大疫之下，20多個城市緊急推出樓市“救市”新政。
如河南駐馬店下調首付比，公積金貸款首付比從30%下降到20%，這相當於將購房的杠桿放大到了五倍。
浙商銀行也放大了購房杠桿，將非“限購”城市的首套房首付比從原來的三成調降至二成。
如蘇州的土地新規，取消現房銷售和封頂銷售的限制，試圖促進地產商快速“回血”。
這種加杠桿的樓市寬松政策，在去年是萬萬不敢出臺的。畢竟，守住高首付比是中國防控樓市風險的關鍵政策。
又如湖南衡陽用財政補貼樓市，購買新房和存量住房，所繳契稅稅率為1%的，由市財政按所交契稅對購房人予以全額補貼；稅率1.5%的，補貼2/3；稅率2%及以上的，補貼50%。另外，新房項目地下車位首次出售的，財政補貼1000元/人。
還有浙江杭州搶人才、救樓市兩不誤，A類高層次人才最高可享受住房補貼800萬，B、C、D類人才分別給予200萬元、150萬元、100萬元購房補貼等。
這種直接補貼樓市、補貼高層次人才的做法，令人感到困惑：財政稅收到底該用在何地？救助窮人，還是補貼精英？補貼購房者、開發商，還是無立錐之地的窮人？
對房地產行業來說，這次的新冠疫情是壹次突發的現金流“事故”。
疫情信息公開後，房地產銷售、建設、投資及土地拍賣全面停止，房地產的韌性備受考驗。疫情中斷了房企高周轉，現金流壓力大增及負債率上升。
疫情對樓市的打擊，“顆粒無收”事小，終結高周轉事大。
近些年，中國房地產已演化為壹種高周轉、高杠桿的金融項目。
可能很多人不了解，高周轉對房地產的重要性，高周轉可以說是大型開發商的“生命線”。
高周轉模式，極限壓縮從拿地、建設、去化到資金回籠整個周期時間。開始是萬科提出來的，即萬科5986高周轉模式：拿地5個月即動工，9個月銷售，第壹個月售出八成，六成產品必須是住宅。
後來，因擔心施工安全及房屋質量，萬科放棄了高周轉模式。但是，碧桂園繼承了這壹模式，並在近些年將其發揮到了極致。
碧桂園的高周轉被業內稱為“456模式”，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉。
中國地產業高周轉提速，大概在2015、2016年開始。當時，中國剛剛全面啟動“供給側改革”，全國房地產進入去產能、去庫存、去杠桿的關鍵階段，樓市調控升級，市場走勢撲朔迷離。
這壹政策轉向，對房地產供給來說意味著：
壹是供給端產能過剩，需要快速出清。
二是房地產企業“喜提”貨幣的年代結束，資本面緊縮，融資成本大增。
2016年，資管業務監管政策密集出臺，過去三年的資管大潮快速退潮。資管新規落地後，小型地產商通過資管、私募融資的渠道大幅度縮窄，融資成本攀升。
此時，房地產企業，怎麽辦？
2016年左右，房地產企業面臨壹次拉開級別的戰略選擇。
很多小型地產商，陷入流動性困境，不得不壓縮產能，快速“回血”求生。
而中型地產商和部分地產巨頭，卻采取了相反的策略。中梁、泰禾、陽光城等中型地產商，紛紛效仿碧桂園的高周轉模式，逆勢加杠桿，玩轉高周轉，虎口奪食，狼吞虎咽，試圖快速躋身全國性大型地產梯隊。
為什麽這些地產商逆勢而行？
當時，“跑步進入行業前30，否則死掉”，成為業界的***識。
中型地產商面臨“生與死”的兩難選擇：
要不逐漸收縮，控制成本和現金流，甘願做地方小企業；
要不放大杠桿，快速躋身前30強，邁過千億大關，依靠規模與商業銀行、地方政府形成利益***同體。
