房地產項目開發貸款基本流程是怎樣的
房地產項目開發貸款基本流程如下：
1、遞交申請
2、受理調查
3、項目評估
4、核查審批
5、辦理手續
6、資料歸檔
7、貸後管理
8、收貸撤保。
《中國農業銀行房地產開發建設貸款管理辦法（試行）》第十條：房地產開發企業或建築安裝企業直接向開戶行提出借款的書面申請，申明借款金額、幣種、期限、用途、貸款方式、擔保方式、還款來源及償還能力等情況。
第十壹條：對開戶行同意受理的借款申請，申請房地產開發貸款的，通知開發商正式填寫《固定資產(中長期)借款申請書》;申請建築安裝貸款的，根據資金期限，屬於短期貸款的，通知建築安裝企業正式填寫《流動資金(中短期)借款申請書》，屬於中長期項目貸款的，通知借款人正式填寫《固定資產(中長期)借款申請書》。
第十三條：貸款調查部門對房地產開發貸款合法性的調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查、認定：
(壹)從事房地產開發的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營範圍是否包含房地產開發、房地產銷售等項目。
(二)開發資質等級證書的有效性。調查開發商開發資質等級證明是否真實有效，是否經有權部門辦理年檢。
(三)土地出讓合同的真實性、有效性。應調查土地出讓合同是否真實有效，土地規劃紅線圖是否經批準。
(四)合法批件的完整性。應調查項目所在地塊的土地出讓金是否已交清，《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施(開)工許可證》是否齊全有效;已經開始銷預售的，是否持有有效的《銷預售許可證》;上述批件是否為臨時性質的批件。
(五)貸款用途的合規性。應調查貸款項目開發是否符合國家有關法律法規和政策。對涉及農用地轉為建設用地的，應調查是否辦理了農用地轉用審批手續，是否屬改變農業用地用途進行房地產開發或利用建設項目、規劃許可和紅線圖轉讓等形式變相“炒賣”土地;對利用城市規劃區內的集體所有的土地進行房地產開發的，應調查是否依法征用轉為國有土地後可進行有償出讓。
(六)參建、聯建協議或合同的合法性。
(七)對經濟適用住房開發項目，還要調查該項目是否列入國家年度經濟適用住房建設投資計劃和信貸計劃，減免稅費的證明文件是否真實有效，劃撥土地的取得是否合法。
(八)抵押物的合法性。
根據房地產管理的有關法律、規定，不得用下列房地產進行抵押：
1.違章建築及已列入範圍的房屋、設施;
2.軍事設施;
3.以出讓方式取得土地使用權，滿二年未動工開發，可以無償收回的土地使用權;
4.國有土地使用權已抵押登記的地上房屋所有權，地上房屋所有權已經抵押登記的國有土地使用權作為抵押物。
根據房地產法對房地產轉讓的有關限制規定，應避免用下列房地產進行抵押：
1.未按土地出讓合同約定支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書的;
2.按照土地出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，未完成投資總額25%以上的，屬於成片開發土地的，未形成工業用地或者其他建設用地條件的;
3.城市規劃區內的集體所有土地，未轉為國有土地的。
對建築安裝貸款的合法性調查，除按照農業銀行貸款管理制度和貸款操作規程規定的調查內容外，還應調查、認定：
(壹)從事建築安裝的資格。主要調查借款人營業執照是否真實有效，執照規定的經營範圍是否包含建築安裝、裝修等項目，營業執照是否經工商行政管理部門辦理年檢手續。
(二)建築施工企業資質等級證書的有效性和建築活動的合法性。應調查建築施工企業資質等級證書是否有效，是否經有權部門辦理年檢，其建築活動是否超越該企業資質等級許可的業務範圍，是否用其他建築企業的名義承攬工程。
(三)外地企業承建許可證。應調查外地註冊的建築安裝企業是否持有進入本地區承建項目的許可證，許可證是否真實有效。
(四)建築安裝企業提供的中標和承建合同、協議真實有效。
(五)貸款實際用途合規。是否用於墊資承包等國家政策所列禁項。
第二十條：房地產開發貸款以及建築安裝中長期貸款實行逐筆核貸，逐筆發放，按照工程設計和實際施工進度的需要逐筆辦理貸款發放手續。
2014年9月30房貸新政策
中國人民銀行中國銀行業監督管理委員會關於進壹步做好住房金融服務工作的通知
為進壹步改進對保障性安居工程建設的金融服務，繼續支持居民家庭合理的住房消費，促進房地產市場持續健康發展，現就有關事項通知如下：
壹、加大對保障性安居工程建設的金融支持
鼓勵銀行業金融機構按照風險可控、財務可持續的原則，積極支持符合信貸條件的棚戶區改造和保障房建設項目。對公***租賃住房和棚戶區改造的貸款期限可
延長至不超過25年。進壹步發揮開發性金融對棚戶區改造支持作用；對地方政府統籌規劃棚戶區改造安置房、公***租賃住房和普通商品房建設的安排，納入開發性
金融支持範圍，提高資金使用效率。
二、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求
對於貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確
定。對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實施“限
購”措施的城市，對擁有2套及以上住房並已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握並
