（壹）甲酒樓壹年前重新裝修後出租給乙餐飲公司經營，租期5年。估價機構現對該酒樓進行拆遷估價，酒樓業主不配合拆遷工作，不允許估價人員進入酒樓實地查勘。根據拆遷人提供的資料，該酒樓產權清晰，權屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。
請問：
1、 針對該類拆遷估價，在估價程序上應特殊註意哪些環節？
2、 裝修補償應如何確定？
3、 對已存在的租賃關系，估價時應如何處理？
（二）法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查，該辦公樓是甲企業因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規則規定，拍賣所得價款處法律規定優先受償的以外，全部用於償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關稅費。
請問：
1、 估價機構是否有異物將估價結果告知借款企業？為什麽？
2、 拍賣保留價應由誰確定？如何確定？
3、 乙公司欲競買該辦公樓，現向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司註意拍賣價款之外還可能發生哪些稅費？
（三）某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元；依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。
請問：
1、 這樣的做法有哪些錯誤？
2、 若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價對象的年凈收益？
二、單項選擇題（***3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有壹個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內）
（壹）估價對象為某三星級賓館，土地使用權性質為劃撥商業用地
1、業主委托房地產估價機構評估該賓館的抵押價值。下列關於房地產抵押貸款風險的表述中，正確的是（）
A、抵押期限內房地產市場變動造成市場價值下降形成預期風險。
B、抵押期限內房地產不當使用造成市場價值減損形成適宜性風險
C、抵押人不能履行債務時，因處置抵押物的強制性等造成房地產價形成耗損風險
D、選用估價方法不恰當形成適宜性風險
2、如果該賓館的財務數據能客觀反映同類賓館的客觀經營狀況和經營收益，則在運用收益法評估該賓館的價值時（）
A、該賓館財務數據中的當年凈利潤可視作年凈收益
B、按當地同類賓館的正常經營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年凈收益
C、鈣賓館財務數據中的年凈利潤減當地同類賓館的正常商業利潤可視作年凈收益
D、根據該賓館財務數據中的年總利潤、建築物折舊和財務費用，並考慮未來變動情況，扣減當地同類賓館的正常商業利潤後的所得可視作年凈收益
3、若采用成本法估價，下列表述中不正確的是（）
A、應對房屋建築物、房屋裝修部分分別計算折舊
B、無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息
C、在估價測算過程中土地取得成本應包括補繳的土地使用權出讓金
D、在最終積算價值中應扣減需補繳的土地使用權出讓金
4、假如以投保火災險為估價目的評估該賓館的保險價值，估價結果味3500萬元，則（）
A、3500萬元是該賓館的公開市場價值
B、3500萬元是該賓館房地產的公開市場價值
C、3500萬元是保險事故發生後的損失價值
D、投保時，保險金額不能超過3500萬元
(二)某商品住宅小區內臨小區外道路的部分綠地因擴展城市道路而被占用，該商品住宅小區居民向房地產估價師咨詢房地產價值變動情況。
5、若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值發生減損，其主要原因是（ ）
A、 道路擴寬後，交通發生變化
B、 綠地率發生變化
C、 公***配套設施發生變化
D、 土地形狀發生變化
6、若房地產估價師認為該住宅小區房地產整體價值增值，其主要原因是（）
A、 噪聲和汙染程度發生變化
B、 土地形狀發生變化
C、 人口密度發生變化
D、 出行便捷程度發生變化
7、房地產估價師認為測算房地產價值變化額度的正確思路是（）
A、 由於住宅小區用地條件發生變化，按住宅用地采用基準地價修正法計算價值變化額度
B、 以減少的綠地的建設成本費用作為價值變化額度
C、 用市場法分別測算出城市道路擴展後房地產的價值，相減得出房地產價值變化額度
D、 用路線法測算臨街距離引起的房屋價值變化得出房地產價值變化額外負擔度
（三）某工廠有甲、乙兩個廠區，當初兩個廠區的土地均勻劃撥方式取得。其中甲廠區在於20世紀90年代已經補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續。現在甲廠區為危險房，乙廠區為嚴重損壞房，房地主行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發展，決定轉讓甲廠區、抵押乙廠區房地產，用籌得的資金在乙廠區經有關部門批準後重新建造廠房。現請某估價機構同時對兩廠區進行估價。
