65438年10月9日，國土資源部正式發布新版《關於招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權的規定》(簡稱39號令)，引起社會各界特別是房地產界的震動。其中，最受關註的條款是第二十三條:“受讓人按照國有建設用地使用權出讓合同的約定，付清全部土地出讓價款後，方可申請土地登記，取得國有建設用地使用權證書。未按照出讓合同約定支付全部土地出讓價款的，不得頒發國有建設用地使用權證書，也不得按照出讓價款支付比例分割國有建設用地使用權證書。”“好日子結束了。”面對這壹新規，壹些房地產開發商開始哀嘆。不可否認，最近全國各地的房地產市場都有些瘋狂:有些地方的房價幾年就漲了。根據相關部門公布的數據，今年前三季度全國房價漲幅超過6%，深圳比去年同期幾乎翻了壹番；與此同時，房地產市場上的“地王”頻頻出現。長沙1178畝新河三角洲地塊以92億元天價成交，上海蘇寧環球以66900元/平方米樓面價拿下上海南京路壹地塊。雖然地價過高，但開發商圈地的熱情在增加。碧桂園、保利地產、萬科似乎在爭奪誰是中國最大的地主；在新富豪榜上，房地產開發商的名字越來越多...面對如此“紅火”的局面，人們不禁要問:房地產開發商花幾十億買壹塊地，哪來那麽多錢？難怪媒體把39號令中的相關規定理解為房地產商拿地時不能再分期付款。業內人士分析，雖然是媒體的誤讀，但也在暴露人們對部分開發商由來已久的質疑和擔憂。對於媒體的誤解，國土部相關負責人解釋說，只要不違反合同，開發商也可以分期付款拿地，但不能分期拿證。實際上，新規要求先繳納土地出讓金，才能發放土地證，這意味著開發商不能再用少量啟動資金撬動銀行大額貸款，這將對過熱的房地產市場起到控制作用，防止土地過度集中在少數企業手中形成壟斷甚至閑置。業內人士表示，按照之前的規則，開發商拍下壹塊土地後，提前繳納土地出讓金總額的20%，就可以按20%的比例拿到土地使用證。房地產開發商拿到這個土地使用證後，就可以去銀行抵押貸款，為項目開發準備資金。獲得貸款後，可以預售的形式開發銷售，銷售回款後用於獲得另壹部分土地使用證，以此類推。北京大成律師事務所律師李曉峰告訴記者，在整個開發過程中，開發商自有資金與銀行借貸資金的比例基本在37%。他認為，在新規面前，房地產開發商的“空手道”玩法將失效。由此看來，39號令正在擊中擅長空手道的開發商的軟肋，房地產行業確實有可能面臨洗牌。中國房地產業協會副秘書長何琦表示，這兩年壹些房地產商戰線拉得很長，搞全國範圍的擴張。新規將給這些企業帶來巨大壓力，其中壹些企業可能會因資金鏈斷裂而倒閉。在李曉峰看來，隨著39號令的逐步實施，房地產行業必然會重新洗牌，實現行業集中。“這也是工業發展的必由之路。只有提高產業集中度，我們才能實現健康發展，”李曉峰說。新規針對的是囤積土地，掩蓋市場，有助於加強對房地產的調控，讓房地產商用有限的資金撬動多個項目，做的項目會越來越大。這種方式在業內被稱為“高杠桿操作”。在這個杠桿面前，利益和風險是不平衡的。專家表示，房地產開發商采取的這種“高杠桿操作”很容易將房地產開發的風險轉移給銀行、地方政府甚至購房者，同時將他們承擔的風險降到最低。正是因為有了這個杠桿，房地產商有能力推高土地拍賣價格，也有動力采取各種方式推高房價。因此，新規的出臺主要有兩個目的:壹是打擊囤積土地不開發的行為，以督促開發商加快開發，增加上市房源；二是規範金融秩序，防範金融風險。對於新規能否平抑房價，中國農業大學土地管理系教授朱道林表示，土地囤積和超售在房地產行業大行其道，分期拿證的原始方式很容易獲得銀行貸款，現金流也比較充裕。新規要求開發商必須繳納全部土地出讓金，才能拿到土地使用證，這首先會讓開發商面臨資金壓力，迫使開發商對外出售房屋，以便為下壹步開發籌集資金，從而增加住房有效供給，平抑房價。39號令頒布後，將大大增加開發商囤積土地、掩蓋市場的成本，擠壓其資金流動的空間，使土地投入市場後能夠盡快開發。“但這個政策的效果應該不是現在，對今年和明年不會有太大影響。”有專家表示:“現在新拿地會受到39號令的影響”，從這個角度來看，39號令平抑房價的效果還需要壹段時間。規範執行11號令，從容面對39號令讓很多人看到了房價下跌的希望，但更多人擔心的是如何保證能夠落實到位。這種擔心不無道理。前命令第23條11已經明確規定:“受讓人按照《國有土地使用權出讓合同》的約定付清全部國有土地使用權出讓金後，應當依法申請土地登記，取得國有土地使用權證書。”現實情況是，這壹規定被壹些地方政府和開發商在執行協議分階段取得證書時束之高閣。有觀點認為，39號令尚未配套實施細則，地方政府仍有可能對相應地塊進行分割出售，部分開發商仍可間接實現分期付款，分期領證。畢竟對於壹些地方來說，土地出讓收入的誘惑是很大的。據了解，11號令實施5年來，各地拖欠土地出讓金的問題仍相當多，部分中西部二三線城市甚至承諾延期繳納土地出讓金。為什麽會這樣？李曉峰分析說，事實上，壹些地方政府和房地產開發商已經形成了利益共同體。在壹些地方，經濟增長和城市建設形象的改善，離不開房地產開發的收入——土地出讓金和相關稅費。地方政府會主動給開發商提供“便利”，打政策法規的“擦邊球”。開發商和政府部門在壹些地方私下約定付款方式是很正常的。事實上，自39號令發布以來，已經實施11號令的那些地區並沒有出現過激反應。江蘇省蘇州市國土資源局局長張穩根在接受采訪時表示:“39號令要求繳納土地出讓金才能拿到土地使用證，不允許分期拿證。其實11號令也有類似的規定，蘇州早就這麽做了。”“總有人說地價決定房價。我覺得房價是供需決定的，地價是房價決定的。”張穩根最後還不忘強調壹句。記者了解到，四川省成都市2004年初發布的《關於加強國有土地使用權出讓招標拍賣掛牌管理的通知》明確規定，開發公司中標該地塊後，在國土資源部門向開發公司發放建設用地使用權證書前，必須付清全部土地款；開發公司中標後不按簽訂的《國有土地使用權出讓合同》及其附件履行合同義務的，將追究違約責任，直至解除合同，收回土地使用權，並承擔違約賠償責任。因為本地開發商多年來壹直在這壹規定下操作，所以對39號令並沒有表現出太大的緊張:“成都土地拍賣交易很早就在執行這樣的政策，新政策對我們不會有太大的影響。”從以往的經驗來看，39號令落實的關鍵在地方政府和相關職能部門。相比11號令，39號令第三十二條第二款更為具體:“未按照出讓合同約定繳納全部土地出讓價款的，不得核發國有建設用地使用權證書，也不得按照出讓價款的比例分割核發國有建設用地使用權證書。”據了解，國土資源部目前正在研究如何實施新規定。
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