比如王先生想買壹套70萬的房子，貸款50萬。在同樣的貸款期限下，等額本息還款法的利率提高所帶來的利息增加明顯大於等額本金還款法的利率提高所帶來的利息增加。同期10年，如果利率從5.31%上升到5.51%，等額本息的還款利息增加5932元，而平均資本增加5042元，兩者之差達到890元。兩者25年的期限相差5297元。
目前，商業銀行的房貸還款主要分為“等額本金”和“等額本息”兩種方式。“均本”是借款人將貸款金額平均分配到整個還款期，並還清前壹交易日至本還款日的貸款利息的壹種還款方式。這種還款方式逐月減少每月還款額。“等額本息”是貸款本息之和按月等額償還的還款方式，即在整個還款期內，每月還款額是固定的。
據測算，在還款初期，本金法償還的本息金額多於本息法。因此，當貸款利率下降時，“本金法”在較高的利率下已經支付了較多的本息，可享受低利率的本金比“本息法”少；相反，當貸款利率上升時，“本金法”用高利率“吃掉”剩余本金，利息支出總額相應減少。也就是說，當利率上行時，兩種還款方式的總差會拉大；當利率下降時，它們之間的差異縮小。
比如某購房者貸款50萬，貸款期限10年，目前貸款利率為5.04%。如果貸款期間未調整利率，平均資本法和等額本息法的到期利息總額分別為654.38+0.27萬元和654.38+0.37.5萬元，相差654.38+0.05萬元。假設五年後貸款利率降至4.2%，利率調整時，平均資本法和等額本息法剩余本金分別為286，5438+03，000元和323，000元，期末支付利息總額分別為65，438+02，17，000元和65，438+065，438+00，000元。
另壹方面，如果五年後貸款利率上升到5.58%，本金法和本息法到期利息之和分別為654.38+030.5萬元和654.38+046.5438+08萬元，相差654.38+0.13萬元。
銀行員工也可以通過搖密、等額本息還貸的方式存錢。
最近，隨著各大商業銀行推出各種個性化的個人住房貸款服務，等額本息還款法和平均資本還款法兩種不同還款方式的優缺點引起了購房者的諸多疑問。辦理個人住房貸款後，哪種還款方式可以節省更多的利息支出？根據不同的個人情況，購房者應該選擇哪種還款方式？
工行住房貸款業務負責人指出，在個人住房貸款利率相同的前提下，按揭貸款利息按照貸款余額、期限、利率計算。同樣的貸款采用不同的還款方式，利率是壹樣的。等額本息還款法和平均資本還款法各有特點，是針對不同消費者設定的，不能簡單定義為“好壞”。等額本息還款法，每月還款額相同，方便好記。適合預期收益變化不大的客戶。平均資本中的還款方式在貸款初期對供款的壓力最大，之後逐漸減小。適合當前貢獻能力強，但預期收益下降的人群。
還款計算公式
等額本息還款法:即每月等額償還貸款本息，也是壹種常見的還款方式。
月還款額=貸款本金×月利率×(1+月利率)還款月數/(1+月利率)還款月數-1
平均還本法:每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減。
月還款額=貸款本金/貸款期限月數+(本金-已還本金累計額)×月利率。
案例研究1
是否意味著客戶選擇本金還款法可以少付利息？平均資本還款法和等額本息還款法，哪個更適合妳？廣州工行住房金融業務負責人用具體案例分析了兩種還款方式的利息差異:
貸款30萬，貸款期限15年。如果選擇等額本息還款方式，客戶支付的月供是壹樣的，都是2378.64元。如果選擇等額本金還款方式，客戶第壹個月的月供為2926.67元。
但由於客戶可以承擔每月2926.67元的供款，客戶完全可以選擇貸款期限為11.7個月(139)或12 (144)的等額本息還款方式，在165438。可以看出，139分期或144分期的月還款額本息分別為2853.63元或2780.69元，均低於等額本金第壹個月的還款額2926.67元。而且選擇等額本息的還款方式。借款期限為139或144，借款期間客戶支付的總金額為396654.57或400420.06，比等額本金3015少17375.43元或13609。
另外，參考供款表，在選擇相同貸款期限的前提下，我們可以看到，當供款期數達到79期時，客戶選擇不同還款方式所支付的月供款是相等的，均為2380.67元。但如果客戶選擇等額本金還款方式，到第79期累計還款為209639.67元，到第79期累計還款為187912.29元。相比之下，如果客戶選擇平均資本還款方式，前79期比等額本息還款方式多還銀行21727.38元。從機會成本來看，客戶損失了其他投資渠道可能獲得的收益265，438+0，727.38元。
真相:妳可以得到妳想要的。
其實等額本息還款法和平均資本還款法各有特點，是針對不同的消費者設定的，不能簡單定義為“好壞”。
此外，隨著中國工商銀行等商業銀行在住房按揭業務中不斷推出新的服務措施，客戶不僅可以選擇適合自己的還款方式，還可以根據不同時期個人經濟狀況的不同，通過提前還款或縮短還款期限來節省利息。
案例分析2
“大部分房貸客戶都有提前還款和縮短貸款期限的記錄或計劃。”肖先生是根據多年的銀行從業經驗和對購房者的調查得出的結論。在這個前提下，通過提前還款和縮短貸款期限，借款人可以達到與平均資本中的還款方式相同的效果，甚至比平均資本中的還款方式支付更少的利息。比如馬先生貸款買房，月薪2500，銀行按揭貸款20萬。貸款期限20年，年利率5.04%。簽合同時，他選擇等額本息還款。這樣他每個月需要還款1324.33元，總共還款317839.20元。共支付利息117839.20元。同樣是壹筆賬:如果按照平均資本還款法計算，第壹次還款金額為1673.33元，總還款金額為301220元，總付息金額為101220元，比等額本息還款法少支付利息16665438元。這樣看來，平均資本的還款方式最終可以節省654.38+0.6萬元。但由於其前三年還款金額較大，比等額本息還款法多出654.38+0.0359元，還款壓力自然增大。肖先生提出了壹個計劃。如果采用等額本息還款法，將節省下來的10359元存起來，三年後用於提前還款，還款期限縮短兩年。經計算，支付的利息總額為65，438+001883.1元，與開始時平均資本還款方式支付的利息不同。如果馬先生三年後提前還款，還款期縮短三年，最終利息總額為96549.52元，但在平均資本上比還款方式少4670.48元。“采用這種提前還款方式的好處是，借款人在整個還款期間不覺得辛苦，享受占用銀行資金、少付利息的便利。”就這樣，肖先生平反了等額本息還款方式。作為資深業內人士，肖先生的分析無疑是準確的，但對於普通客戶來說，誰會有時間和能力去掌握這麽復雜的計算公式呢？而當他無法計算出對自己最有利的還款方式時，銀行會不會“損人不利己”，主動通知他？這個判斷是容易的，也是困難的。這個時候，給貸款人知情權，仍然是保護客戶利益的最好辦法。