8、針對以上情況，在估價時最恰當的做法是（）
A、 將兩個廠區視為壹個估價項目壹起估價，出具壹份估價報告
B、 將兩個廠區視為兩個估價項目分別估價，每個項目出具壹份估價報告
C、 兩個廠區分別估價，出具壹份估價報告
D、 視委托人要求進行估價並出具估價報告
9．委托人要求估價機構按照委托人的估價目的對甲、乙兩個廠區的房屋和土地進行估價。估價機構認為（ ）
A． 可以按委托人要求對兩個廠區的房屋和土地進行估價
B． 只能對兩個廠區的土地進行估價
C． 可以對甲廠區的土地、乙廠區的房屋和土地進行估價
D． 可以對乙廠區的土地、甲廠區的房屋和土地進行估價
10．對乙廠區的土地估價的思路應當是（）
A． 按出讓土地使用權評估其公開市場價值
B． 按出讓土地使用權評估其市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
C． 用成本法估算土地公開市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
D． 用假設開發法估價、先估算其改造完成後的價值，再減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發土地應負擔的稅費
三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處（每指明壹處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應壹個序號，未將錯誤內容寫在序號後面空格處的不計分）
××在建工程房地產抵押價值評估報告
封面及目錄（略）
致委托方函（略）
估價師聲明（略）
估價的假設與限制條件（略）
房地產估價結果報告
壹、 委托方（略）
二、 估價方（略）
三、 估價對象
1、區位狀況（略）
2、實物狀況（略）
3、權益狀況（略）
四、估價目的
為委托方以估價對象為抵押物向銀行申請抵押貸款提供抵押物市場價值參考。
五、估價時點
2005年4月18日。
六、價值定義
本次估價采用公開市場價值標準，即估價結果為估價對象在估價時點時的公開市場的客觀合理價值。
七、估價依據（略）
八、估價方法
估價人員進行了實地查勘，通過認真分析所掌握的資料，根據估價對象的特點及估價目的，選用假設開發法、成本法作為本次估價的基礎方法，其中假設開發法中開發完成後的價值采用市場法估價。
九、估價結果
經測算，估價對象在估價時點2005年4月18日的客觀價值為人民幣4794.52萬元。大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。
十、估價人員（略）
十壹、估價作業日期
2005年4月16日至2005年4月22日。
十二、估價報告應用的有效期（略）
估價技術報告
壹、 個別因素分析 （略）
二、 區域因素分析（略）
三、 最高最佳使用分析（略）
四、 估價方法選用
估價對象在建工程。估價人員進行了實地查勘。認真分析所掌握的資料，根據估價對象的特點及估價目的，選用假設開發法、成本法作為本次估價的基本方法，其估價技術路線如下：
1． 根據《房地產估價規範》，“具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選取用假設開發法作為其中的壹種估價方法”，因此選用假設開發法作為估價方法之壹進行估價。根據假設開發法的思路，可將預計估價對象開發完成後的價值，扣除預計的正常的開發本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤以及購買估價對象應負擔的稅費，求取估價對象的客觀合理價格或價值。
2． 估價對象為在建工程，有明確的工程進度和費用投入，因此采用成本法作為估價方法之壹。根據成本法的思路，以建造估價對象房地產所需的各項必要費用、應繳納的稅金、正常開發利潤之和，求取估價對象的客觀合理價格或價值。
3． 對以上兩種方法測算的價格進行綜合處理，最終求取估價對象的總價值和單位價值。
五、估價測算過程
（壹） 假設開發法分析測算過程
假設開發法是預計估價對象開發完成後的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
1、 采用的公式
估價對象價格=開發完成後的房地產價值-續建開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費
2、 估價對象開發完成後房地產價值的測算
運用市場法測算估價對象開發完成後的價值。
市場法是將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產進行比較。對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2．1采用的公式
交易情況 交易日期 房地產狀況
修正 調整 調整
估價對象= 可比實例× 100 × （ ）× 100
比準價格 成交價格 （ ） 100 （ ）
2．2所選可比實例（見表壹）
可比實例情況表
表壹
A B C 估價對象
