4月25日，合肥市房管局首次回應“35歲以下”剛需購房政策:“不排除35歲以上的人購房，可參加普通搖號購房。”
這源於4月5日合肥市住房保障和房產管理局官網披露的《關於進壹步促進合肥市房地產市場平穩健康發展的通知》(以下簡稱《通知》)的相關內容。《通知》主要內容涉及二手房限購、“新房三年限售”和學區房學位期限限制。
近年來，合肥已成為中國房價上漲最快的城市之壹，急需出臺新政策為樓市降溫。但將買房資格與年齡條件掛鉤，會引發網絡上“中年危機”、“職業危機”等熱門話題的討論。
有業內人士指出，樓市長期調控不僅要“打補丁”，更要加強執行力度。與第壹季度相比，雖然市場熱情有所消退，但買家的預期仍然很高。因此，各地樓市調控覆蓋面明顯加大，調控內容更加細化。
新政應對市場變化
4月25日，合肥房管局對4月初新政中涉及的“35歲以下群體優先參與熱點樓盤搖號”進行了解釋。初衷是考慮到這個群體參加工作時間不長，積蓄有限，可以參加第壹批剛需搖號，可以按照最低首付比例購房，減輕年輕人的購房壓力。他還表示，針對網友提出的意見，房管局正在與相關部門認真研究，必要時將進壹步完善相關政策。
21世紀經濟報道記者從當地知情人士處了解到，合肥新政後，市場上發生了壹些新鮮事。比如壹度火熱的二手學區房市場開始搖擺；之前需要綁定車位的樓盤，現在不需要綁定了。
上述業內人士也指出，合肥房價在新政前短短幾個月的快速上漲，是前兩年市場積累的結果。針對學區房暴漲的新政細則，也是應對樓市階段性變化的結果。新房限價已經嚴格執行，漲幅沒有二手房明顯。
呼應合肥新政的樓市變化，上海在搖號政策上的細化。4月25日，上海房地產交易中心網站“網上房地產”公布了近期47個新建商品住宅項目。這批集中供應房源接近1.4萬套。預售證壹經批準，即可上市交易。上海市房管局發布《商品住房認購細則(樣本)》(以下簡稱《認購細則》)。
認購細則不僅明確將認購時間、地點放在文件首頁，還將認購人需要提交的身份、婚姻、家庭關系證明材料、購房資格證明材料、資金證明材料壹壹列出，並表示:“認購人只提供所列材料，開發商要求增加認購材料的，須報區房管部門審批。”
上海中原地產市場分析師陸文熙認為，有關部門提出商品房銷售持續管理，說明監管部門對樓市新現象、新問題的把握很快，處置方案很及時。
近日，上海新盤主動“轉客”，即銷售人員主動聯系客戶，詢問客戶具體情況後，以參與搖號概率為由，建議客戶“調整”認籌意向。
陸文熙指出，上海增加供應符合當前市場在小陽春銷售旺季的需求增加，有效抑制市場供需矛盾。其次，從進入市場的房地產價格來看，基本穩定，可以起到穩定市場預期的作用。
《認購細則》表明，地方政府通過嚴格的銷售管理，加大了對開發商設置障礙“篩選”客戶的懲罰力度，這也是在樓市出現新變化的情況下，保護真正購房者合法權益的壹種方式。
杭州也針對樓市的壹些新情況出臺了政策。此前杭州人才購房政策的漏洞是高層次人才單身可以買兩套房。4月13日，杭州出臺樓市“堵漏”新政，明確高層次人才購買第二套住房政策，與普通購房者基本壹致。
此前，成都、Xi安等地都加大了樓市調控力度。據中原地產研究中心統計，截至2021年4月中旬，今年房地產調控政策數量已超過160。3月份房地產調控政策次數高達48次。
2月45次，均超過65438+10月的42次。
監管正變得“精細化”
調控呈現精細化趨勢，經營性貸款和學區房是近期樓市精細化調控的抓手。比如最近對壹些短期內利用新房、註冊新企業獲取經營貸款的行為的打擊力度就很大。調控不止於上海、杭州、南京等熱點城市。這波調控城市分布在壹線城市和強二線城市的都市圈之外，包括合肥和徐州。房價上漲已經進入調控範圍。
以合肥學區房政策為例，為精準打擊部分地區二手房、學區房炒作行為，合肥4月新政在嚴格執行前期政策的基礎上，進壹步收緊了合肥部分地區二手房限購政策，即暫停市區擁有兩套及以上住房的居民家庭購買濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區等指定學校的學區房二手房。其中，學區範圍以2020年教育主管部門的學區劃分方案為準。如果後期學區房劃分有調整，限購範圍也會相應調整。根據房地產市場交易監測情況，對出現異常交易的地區，將適時調整二手房限購範圍。
在學區使用方面，合肥也細化為“在執行合肥市現行義務教育招生政策的基礎上，從2021年新入學時起執行同壹套住房，六年內只能享受學區內小學1學位，三年內只能享受學區內初中1學位，符合法律法規規定的多胞胎、二孩除外”。
中原地產首席分析師張大偉認為，2021壹季度房地產調控政策井噴，住建部整頓中介、經營性貸款、土地供應成為新特點。經營性貸款是此輪樓市上漲的主要原因。
2019之前，不太可能用商貸買房，因為無利可圖。壹般來說，經營性貸款會在1-3年還清，利率遠高於按揭貸款。在這種情況下，大多數人不會用商業貸款買房。
但到了2020年，因為特殊政策，經營性貸款周期越來越長，利率遠低於按揭貸款，所以購房者和銀行都有了經營性貸款搬進樓的想法。今年上海杭州市場都是中高端物業突然火起來。因為二手價格倒掛，存在巨大利差，銀行貸款不可避免地流向房地產。
張大偉指出，經營性貸款流入樓市的核心原因與抵押貸款的蔓延以及銀行在放貸過程中既是運動員又是裁判員密切相關。從銀行的角度來說，經營性貸款的風險相對高於按揭貸款，但經營性貸款的利率低於按揭貸款，所以銀行的執行存在扭曲，變相鼓勵了經營性貸款進入樓市。
業內人士也指出，監管的細化和有效需要時間，經營性貸款的管理還在落地過程中。
新政實施前，市場各方仍有慣性。比如，在各地正式實施集中供地之前，房企依然會湧向土地市場。最後壹拼，房企要為高地價買單。
4月9日，徐州住房和城鄉建設局、市發改委、市自然資源和規劃局等七部門聯合發布《關於進壹步促進城市房地產市場平穩健康發展的若幹措施》的通知，涉及土地出讓和拍賣原則，實行供地“兩個集中”:集中公告，全年住宅用地招拍掛公告不超過4個， 每宗土地供應不低於1，000畝，時間間隔，地塊數量及集中組織出讓活動，掛牌公示後，成交時間不超過1個工作日。
近兩年，徐州土地市場頻頻出現高溢價土地成交。4月以來出讓的9宗土地中，有5宗溢價率超過80%。融創、榮盛、碧桂園、銀城、美的、中奧等均有所斬獲。