業內人士認為，未來房地產信貸政策不太可能“放水”
"我們的個人住房抵押貸款(個人按揭)的利率已經降低."某股份行深圳分行負責人表示。
中國證券報記者近日走訪北京、上海、深圳、南昌等地銀行發現，2019農歷新年後，多地個人房貸利率有所松動。3月份部分城市首套房貸利率上浮5%以內，二套改善型房貸利率相應下調。
業內人士表示，在今年流動性充裕的背景下，資產質量較好的個人房貸業務有望更受銀行青睞，預計房貸利率仍有下調空間。但房地產信貸政策“放水”的概率不大，房地產信貸風險是監管部門的重中之重。
貸款審批過程已經大大加快。
近日，中國證券報記者就首套房和二套房個貸政策走訪了北京、深圳等地四大國有銀行和幾家股份制銀行、城商行的個貸業務部。
目前北京首套房個人房貸基準利率普遍上浮10%，二套房基準利率普遍上浮20%，分別上浮20%和30%。記者從21世紀房產業務員處了解到，北京地區個別城商行二套房貸利率最低可執行基準利率上浮15%；個別外資銀行首套房貸最低可執行基準利率上浮5%，二套房貸最低基準利率上浮10%。而外資銀行對貸款申請人和房子本身的審查門檻更高。
上海首套房個人房貸利率為壹線城市最低，招行等四大國有銀行和股份制銀行首套房個人房貸利率最低可達基準利率八五折。民生銀行首套房個人房貸利率執行基準利率。
深圳個人房貸利率上周再次下調。深圳民生銀行個貸業務員告訴中國證券報記者，從8日開始，深圳各大銀行陸續下調個人房貸利率，銀行也紛紛跟進進行調整:目前首套房個人房貸利率最低為基準利率上浮5%，二套房個人房貸利率最低為基準利率上浮10%，分別為上浮10%和上浮20%。
除了壹線城市的調整，南昌、南京等部分二三線城市的個人房貸利率也在下調。某股份制銀行南昌分行行長告訴記者:“之前我們的首套房個人房貸利率上浮20%以上，現在調整為10%-15%。”
個人房貸利率調整，購房者的感知是最直接的。深圳購房者王女士對中國證券報記者表示:“我是剛需買房，提交貸款申請時沒想那麽多。但是貸款批下來之後，發現房貸利率從原來以為的10%漲到了5%，還是很意外的。”王女士算了壹筆賬。對於她25年的貸款(等額本息計算)，利率上浮10%的利息支出總額為164.52萬元，而利率上浮5%的利息支出總額為155.84萬元，相差近100萬元。
除了降低利率之外，銀行批準貸款的進程也明顯加快。中國證券報記者以購房者身份咨詢鏈家、我愛我家等房產中介時獲悉，目前在資料齊全的情況下，北京的貸款審批最長需要5個工作日。房屋過戶完成後，抵押登記壹般需要5個工作日，完成抵押後5-10個工作日即可收到貸款。從抵押登記到放款只需要20到30天。
房貸利率浮動空間收窄
2018年末以來，個人房貸利率下行逐漸成為趨勢。融360大數據研究院監測數據顯示，2月首套房貸款平均利率為5.63%，折合基準利率1.1.49倍，環比下降0.53% (3 BP)。同比增長3.11%(17BP)。2月份有44家銀行下調利率，較上月增加10家。首套房平均利率連續三個月下降，未來整體利率有望繼續下降。2月份全國首套房平均利率最低的前十個城市分別是上海(5.06%)、廈門(5.36%)、大連(5.36%)、北京(5.43%)、深圳(5.46%)、福州(5.46%)、太原(5.47%)和烏魯木齊(5.47%)。
“個人房貸的資產質量壹直很優秀。下壹步，我們分行將優中選優，選擇合適的時機加大投入。壹線城市房價抗跌，總公司給的金額也比較豐厚。”某國有銀行深圳分行相關負責人告訴中國證券報記者。中國人民大學重陽金融研究院副院長董希渺預計，未來個人房貸利率仍將下調，更大範圍內首套房貸利率基準利率甚至打折值得期待。個人房貸利率的浮動空間正在收窄:壹方面，由於2018年央行定向下調存款準備金率和全面降RRR措施的實施，2019年流動性合理充足，銀行手頭資金充足。這種情況下，銀行下調房貸利率很正常；另壹方面，目前銀行的風險偏好仍然較低，個人房貸尤其是首套房貸的不良率歷史表現較好，是銀行的優質資產。低利率政策加大投資很正常。
東方金誠首席宏觀分析師王慶表示，近期信貸利率整體下行是房貸利率持續下行的主要原因。2018以來，央行著力推動“寬貨幣”向“寬信貸”傳導，引導長期利率適度下行。“寬信貸”效應不可避免地溢出到房地產領域，推動全國首套房貸利率從201811的階段性高點小幅下行0.08個百分點。
“從歷史上看，房貸利率趨勢壹旦形成，通常會持續壹段時間，未來幾個月房貸利率下行趨勢還會持續。但考慮到當前‘寬信貸’主要針對的是民營企業、小微企業等實體經濟，房地產是抑制泡沫、防範風險的重點領域，未來房貸利率的下行趨勢將更加溫和。”王慶表示，在因城施策的房地產調控背景下，下調房貸利率的調控標準會有所不同，近期不同城市房貸利率的松綁幅度會有壹定差異。
銀行應審慎經營個人貸款業務。
作為樓市調控的重點政策之壹，房貸政策的變化是否意味著政策“放水”？分析人士認為，不能將其視為房地產市場調控放松的信號。這背後有很多因素，比如資金寬松，房地產市場旺季，銀行競爭等等。
銀監會副主席王兆星此前明確表示，銀監會今年將繼續高度關註房地產金融風險，對房地產開發貸款和個人按揭貸款繼續執行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制投機性開發和個人貸款，防止房地產金融風險出現重大問題。
董希渺認為，今年很難從根本上改變個人住房貸款的政策導向。房貸利率在政策框架內的調整，應該由商業銀行自主決定。但需要註意的是，近年來中國家庭部門杠桿率上升較快，潛在風險不斷積累。近年來，在流動性相對充裕、負債成本下降的情況下，商業銀行應保持清醒認識，謹慎操作個人住房貸款業務，不要向市場發出錯誤信號。這不僅是防控自身經營風險的需要，也有利於穩定家庭部門的杠桿，抑制房地產市場泡沫。
董希渺預測，2019商業銀行住房信貸政策的差異化會更加準確和充分。差別化政策體現在:壹是需求方對不同的住房需求區別對待。中國的城市化將持續很長壹段時間，許多居民，特別是中小城市的居民，沒有有效地滿足他們對住房的強烈需求。應區分不同客戶，合理滿足自住和改善性住房需求，堅決抑制投資投機性住房需求。同時，要加快金融產品創新，加大對住房租賃市場的支持和服務。第二，從區域來看，要堅持因城施策。對於部分房價過熱的城市，從整體上看，應繼續嚴格控制貸款總量，積極提高貸款利率，適當收緊貸款條件。對於部分房地產庫存較高的三四線城市，商業銀行可以在風險可控的前提下，充分發揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面適當加大支持力度，幫助房地產市場“去庫存”。