項目名稱 ××苑 ××樓 ××園 ××園
項目坐落 ××新村××號 ××路××號 ××道××號 ××大道××號
土地使用權取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓
土地等級 住宅IV級 住宅III級 住宅III級 住宅IV級
建築結構 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層
規劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅
成新狀況 十成新 十成新 十成新
交易情況 正常 正常 正常
交易日期 2005．3 2005．3 2005．4
成交價格（元/m2） 3100 3100 2960
2．3交易情況修正
可比實例A、B 、C均屬正常交易，交易情況無需正，交易情況修正系數均為100/100。
2．4交易日期調整
近期××市房地產市場狀況穩定，可比實例A、B 、C均屬近期交易，交易日期無需調整，調整系數均為100/100。
2．5房地產狀況調整
因權益狀況相同，將房地產狀況調整分為區域因素、個別因素調整。
2．5．1區域因素調整
根據可比實例的具體情況，可比實例A、B 、C的區域因素略好於估價對象。將區域因素調整的主要內容與估價對象進行打分比較。得到可比實例A、B 、C區域因素調整系數分別為：100/101、100/102、100/103（具體比較情誤解見表二）。
2．5．2個別因素調整
根據可比實例的具體情況，可比實例A、B 、C的個別因素略差於估價對象，可比實例C的個別因素略優於估價對象。將個別因素調整的主要內容與估價對象進行打分比較，得到可比實例A、B 、C個別因素調整系數分別為100/102、100/102、100/97（具體比較情況見表二）。
A B C 估價對象
區
域
因
素 商服繁華程度 20 21 20 20
交通條件 21 21 23 20
環境景觀 10 10 10 10
公***服務配套 10 10 10 10
發展規劃 10 10 10 10
基礎設施 10 10 10 10
文件娛樂 10 10 10 10
街道條件 10 10 10 10
合計 101 102 103 100
個
別
因
素 土地利用程度 20 20 20 20
臨路狀況 20 20 20 20
設施設備 10 10 10 10
裝修狀況 10 10 10 10
平面布置 12 12 9 10
建築結構 10 10 10 10
樓棟朝向 10 10 10 10
面積大小、形狀 10 10 8 10
合計 102 102 97 100
2．6比較修正計算
市場法修正計算表
表三
可比實例 成交價格（元/m2） 交易情況修正 交易日期調整 區域因素調整 個別因素調整 比準價格（元/m2）
A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009
B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980
C 2960 100/100 100/100 100/103 100/97 2963
從測算結果來看，三個可比實例的比準價格水平差異不大，因此采用簡單算術平均數作為市場法測算結果：
（3009+2980+2963）/3=2984（元/m2）
2.7預計開發完成後的總價值
估價對象規劃總建築面積為47799.8m2,其中地下建築面積7979m2作為設備用房等，不能對外銷售，可銷售建築面積為39820.80m2.故估價對象預計建成後的總價值為：
2984×39820.80=11882.53
3.繼建開發成本的測算
估價對象***4棟，其中編號第28棟總建築面積為24578.00m2(含地下建築面積3998.00m2,,第21、22、23棟總建築面積23221.80m2(含地下建築面積3981.00m2)。經現場查勘，第28棟正在進行地下混凝土澆註工程，第21、22、23棟正在進行基礎灌註工程。
3.1續建建築安裝工程費
根據××市造價管理站《關於發布××市建築安裝工程二00五年壹季度造成價指數的通知》（××建價字[2005]10號，鋼混高層住宅樓本期建安造價指標為873.18-970.2元/m2, 本次評估取900元/m2。另外，依據以上文件，樁基礎增長率加值為80元/m2，壹般水電安裝增加值為30元/m2消防設備及安裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為50元/m2，則續建工程成本為：
24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95
3.2室外道路管網及綠化等工程費
根據類似住宅的技術經濟指標，按用地面積取30元/m2，估價對象用地面積為23667.00m2,
則室外道路管網及綠化等工程續建成本為：
30×23667.00=71.00(萬元)
3.3估價對象的續建成本合計
4917.95+71.00=4988.95(萬元)
4、管理費用
主要包括工程續建過程中的管理人員工資等必要支出，按市場平均水平取續建成本的3%。
4988.95×3%==149.67(萬元)
5、銷售稅費
包括廣告宣傳費用及營業稅等，依據類似項目平均標準，取開發完成後房地產價值的8%。
