商品房按揭預售是否有效

(1)房地產開發企業為預售商品房而設立的抵押商品房預售合同為買賣合同。房屋竣工交付前的業主是房地產開發企業，業主對自己的房產擁有完全的自主權。當然，房地產開發企業可以將在建房屋抵押。但此時，如果預售人已通過簽訂預售合同的方式將房屋預售給買受人，買受人依據預售合同享有對特定對象的請求權和期待未來利益的權利，性質上屬於債權。預售人將待售房屋抵押後，抵押人取得的抵押權是壹種物權。如果預售方不能如期與抵押權人清償債務，根據物權優於債權的原則，抵押權人有對房屋行使抵押權的優先權，這對買受人極為不利。因此，預售商品房再抵押應屬無效。對於特殊情況，需要通過預售房屋設定抵押的，應嚴格規定設定條件和設定抵押貸款占已開發房屋價值的比例，防止開發商完全“借雞生蛋”。而且對於抵押合同的成立，在開發商還清貸款之前，購房人的部分房款要存入銀行，開發商只有在房屋交易權無瑕疵的前提下才能拿到房款。(二)買受人為熱銷商品房設定的抵押買受人為熱銷商品房設定的抵押，實際上多為預售商品房的貸款抵押。這種抵押以未來將獲得的權益作為抵押。因為我國對預售商品房合同實行登記備案制度，這種將來可以取得的不動產，經過登記備案後已經有了具體規定，所以可以作為抵押物，這與不動產抵押的特殊性並不矛盾。而且，預售商品房按揭也符合國際慣例。因此，預售商品房的買受人對預購房屋設定抵押權是有效的。(3)雙方重復抵押。實踐中經常出現開發商設定了有抵押的預售房，購房者在購房時以此房為標的設定抵押，使得抵押權人和預購人的利息風險系數明顯增大。重復抵押應視為無效。二、預售商品房按揭的效力如何？買受人以預售商品房設立抵押時，應當同時符合下列條件，抵押行為才能生效: (壹)抵押人是預售商品房的購買人。購房人購買在建商品房後，享有預購商品房所有權的期待權，購房人以預售的商品房作為抵押物，是對其權利的處分。(2)購房人與預售人簽訂商品房預售合同，並按合同約定支付到期購房款，抵押時應提供付款憑證。(三)商品房預售合同必須是有效合同。商品房預售抵押是以預購的商品房為抵押的。要使抵押權生效，預售人與買受人之間合法有效的預售關系是重要前提。如果預售行為違法無效，基於此的抵押行為也必然無效。(四)預售商品房抵押登記。《民法典》規定，當事人以房地產抵押的，應當向縣級以上人民政府指定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。針對這種情況，在這裏提醒打算買房的妳，在買房的時候，要對所購房屋的產權有壹個清晰的認識。對於抵押的房子，在開發商還清貸款之前，要將購房者的部分房款存入銀行，然後在房屋交易權無瑕疵的前提下，將房款支付給開發商。