於是，大型及中型地產商攻城略地、速戰速決，將高周轉玩到極致。
根據中國房地產業協會、上海易居房地產研究院發布的“中國房地產開發企業500強”報告，2017年，500強房地產開發企業的存貨周轉率從0.35驟降至0.16，到2018年又下降至0.13。
三年下來，高周轉給中國地產業帶來什麽？
壹、中國地產規模快速膨脹，三四線城市價格普漲。
房地產，是壹個地方性極強的行業，地產商只能避重就輕，攻擊三四線城市，借棚改貨幣化之勢，在三四線城市攻城拔寨，全國房價應聲上漲。
例如，從2016年到2018年，中梁控股，銷售規模從壹百億躍升為千億，挺進地產前20強。
2016-2018年，中梁分別拿到63塊、119塊、221塊地，其中有34塊、88塊、168塊地位於三四線城市。這匹黑馬，采用極致高周轉模式，攻占三四線城市，被業內稱為“三四線城市收割機”。
二、經濟杠桿率快速上升，地方政府、家庭以及房地產企業的負債率快速上升。
房地產高周轉，是壹種“大而不倒”的商業邏輯，本質上是壹種金融邏輯。
高周轉，相當於快速地將地產推入金融高速軌道，即利用最少的時間，最大的杠桿，把規模做到最大。其實，這是壹種無限接近“空手套白狼”的玩法。
為了快速擴大規模，中型開發商大量采用合作杠桿，使用資管、信托等高成本融資手段。
大、中、小型房企的合作杠桿率分別為0.19、0.24、0.16，中型房企的合作杠桿率明顯高於大型房企。
我們還看中梁，中梁的擴張資金主要來自信托、資管——壹個叫忠信資本的資本運作平臺。去年中梁招股書數據顯示，截止2018年底，中梁還有109個信托或資產管理計劃尚未償還，總額達到147億元，占借款總額約54.5%。
我們再來看這家公司的負債率變化：2015年為1335%、2016年為1790%、2017年為339%、2018年為58%。
猶如過山車般驚心動魄的負債率曲線，說明中梁高周轉是壹種極端杠桿模式。
這些年，高周轉放大了房企的杠桿，加劇了房地產的脆弱性。事實上，過去兩年，銀行信貸收緊，地產商融資成本增加，壹些中小房企資金鏈斷裂。
但是，這條負債率曲線也說明，壹旦房企拿到“安全門票”，便容易通過傳統渠道融資，如銀行信貸、股票市場，從而降低負債率。
所以，高周轉導致房地產市場更加脆弱、銀行風險更大、土地財政依賴度更高。通過這輪高周轉，大型房企與銀行、政府形成高度關聯的利益***同體。
終結高周轉，深層次的壓力在銀行和政府身上——金融風險、政府債務風險以及土地財政。
目前，中國經濟杠桿率屬於什麽水平？
2019年，中國政府部門杠桿率為51%，居民部門杠桿率為52%，非金融企業部門杠桿率為154.5%。
目前，中國的宏觀杠桿率已經超過美國，接近發達國家的平均水平。這意味著中國未富先“債”，經濟增長過度依賴於債務。
再看土地財政到了什麽程度，土地財政依賴度超過100%的城市，有廣州、武漢、南京、杭州、昆明、南寧、太原、長春。
各大城市土地財政依賴度，來源：網絡公開數據，智本社
所以，政府救樓市，表面上救開發商，其實是在救銀行、救財政。
疫情期間，地方政府準許開發商延期繳納土地出讓金、延期繳稅，減免房產稅、城鎮土地使用稅；降低信貸門檻，給房企提供信貸支持；開放售樓處，降低預售門檻。
房地產商與所有企業壹樣對這次疫情毫無準備，打斷了房企的高周轉，勢必進壹步增加融資成本，甚至加劇房企倒閉。