11882.53×8%=950.60(萬元)
6、開發利潤
××置業公司的投資直接成本利潤率15%，續建成本為4988.95萬元，開發利潤為：
4988.95×15%=748.34(萬元)
7、投資者購買待開發房地產應負擔 的稅費
主要包含契稅及印花稅等，為：
在建工程價值×4.1%
8、運用假設開發法的測算結果
假設開發法的測算結果為：
（11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34）/(1+4.1%)=4846.27(萬元)
（二）成本法分析測算過程
成本法是求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本估價對像為在建工程，折舊為零。
采用的公式：
估價對象價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤
1、 土地取得成本
運用基準地價修正法求取估價對象土地價格，並測算相關稅費。
土地取得成本單價=1717.18(元/m2)(計算過程略)
價對象用地面積為23667.00 m2,則估價對象土地總價為：
1717.18×23667.00=4064.05(萬元)
2、 開發成本
2.1 勘察設計等前期工程費及開發建設過程中的稅費
39.82萬元（計算過程略）
2.2基礎設施配套費
基礎設施配套費括所需的道路、供水、排水、供電、通信、燃氣、熱力等的建設費。根據××市近期公布的收費項目和收費標準，基礎設施配套費為80元/ m2(按建築面積)，則合計318.57萬元。
2.3 建築安裝工程費
估價對象已建部分建築安裝工程費為：196.62（萬元）
則估價對象開發成本為：
39.82+318.57+196.62=555.01(萬元)
3、 管理費用
管理費用包括開發商的人員工資、辦公費、差旅費等。經調查，管理費壹般為開發成本的2%—4%，本次評估取其中間值，即按開發成本的3%計取。
555.01×3%=16.65(萬元)
4、 投資利息
按正常開發進度，整個項目開發周期為1.5年，假設資金在開發周期內均勻投入。
利率取壹年期貸款利率5.76%。
555.01×[(1+5.76%)1.5/2-1]=23.81(萬元)
5、 銷售稅費
估價對象尚未進入預售或銷售階段，故不考慮銷售稅費。
6、開發利潤
經調查，××市同類房地產開發項目的直接成本平均利潤為15%，本次評估取利潤率15%。
555.01×15%=83.25（萬元）
7、運用成本法的估價結果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（萬元）
六、估價結果確定
運用假設開發法測算的價格為4846.27萬元，運用成本法測算的價格為4742.77萬元。根據估價目的，確定假設開發法估價結果權重圍50%，成本法估價結果權重為50%，則估價對象房地產價值為：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52（萬元）
則估價對象房地產價值為人民幣4792.52萬元，答謝人民幣肆千柒佰玖拾肆萬伍千貳佰元整。
附件（略）
四、指出並改正下面股價報告片斷中的錯誤（本題10分。錯處不超過4個，後面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯壹處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上做大，不得在試卷上改錯）
對某新建成的寫字樓進行估價，估價人員掌握了在估價時點時的相關資料（見下表），並用收益法評估該寫字樓的市場價值。
估價對象相關資料
名稱 數值 名稱 數值
總建築面積 25000m2 房屋重置價格 2000元/ m2
可出租建築面積 22000 m2 房屋耐用年限 50年
設備用房建築面積 2500 m2 房屋維修費率（年） 房屋重置價格的2%
管理用房建築面積 500 m2 月物業管理費 5元/ m2
營業稅及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年
接租金收入計的房產稅率 12% 年報酬率 5%
平均正常空置率 10% 管理費用率（含保險費、租賃費用） 租金的3%
可出租建築面積的月租金（不含物業管理費） 50元/ m2
估價測算如下（節選）：
（壹） 年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
（二） 年運營費用
1、 年維修費用
25000×2000×2%=1000000（元）
2、 年管理費用
年管理費用=年有效毛收入×管理費用率+管理用房租金損失
=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3、 年營業稅及附加
年營業稅及附加=13068000×5.55%=725274（元）
4、 年運營費用小計
年運營費用=1000000+692040+725274=2417314（元）
（三） 年凈收益
年凈收益=（壹）項-（二）項=13068000-2417314=10650686（元）
（四） 估價結果
估價結果= （元）（取整）
參考資料：