具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業金融機構可根據當地城鎮化發展規劃，向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款。
銀行業金融機構要縮短放貸審批周期，合理確定貸款利率，優先滿足居民家庭貸款購買首套普通自住房和改善型普通自住房的信貸需求。
三、增強金融機構個人住房貸款投放能力
鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發行期限較長的專項金融債券等多種措施籌集資金，專門用於增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
四、繼續支持房地產開發企業的合理融資需求
銀行業金融機構在防範風險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質良好、誠信經營的房地產企業開發建設普通商品住房，積極支持有市場前景的在建、續建
項目的合理融資需求。擴大市場化融資渠道，支持符合條件的房地產企業在銀行間債券市場發行債務融資工具。積極穩妥開展房地產投資信托基金（REITs）試
點。
人民銀行、銀監會各級派出機構要針對轄區內不同城市情況和當地政府對房地產市場的調控要求，支持當地銀行業金融機構把握好各類住房信貸政策的尺度，促進當地房地產市場持續健康發展。
請人民銀行上海總部，各分行、營業管理部、省會（首府）城市中心支行，各省（自治區、直轄市）銀監局將本通知聯合轉發至轄區內城市商業銀行、農村商業銀行、農村合作銀行、城鄉信用社、外資銀行及村鎮銀行。
中國人民銀行 銀監會
2014年9月29日
房地產開發貸款管理方法
房地產開發貸款每個銀行都有，銀行為了更好的管制開發貸，會制定壹些列的管理辦法，今天就為大家帶來房地產開發貸款管理方法，包括貸款對象、用途、種類、期限、等等，壹起來看看吧。
房地產開發貸款管理方法
1、貸款對象
經國家房地產業主管部門批準設立，在工商行政管理部門註冊登記，並取得企業法人營業執照及由行業主管部門核發的房地產開發企業資質證書的各類房地產開發企業。
2、貸款用途
用於支持房地產開發企業從事住房開發、商業用房開發、房地產土地開發和配套設施建設所需的資金。
3、貸款種類
房地產開發貸款的種類主要包括住房開發貸款、商業用房開發貸款、其他房地產開發貸款。
4、貸款期限
住房開發貸款，最長不超過3年(含3年)；
商業用房開發貸款，最長不超過5年(含5年)；
其他房地產開發貸款，最長不超過5年(含5年)。
5、擔保方式
申請房地產開發貸款的借款人，應在簽訂借款合同之前提供貸款人認可的財產抵(質)押或第三方不可撤銷的連帶責任擔保。
6、保險需求
借款人應在借款合同簽訂前按貸款人指定的保險種類到保險公司辦理保險。
7、自籌資金比例
房地產開發貸款項目的自有資金比例壹般為30%，國家安居工程貸款項目的自有資金比例為60%。
2014年房地產新政策
暫時還沒有新政策出臺，看“兩會”是否有新策微調。從整體上看，2014年的政策環境與2013年並無根本性的差異，決定房地產運行曲線的幾個重要因素，供求關系、兩會土地和貨幣以及收入差距等，也沒有根本變化，因此，2014的房地產市場仍然會維持上升趨勢。
雖然去年11月以來後，壹批二線城市收緊了調控政策，加上此前的壹線城市，總***有18個城市出臺了新的緊縮性措施，或是將非本地居民購房資格的納稅期限延長，或是提高了二套房首付標準，但這種調整相當溫和，不會對住房需求形成大幅壓制，至多是延緩了壹小部分的潛在購房需求立即兌現。
同時，2013年下半年以來，不少城市加快了土地供應速度，這有助於緩解2014年的住房供求關系。但值得註意的是，地價壹直在上漲，有些城市的地價漲幅還超過房價，甚至多次出現面粉貴過面包的現象。在貨幣政策方面，預計2014年的調性也不會改變。桑豫峰綜合以上因素認為，房地產市場仍將在現有的上升通道運行，但房價漲幅會縮小，成交量也不會高於2013年。
2014年房地產政策有沒有發生重大逆轉的可能?這種情況基本不可能發生。我國正在推進經濟結構調整，但穩增長的基調未變，也就是說，穩增長要為深化改革提供基礎，而房地產是影響經濟增長的重要行業，如果房地產短時發生重大的下滑，必須會對經濟全局產生牽引性的擴散效應，這在現階段改革還沒有邁出實質步子的時候，是不允許的。這也就是為什麽2013年以來，中央高層從未公開表態要抑制房價，對房地產的調子壹直是保持房地產穩定健康發展。房地產的穩定，包括房價、成交量和政策的穩定。雖然2013年部分城市的房價漲幅仍然偏高，但尚在中央可接受範圍，所以只是由主管部門打招呼讓這些城市略為收緊調控政策，而沒有再由中央層面施加壓力。現有跡象表明，保持房地產成交量、價格和政策三個方面的穩定，仍將是2014年的基調。
國家對房地產開發貸款的主要政策有哪些？
1、央行已將2014年信貸政策工作意見下發給各分支機構及各銀行業金融機構。對於市場關註的房貸政策，央行明確提出要落實差別化住房信貸政策，滿足首套自住購房的貸款需求，切實提高保障性安居工程金融服務水平；同時要求分支機構對轄區內金融機構出現的首套房貸停貸、壓單等現象深入調研。但另壹方面，此次意見稿只字未提二套房貸要求。
2、銀行對開發商的要求有幾個方面,第壹:五證齊全;第二:不封頂不能辦理貸款,也就是說不能放款;第三:貸款額度不能超過總房價款的80%。