1當晚，壹則官方松綁“限貸”“限購”政策的消息，在住建部重點監控區域、中原城市群核心城市之壹的鄭州引起波瀾。鄭州也是今年首個取消“認房又認貸”面積的省會城市。
壹二線城市的房地產市場以存量房為主，二手房市場的繁榮更能體現樓市的整體溫度。中指院最新數據顯示，2月份，全國100個城市商品住宅成交面積仍環比下降40%左右，樓市整體繼續處於低溫狀態。
住房和城鄉建設部部長王在國務院最近召開的壹次專題會議上說，“滿足改善性的合理需求”。王說，隨著城鎮化發展，2000年以前建設的大量老舊小區存在住房面積小、配套差、質量低等問題，人民群眾改善居住環境和生活條件的要求迫切。同時，新冠肺炎的疫情也對居民改善居住條件和生活環境提出了更迫切的要求。
由於中央壹再重申，改善型需求應納入合理住房需求範疇，不少業內人士分析稱，在地方層面，除了中低水平城市，可能會有更多像鄭州這樣的中高水平非熱點城市，為“改善型家庭”打開政策支持的工具箱。與此同時，在熱點壹二線城市，二套房信貸寬松悄然加碼。
改革者的“春天”來了嗎？
多地出臺完善的扶持政策。
截止2021，1，克而瑞數據顯示，鄭州商品房去化周期增至21個月，遠超12~18個月的合理區間，二手房價持續走低。
但從人口規模來看，鄭州的住房置換潛在需求不容小覷。根據第七次全國人口普查數據，鄭州市常住人口為1，260.1，000人，是華中地區第壹大城市。
然而，棚改退潮，二手房貸款利率和限購限貸地區的差別稅居高不下，加上疫情、自然災害等因素，這座中國中部人口眾多城市的房地產市場正面臨著嚴重的供需失衡。
為激活當地換房需求，促進整體樓市活躍，今年3月1日晚，鄭州市政府辦公廳發布《關於促進房地產業良性循環健康發展的通知》，明確“對擁有壹套住房並已結清相應住房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行執行首套房貸政策”。
第壹財經2日從當地市民和多家房產中介處了解到，目前鄭州多個地區房管局也有意調整二手房的稅收征收政策。“以前鄭州按照差額20%征稅。根據最新的調整，符合相應條件的人，可以按照1%的核定比例征收個人所得稅，但具體執行還沒有細化。”壹位中介說。
RealData鄭州分公司總裁丁瓚表示，2013年2月，根據“國五條”精神，鄭州發文要求二手房按差額的20%征收個稅。到目前為止，鄭州是除北京之外又壹個嚴格執行如此高的差別稅的城市，這也導致了鄭州二手房市場的活躍度不高。壹些業主為了規避差價稅，將這部分稅收變相轉嫁給購房者，增加了客戶的購房成本，使得二手房市場整體成交冷淡。
“這次調整有利於刺激現在的業主小賣大買，賣舊買新，促進房地產行業良性循環。”丁瓚說。
“首改”貸款條件和二手房個稅征收標準的放寬，意味著鄭州成為今年首個出臺合理改善型需求配套文件的城市。除了鄭州，2月以來，宜昌、南寧、菏澤等樓市庫存過剩、二手房價下跌的非熱點城市，紛紛采取降低二套房公積金貸款首付比例至商業銀行貸款、下調二套房貸利率等措施，促進當地二手房市場回暖。
比如，根據宜昌住房公積金管理委員會2月底頒布的公積金新政，本地繳存職工可以在不提取和貸款“二選壹”的情況下，同時提取公積金和申請公積金貸款。同時，新政將二套房公積金貸款首付比例由50%降至30%。
相比省會城市鄭州，宜昌、南寧、菏澤等非限購三四線城市的換房需求較弱，二手房市場供需矛盾較為突出。以宜昌為例，根據國家統計局數據，當地二手房價格指數已連續10個月下跌，近三個月跌幅維持在0.4% ~ 0.5%的高位區間。
不過，相對於非限購城市的二手房信貸支持政策，業內有觀點認為，鄭州等非熱點二線城市對改善性需求的信貸支持將是推動市場回暖的最重要動力源(600405)。
“目前全國二手房市場的繁榮仍有待修復。在此背景下，房地產市場的信貸支持政策正逐漸從新房市場轉向二手房市場，從中低能城市轉向中高能城市。”易居研究院智庫中心主任嚴躍進表示。
但是，非熱點城市政策的利好消息還沒有傳到市場。
國家統計局最新數據顯示，截至今年1，三線城市二手房價格連續4個月下跌，跌幅維持在0.4%的較高水平。中指院月度房價數據也顯示，在監測的100個典型城市中，2月份有45個城市二手房價格下跌，包括張家口、宜昌等非限購三四線城市，以及沈陽、濟南等省會城市。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李表示，對於非熱點城市而言，現階段支持合理改善型需求的樓市新政將在未來逐步生效，短期內起到激發二手房市場活力的作用；但從中長期來看，實際購買力不足與高供給的矛盾依然存在。如果進壹步提振樓市，需要多方政策配合。
熱點城市二手房市場現已回暖。
相比非熱點城市，熱點壹二線城市並不缺乏合理的改善需求，但由於去年下半年信貸收緊，這些地區的二手房市場壹度被“封殺”。隨著針對二套房的信貸寬松悄然加碼，以壹線城市為代表的二手房市場逐漸“解封”。
以廣州為例，第壹財經多方了解到，最近商業銀行在辦理二手房按揭貸款時，貸款評估標準有所松動。
從去年開始，二手房指導價成為商業銀行辦理二手房按揭貸款業務的重要參考。“現階段銀行貸款可以根據實際交易價格而不是指導價。首套房貸結清的，二手首付至少五成。”壹位中介表示，此次調整不僅與市場回歸理性、實際成交價與參考價差價縮小有關，還與二手房市場成交量持續下滑有關。
與此同時，二手房貸款利率的進壹步下調和銀行放貸的加快，也支撐了廣州二手房市場的回暖。CBN了解到，目前廣州各大銀行二套房貸利率約為5.65% ~ 5.85%，放款周期為1~2個月。
“疊加二套房的房源數量大大增加，首改者可選擇和支付的空間增大。春節以來，播放量明顯回升。”上述廣州中介表示。
RealData最新統計數據顯示，在其監測的103重點城市中，2月主流二套房貸利率為5.75%，較上月下降9個基點，為2019年以來最大單月降幅，其中北京、上海房貸利率均出現下跌；2月份103城市平均放款周期為38天，較上月縮短12天。包括北京和深圳在內，近40%的城市貸款期限不到壹個月。
從房價水平來看，中指院對北京、廣州等十大城市的最新調查數據顯示，2月份二手房均價為40209元/平方米，環比上漲0.24%，漲幅較上月擴大0.17個百分點。其中，6個城市環比上漲，廣州漲幅最大，杭州次之，兩地房價漲幅均超過0.7%。房價環比下跌的城市，跌幅在0.3%左右，二手房價出現企穩跡象。
RealData認為，與供給側紓困政策相比，寬松的信貸環境和需求側支持政策更有利於降低購房成本，對提振市場信心、釋放住房需求有積極作用。目前熱點城市二手房市場已經出現回暖跡象。隨著各城市不斷發布完善的扶持政策和利好的信貸消息，預計3月份中國二手房市場將繼續修復，成交量環比增加，價格保持穩定，並帶動整體樓市景氣度改善。