蘇州的土地新規，取消現房銷售和封頂銷售的限制，這其實很明顯地在支持高周轉，促進地產商快速“回血”。
很多人會問，地產商賺了這麽多錢，難道扛不過這幾個月嗎？
在高周轉的推動下，每壹個項目就像接力跑，從拿地到銷售，壹環套壹環，壹個項目接壹個項目，資金快速滾動。公司利用快速周轉的現金流及快速獲得的土地，從銀行、資管等渠道獲得資金。
這就相當於負重快速奔跑過浮橋，是停不下來的，壹旦停下來則掉進河裏。壹旦銷售終止或銷售快速下降，新項目融資成本高企，同時支付利息的壓力巨大。
那麽，樓市非救不可嗎？
首先，可以明確的是，這次疫情，政府必須對經濟施以援手。
通常，經濟正常波動，政府不需要救市，更不能深度介入市場。但是，這次不壹樣，因為疫情的突然爆發導致市場中斷，這並非“正常”的經濟波動。
疫情爆發初期，疫情信息未能流動，市場沒有接收到信息，導致供給系統失靈。當疫情信息公開後，政府接管、嚴控，市場被迫中斷，企業猝不及防，打亂了企業主的預期。
政府救市的目的是，修復企業及家庭資產負債表，幫助市場恢復正常的供給系統，幫助企業主重構市場預期及信心。
但是，政府出手，不應該是救樓市，或是救車市，亦或是救任何壹個產業、市場或企業，而應壹視同仁地“救市”。
什麽意思呢？
救助任何壹個產業、壹個市場或壹家企業，都是對市場競爭規則的破壞，對其它企業、競爭對手及個人而言，都是不公平的。
我們習慣於站在集體的角度，民族大義的角度，國家利益的角度，支持救樓市，等於穩增長，等於救經濟，等於救每壹個人。
其實，這種觀念，不但錯誤，而且富有欺騙性。
通過上面的分析，我們知道，救樓市其實是救開發商、救銀行，跟普通人沒有關系。
即使救樓市，跟妳有關系，對別人來說也是不公平的。比如，政府拿稅收補貼樓市或車市，為什麽這筆錢不給家具、電子、農業、互聯網呢？為什麽不用這筆錢來補償新冠肺炎患者？為什麽不用這筆錢來補償因疫情破產的企業主、因疫情失業或被降薪的工人？
亞當·斯密在《國富論》中表達過類似的觀點：所謂有益的補貼是有害的——尤其是對比較貧窮的階層人士來說——其有害程度甚於任何壹種對生活必需品的沈重課稅。
斯密的追隨者、法國經濟學家巴斯夏用“看得見的和看不見的”解釋的更清楚。
他曾經寫過壹篇反諷文章叫《蠟燭制造商關於禁止太陽光線的陳情書》。這篇文章說，陽光照射在地球上以後，蠟燭工人的工作減少了，所以蠟燭商希望國會議員阻止大家使用陽光。
國會的力量阻止人們使用陽光，可以讓蠟燭銷售量更高，利好於蠟燭廠商及工人，這是看得到的。
但是，難以被發現的是，人們使用陽光，不需要這麽多蠟燭工人，這些工人也可以幹別的工作。只是具體的別的工作，不容易看到。
其實，消費者本來可以免費使用陽光，如今卻要花錢買蠟燭，這無疑是用消費者的損失來填補蠟燭行業。
巴斯夏認為，國家不能補貼高雅藝術。他的理由是，當國家用納稅人的錢去補貼高雅藝術的時候，那些錢就不能用到別的地方去了，就肯定有人在別的地方受損了。
市場競爭的基本原則是公平競爭。救助了壹家犯錯誤的企業，實際上是在懲罰許多決策正常的企業。救助壹家企業，其實是破壞了市場規則，破壞規則的代價卻是全體國民來支付的。
有些人說，哪來的這麽多公平，政府只能顧及整體、大多數人的利益。
其實，這不是少數人利益、大多數人利益的問題。這裏面包含了壹個深刻的市場理論，那就是私人契約。
市場競爭，不支持公***契約，不支持大多數人的利益，甚至不支持民主投票，只支持個體的私人利益。
