房地產估價全稱房地產價格評估，就是對房地產進行估價，也就是說，由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師註冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。下面我們就來具體了解壹下房產評估的方法和註意事項吧！
壹、二手房評估方法
在二手房評估中是通常有以下幾種評估方法，如下：
（壹）成本法；
（二）租金收益法；
（三）市場比較法
大多數評估機構在有條件的情況下壹般選用市場比較法對房屋進行評估。
市場比較法是指：挑選至少三個以上與欲評估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似的市場實例與所評估二手房進行比照，然後依據實例價格再根據所評估房屋的具體情況做出適當修正，以此估算所評估二手房的客觀合理價格或價值。修正價格的因素包括：所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區環境、景觀、公***配套設施完備程度、城市規劃限制;房屋面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質水文狀況、規劃管制條件、土地使用權年限;房屋新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質量、建築結構、樓層、朝向等。
二、二手房評估的註意事項
（壹）為什麽要進行房屋價格評估
1、買家通過評估知道所買房屋是否物有所值；
2、業主通過評估知道自己房子的市價所值；
3、房地產經紀公司通過房屋評估向客戶推薦較為公正的指導價格；
4、評估事務所通過評估給金融機構貸款提供房屋價格指導。
（二）影響二手房的價格評估的關鍵因素
1、影響二手房的價格評估的關鍵因素壹 ——位置、地段。
北京的二手房與新房價格壹樣，北邊比南邊貴，城裏的比城外貴。南邊的二手房與北邊的二手房價格可相差超過1000元每平方米，同樣，二環內的二手房與三環內的二手房價格相比之下也能產生1000元每平方米以上的落差。
2、影響二手房的價格評估的關鍵因素二——房屋使用年限與小區管理及配套設施。
修建年代越近的房屋，配套設施越齊全的小區，管理越到位，價格也越高。由以上因素造成的房屋價差每平方米價格相差範圍可達到500元至2000元。
3、影響二手房的價格評估的關鍵因素三——房屋朝向。
北京人買房講究坐北朝南，因此同壹棟樓裏同等戶型不同朝向的二手房價格會產生200元左右每平方米的落差。同樣，在房屋結構上，戶型安排合理的房屋與同等條件戶型過於緊湊的房屋價格也能相差到每平方米100元至200元左右。
4、影響二手房的價格評估的關鍵因素四——房屋內部裝修程度及其他。
房屋內部裝修程度以及其他因素對於價格的影響雖然不太明顯，但是對於房屋的出售速度有著壹定影響。如裝修好、交通便捷的房屋出售速度就比同樣條件但裝修較次、交通不便的房屋快。
二手房買賣和抵押貸款中最關鍵的環節就是房屋價格的評估。評估合理不會吃虧，如果是隨意或者大概的評估，很有可能吃大虧，所以您千萬不要忽視二手房的評估。如果您有必要事先咨詢相關律師，以保證自己利益的最大化。
（以上回答發布於2015-10-29，當前相關購房政策請以實際為準）
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