購買二手房，很多買家都要辦理 貸款 。而買賣合同中關於貸款的約定，有兩個條款是極容易被買賣雙方忽視的。這兩條所代表的含義，中介也很少主動向買賣雙方做詳細解釋。如果貸款順利它們就很老實，可壹旦貸款因各種原因出現問題，買賣雙方就可能發生糾紛，這時才會註意到這兩個條款是自己跳不過去的坑！
“當初不是這麽說的！”、“我之前根本就沒看到這個條款！”類似這樣的話，楊律師在處理此類問題引起的糾紛時經常聽到。但是，打官司肯定要看證據，雙方簽字的合同，就是雙方權利義務的依據，“沒註意”可不是免責條件！
這兩個坑很“公平”，壹個給買家，壹個給賣家！到底是什麽樣的坑呢？
1、對貸款次數及辦理時間如果沒限制，坑賣方！
所有賣方都是希望盡快拿到全部房款的，尤其是那些改善需求的人，賣房的同時還在買房，急著賣了房去交購房款，就更是如此。
但是，要知道壹個常識：貸款申請銀行是可能不批的，這個不批的原因可能有很多：買方信用不夠、某家銀行近期沒有額度、貸款政策調整等各種可能都有，很多時候銀行對不批貸款的原因並不給予正式解釋。
有時因某家銀行不批貸或者批貸的額度沒有達到買家的理想標準，就可能會出現買家要向第二家甚至更多家銀行申請貸款的可能。每多做壹次貸款申請，獲取貸款的時間顯然就要延後壹段！
那麽買家向壹家銀行申請貸款被拒，有沒有權利再向其銀行申請貸款？如果又被拒，有沒有權利再轉向其它銀行申請？到底可以申請多少次？
這幾個問題很多人在簽約時根本就沒想過，如果買家貸款很順利自然也沒問題，但壹旦買家向第壹家銀行申請貸款被拒，再向第二家申請時賣家可能就不願意了！
雙方發生糾紛怎麽辦？看合同！
合同會怎麽約定呢？這個並沒有法定標準，但如果簽約時沒有特別要求，中介提供的合同對於貸款的次數和時間通常是不會做限制的，很可能會約定“向壹家銀行申請不成，再向另壹家申請，直到貸款批準為止”。
也就是說，理論上講，買家申請貸款壹次不成，可以多次向不同銀行申請貸款。如果真的經歷向三五家銀行申請貸款，那麽長的時間有幾個賣家能願意？！
但不願意又怎麽樣？妳合同裏約定了可以多次貸款，沒有任何限制，這時如果不配合貸款或者提出毀約，賣家是要承擔違約責任的。發生這種情況，買家要麽捏著鼻子認了，要麽不配合貸款引起雙方糾紛！
那麽，賣家怎麽防止發生這種事兒呢？
很簡單：如果賣家急需用款、對余款短時間支付有較強期待，最好要求在合同中明確貸款次數限制或貸款時間限制，比如“貸款最多不超過兩次”，再比如“某年某月某日前賣方不能收到貸款買家有義務自籌款項支付余款”等。這樣壹旦發生貸款不順利的情況，就能按合同設定的條款要求處理了。
2、對不能取得貸款怎麽辦沒約定，坑買方！
前面說過了，貸款可能會因為各種原因而不獲批準，有時換家銀行申請就批了，但也可能換很多家銀行都不被批準。如果賣家壹直在配合挑不出毛病來，這事兒就輪到買家解決了！
如果根本就無法獲得貸款審批了，或者因為各種原因銀行不能足額批貸，那麽買方有無能力自行支付余款？很多買方可能在簽約時就沒想過這種可能，但楊律師要告訴大家，這種可能確實是時常發生的！
有些買方這時會這麽想：“是銀行不批貸款，不是我不想買，這就不能算我違約了。所以，親愛的賣家，咱們解除合同吧，請退錢給我！”
甚至楊律師還碰到過壹個更奇葩的買家，明明是自己信用原因貸不了款，也不肯自籌款項支付余款。賣家考慮到房價畢竟有上漲同意不追究責任，想解約後趕緊另賣。但這位買家竟然不同意，說“房價上漲了妳另賣肯定賺錢，妳得分我點兒，我才同意跟妳解約。”最後鬧到法院，被判賠償還滿嘴不服“銀行不批貸，能怪我嗎？憑什麽讓我承擔責任？”
通過貸款購房只是買方籌集房款的壹種渠道，對賣方來講不管通過什麽渠道籌集房款，買方都有義務付款。
而且事先如果沒有特殊協商和約定，在二手房買賣書面合同或補充協議中，通常會約定如果貸款不成，買方有義務自籌款項支付余款。
而這壹點，很多買方在簽約時根本就沒看到，或者雖然看到了，但輕信自己能取得貸款而忽視了這項約定。
壹旦貸款出了問題，買方才會重視此事，如果這個買方恰好又沒有能力自行籌集余款，就面臨窘境了。比如最近很多地方出臺二手房貸款比例限制政策就可能導致即使能批貸也會影響額度的問題。
這時如果房價在上漲，賣家又不是很難說話，也許會同意不追究或少追究責任的情況下解約。但如果賣家就是要嚴格追究違約責任，或者房價下跌呢？買家就難受了！
未料勝先料敗，楊文戰律師建議大家凡是還是先做好最壞準備。
買家怎麽防範這個風險呢？
買家如果確認自己只能通過貸款購房，絕對不能自籌款項，最好在簽訂合同時，要求加壹個解除條款。明確“在不能取得貸款時買家有權提出解除合同，並約定不承擔責任解約，或約定以比較低的代價作為解除條件。”
如果擔心銀行只批部分貸款額度時，不能自籌款項補足房款怎麽辦？在前面那句話的“貸款”前面加兩個字，約定為“足額貸款”就可以了。
比加最近北京9.30新政調整了貸款政策，如果合同裏有這樣的條款，就可以直接解決問題而不至於引發爭議了。
上面的解決方案，其實往往就是壹句話的事兒！妳了解這個知識，加壹句話，就避免了將來可能的糾紛。不了解這個知識，沒作預防，貸款順利就算運氣好，壹旦出現意外，就可能引發糾紛！