是美國夢和美國生活方式的核心要件之壹，也是美國中產社會穩定的基礎。當年“兩房”的創設，就是為了幫助更多的美國人實現這個夢。“兩房”推進自有住宅的手段，並不是直接去建設廉租房或者經濟適用房，而是創造壹個更寬松的房貸市場。兩房的主要功能，就是從各銀行手裏收購符合標準的30年房屋貸款，將它們打包成住房抵押債券（MBS），然後賣給二級市場投資人。所謂的MBS，就是以屋主們的房貸還款為現金流的債券。
而這個系統中點石為金的壹筆是：“兩房”會為被打包的房貸提供擔保，而這個擔保幾乎等價於美國政府擔保。也就是說：兩房債券的信用級別幾乎可以與美國國債相比！之所以說是“幾乎”，是因為“兩房”的美國政府擔保屬於隱性。美國法律將兩房定義為GovernmentSponsoredEntity（GSE），可以說金融市場沒有人知道這個詞到底是什麽意思，但是沒有人懷疑政府會擔保“兩房”的債務履行。2008年以後美國財政部接管瀕臨破產的“兩房”，更是明確了這種擔保義務。
房貸MBS市場的另壹個重要特點是：兩房對conforming（“符合要求”）的房貸是敞開收購的。不管貸款人是張三李四，發貸銀行是農村信用社還是花旗大摩，只要符合“兩房”對於貸款的壹些基本要求，比如FICO分數，LOANTOVALUE比例，貸款額上限，兩房都會敞開收購，然後打包成MBS資產包，在二級市場上拍賣。而二級市場投資人也根本不用去認識MBS背後的壹個個貸款人，他們只要定期從兩房收取債券付息就好了。
打個比方：各種不同地域，房型，貸款人，發貸銀行的房貸，就像不同毛色、胖瘦的生豬。只要符合兩房的最低標準，兩房就會把它們收購進來，做成香腸，在運到超市去出售。而最終消費者根本不知道，也不在乎豬長的什麽樣子，他們只要認準“兩房”牌子的香腸就好了。
典型的房利美MBS債券，如同食品配料表壹樣，標明了其中包含的各種房貸信息。但是壹般來說，二級市場投資人由於有GSE擔保，並不會去關心這些“配料”。
這樣壹來，銀行根本不需要擔心30年以後的通脹率如何。他們發放的房貸，只需要在自己賬上呆幾個星期，就可以轉售給“兩房”，資金可以回籠，繼續發放新貸款。而兩房對新貸款的收購價格，則是根據近期類似貸款MBS的拍賣情況來定的（房貸收購價=MBS定價-兩房利潤）。而兩房MBS債券的價格，又是類比（稍高）於美國長期國債的。
所以住房貸款市場，其基石利率並不是聯邦基金利率，而是美國長期國債利率。長期國債利率，又取決於市場的長期通脹預期。美聯儲只能通過公開市場操作影響短期利率，卻無法決定市場的通脹預期。而由於“兩房”的介入和擔保，房貸利率的傳導機制和普通個人消費和商業貸款也不同。國家擔保抹平了市場波動和不同購房貸款人之間的各種差異，形成了穩定而廉價的貸款成本預期。
2015年貸款利率表
2015年期間，人行關於個人（人民幣）貸款利率的調整頻率較高：
壹2015年1月1日--2月28日，人行公布的貸款基準年利率如下：6個月以內（含）5.6%；6個月至1年（含1年）5.6%；1-3年（含3年）6%；3-5年（含5年）6%；5年以上6.15%；
二2015年3月1日--5月10日，人行公布的貸款基準年利率如下：6個月以內（含）5.35%；6個月至1年（含1年）5.35%；1-3年（含3年）5.75%；3-5年（含5年）5.75%；5年以上5.9%；
三2015年5月11日--6月27日，人行公布的貸款基準年利率如下：6個月以內（含）5.1%；6個月至1年（含1年）5.1%；1-3年（含3年）5.5%；3-5年（含5年）5.5%；5年以上5.65%；
四2015年6月28日--8月25日，人行公布的貸款基準年利率如下：6個月以內（含）4.85%；6個月至1年（含1年）4.85%；1-3年（含3年）5.25%；3-5年（含5年）5.25%；5年以上5.4%；
五2015年8月26日--10月23日，人行公布的貸款基準年利率如下：6個月以內（含）4.6%；6個月至1年（含1年）4.6%；1-3年（含3年）5%；3-5年（含5年）5%；5年以上5.15%；
六2015年10月24日--12月31日，人行公布的貸款基準年利率如下：6個月以內（含）4.35%；6個月至1年（含1年）4.35%；1-3年（含3年）4.75%；3-5年（含5年）4.75%；5年以上4.9%。
各大銀行15年的房貸利率是多少？
壹、銀行貸款利率如何看？
銀行貸款利率是根據貸款的信用情況等綜合評價的，根據信用情況、抵押物、國家政策（是否首套房）等來確定貸款利率水平，如果各方面評價良好，不同銀行執行的房貸利率有所差別，現行政策下首套房，壹般按基準利率上浮10%計算，7月7日調整後利率為五年期以上7.05%，上浮後利率為7.755%
二、2015年後銀行住房貸款利率如何？
自2015年8月26日起，中國人民銀行決定，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進壹步降低企業融資成本。其中，金融機構壹年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%；壹年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.75%；其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整。同時，放開壹年期以上（不含壹年期）定期存款的利率浮動上限，活期存款以及壹年期以下定期存款的利率浮動上限不變。
三、各大銀行房貸利率是多少？
各大銀行的房貸利率都是在國家基準利率的基礎上上浮執行的，壹年以內基準利率為4.35%，壹到五年基準利率為4.75%，五年以上基準利率為4.9%。浮動程度如下：
1、中國銀行：首套房在基準利率基礎上上浮20%，二套房則上浮20%。
2、工商銀行：首套房在基準利率基礎上上浮20%，二套房則上浮20%。
3、農業銀行：首套房在基準利率基礎上上浮15%，二套房則上浮20%。
4、郵政銀行：首套房在基準利率基礎上上浮20%，二套房同樣上浮20%。
5、建設銀行：首套房在基準利率基礎上上浮15%，二套房則上浮20%。
6、交通銀行：首套房在基準利率基礎上上浮15%，二套房則上浮20%。
2015年基準利率是多少?
自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構壹年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;壹年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時將金融機構存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。
2015年銀行貸款利率是：
壹年（含1年）以內的貸款利率為5.60%，壹至五年（含五年）貸款利率為6.00%，五年以上貸款利率為6.15%。
如果個人申請公積金貸款，公積金貸款的利率則為：五年以上的住房公積金貸款利率4.25%，五年及以下的住房公積金貸款利率為年利率3.75%。
基準利率是金融市場上具有普遍參照作用的利率，其他利率水平或金融資產價格均可根據這壹基準利率水平來確定。基準利率是利率市場化的重要前提之壹，在利率市場化條件下，融資者衡量融資成本，投資者計算投資收益，以及管理層對宏觀經濟的調控，客觀上都要求有壹個普遍公認的基準利率水平作參考。所以，從某種意義上講，基準利率是利率市場化機制形成的核心。
其中，以同業拆借利率為基準利率的國家有英國的倫敦同業拆放利率(Libor)、美國的美國聯邦基準利率(FFR)、日本的東京同業拆借利率(Tibor)、歐盟的歐元銀行同業拆借利率(Euribor)等;以回購利率為基準利率的國家有德國(1W和2W回購利率)、法國(1W回購利率)、西班牙(10D回購利率)。