什麽意思？
比如說，通過民主投票，即使多數票贊同救樓市或救某壹家企業，也是違背經濟規律的。即使救助某壹企業或市場，表面上利好於大多數人，但也是不允許的。因為這樣做，短期損害了那些被忽視的少數人的利益（少數人的利益同等重要），長期則不利於所有人的利益（社會福利的損失）。
如果自由競爭訴諸於民主規則，其實屬於“多數人的暴政”。奧派經濟學家哈耶克有壹個著名的觀點，民主是保障自由的工具，但是不是自由競爭的規則。
所以，任何打著公***利益的救市政策，都值得警惕。
接下來，我要說的是，尤其不能刺激樓市。為什麽？
原因有三：
壹、刺激樓市，助長樓市泡沫化，加劇經濟的脆弱性和風險。
受疫情沖擊，信貸資金流向樓市的閘門在松動，降低首付比的口子打開，這些政策其實是在增加經濟杠桿率。
很多人認為，房價下跌，樓市萎縮，房企倒閉，經濟衰退，政府救樓市，不壹定讓房價上漲，支持維持市場穩定，從而穩增長。
這種觀點是樸素的，但不了解經濟運行的規律。
刺激樓市，即使房價不上漲，至少造成三個糟糕的結果：
壹是負債率上升，泡沫風險更大。
新冠疫情是壹次非典型的壓力測試，看看中國經濟的韌勁，看看中國企業及家庭還有多少現金流來支持負債。
若繼續刺激樓市，房地產將進壹步吸收中國家庭的現金流，負債率進壹步上升，其實是用壹個更大的泡沫覆蓋原來的泡沫，試圖將風險往後推。
二是投資邊際收益率持續下降。
這是壹個不可回避的經濟規律。
近些年，中國投資收益率，尤其是固定資產投資收益率持續下降。自2014年開始，央企及民企（上市公司）的投資率從40%左右下降到了20%左右。
為什麽呢？
最近，山東、江蘇、安徽、河南、貴州按下基建投資“快進鍵”，涉及投資規模逾萬億元，試圖快速追回疫情的經濟損失。
但是，當技術沒有進步，持續追加投資的結果是，邊際收益率持續下降。過剩的高速、機場等基建，帶來的效益是負的。
有人說，保樓市，是保信心。刺激樓市保增長，如抱薪救火，何來保信心。對有識者而言，這種觀點，屬掩耳盜鈴、自欺欺人。對無識者而言，這種觀點，如謊報疫情，屬瞞天過海、糊弄國人。
三是貧富差距擴大。
房子建起來，並不是有人買就是好事。樓市，是消費市場，也是投資市場。樓市火熱，有可能是貨幣現象。
所以，刺激樓市可以給經濟帶來規模，但卻無效益；給壹部分人帶來財富，但給另壹部分人帶來損失。
二、刺激樓市導致中國在貿易摩擦中更加被動，阻礙進壹步改革開放的大局。
過去壹年多，中國樓市的調控主旋律是穩房價、穩地價、穩預期，嚴控信貸資金流向樓市。
為什麽？
中美貿易戰給中國樓市設置了高壓線，房價繼續上漲或泡沫繼續擴大，匯率風險則更大，資金外流的風險也更大，進壹步開放尤其是金融開放的壓力就更大，中美貿易談判就更加被動，宏觀政策更加乏力。
今年1月份，中美簽署了第壹階段的經貿協議，雙方達成***識，維持匯率穩定，避免競爭性貶值，避免幹預匯率，保持匯率市場的透明度。
如果釋放貨幣，刺激樓市，泡沫增加，會促使資產及貨幣貶值的壓力增大，影響匯率的穩定性。這時，若逐漸開放金融市場，資本外流和匯率市場的風險難以預料。
有人覺得，保樓市實則穩增長，穩增長與促改革兩不誤。這種觀點是理想主義的，阻礙了改革的進程。
如今只要發放貨幣能度日，刺激樓市能保增長，則無決心啟動真正的改革，導致改革拖而不決。
所以，於理論於形勢，於規律於問題，不可刺激樓市。