看房註意事項→談判技巧→確定成交價格→簽合同→交定金→備齊交易資料→評估→
申請按揭貸款→交稅→過戶及交首期款→出新證送銀行抵押→結清尾款及交接房屋.
了解按揭貸款條件
深圳發展銀行個人二手房按揭貸款業務:
1.申請按揭的基本條件:
（1）必須年滿18周歲，具有完全民事行為能力的自然人；
（2）有穩定的經濟收入，信用記錄良好，有償還貸款本息的能力，並提供真實可信的收入證明文件；
（3）申請貸款的年限加現有年齡之和不超過60歲；
（4）按揭房產有***有人的，必須確定其中壹方作為申請貸款的主申請人，且主申請人必須具備以上條件，其他***有人作為抵押人，***同辦理抵押登記有關手續；
（5）按揭房產已使用年限和按揭年限之和壹般不超過30年；
（6）借款人與售房人簽定《房地產買賣合同》，並支付不低於房價30％的首期購房款；
（7）銀行規定的其他條件。 貸款的種類
住房貸款資金的財務安排涉及的內容很廣，但最主要的不外乎購房貸款的額度(成數)、期限和利率這三大問題。在介紹上述三大問題之前，有必要向購房者再次說明目前現行的三種貸款方式:個人住房貸款、個人住房委托貸款和個人住房組合貸款。個人住房公積金貸款是由商業銀行提供的商業性貸款；個人住房委托貸款是公積金管理中心委托商業銀行發放的政策性貸款；個人住房組合貸款是前兩者的組合。
住房公積金貸款:對於已參加交納住房公積金的居民來說，貸款購房時，應該首選住房公積金低息貸款。住房公積金貸款具有政策補貼性質，貸款利率很低，不僅低於同期商業銀行貸款利率(僅為商業銀行抵押貸款利率的壹半)，而且要低於同期商業銀行存款利率，也就是說，在住房公積金抵押貸款利率和銀行存款利率之間存在壹個利差。同時，住房公積金貸款在辦理抵押和保險等相關手續時收費減半。
個人住房商業性貸款:以上兩種貸款方式限於交納了住房公積金的單位員工使用，限定條件多，所以，未繳存住房公積金的人無緣申貸，但可以申請商業銀行個人住房擔保貸款，也就是銀行按揭貸款。只要您在貸款銀行存款余額占購買住房所需資金額的比例不低於30%，並以此作為購房首期付款，且有貸款銀行認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為償還貸款本息並承擔連帶責任的保證人，那麽就可申請使用銀行按揭貸款。
個人住房組合貸款:住房資金管理中心可以發放的貸款，最高限額壹般為10-39萬元，如果購房款超過這個限額，不足部分要向銀行申請住房商業性貸款。這兩種貸款合起來稱之為組合貸款。此項業務可由壹個銀行的房地產信貸部統壹辦理。組合貸款利率較為適中，貸款金額較大，因而較多被貸款者選用。
個人住房委托貸款(公積金貸款)最劃算，個人住房貸款(商業性貸款)利息負擔最重，但具體的還款差別有多大，我們不妨再列表進行壹下比較。
比較:假設某購房者夫婦二人欲購買壹總價50萬元的住房，以自有資金支付首付款30%，即15萬元，其余35萬元申請15年貸款。夫婦二人月收入為6000元，月公積金繳存比例為20%(企業與個人各負擔壹半)，現公積金總額為4萬元。商業性貸款的利息負擔比政策性貸款高得多，達到了1/3，月還款額多出10%，總額多出近5萬元，可不是個小數目。如此看來，自然應該選擇個人住房委托貸款，但是不行，這對夫婦不能完全依靠個人住房委托貸款，即便他們現有的公積金達4萬元，就是按10倍的較低倍率計算他們也可申請40萬元的公積金貸款，但因為政策性貸款最高限額只有30萬元，因此35萬元還是不可以的。因此，這對夫婦只有退而求其次，選擇個人住房組合貸款。那麽，他們每月的還款負擔承受得了嗎？說起來他們每月還款2781.45元，但其中壹部分可以由他們還款期每月繳存的公積金抵付，金額最多可以達到總收入的20%，即1200元/月，那麽他們需要自行支付的供樓款只有()2781.45-1200)1581.45元/月，和他們6000元的月收入相比負擔是很輕的了。不過，如果沒有公積金的支持，完全依靠商業貸款，那麽每月還款負擔還是比較重的，但占總收入50%左右的供樓負擔還是可以接受的。建議購房者在確定購房預算時不妨仔細算壹算，多列出幾種選擇比較壹下再去申請相應的貸款。
2.按揭貸款申請人須提供的資料:
（1）合法的身份證件（居民身份證、戶口簿、軍官證、在中國大陸有居留權的境外、國外自然人為護照、探親證、返鄉證等居留證件或其他身份證件）；
（2）借款人的婚姻狀況證明；
（3）借款人收入或其他按期償還貸款本息能力的證明:
A.必須提供工作單位開具的收入證明、銀行存款流水；
B.外籍人士還需提供個人納稅單據、珠海的居住證明（港、澳人士除外）；
C.個體經營者:除提供單位收入證明外，還需提供自有營業執照、銀行對帳單（存款流水）或其他房產、汽車行駛證等可以說明借款人收入情況、供款能力的資料；
（4）銀行認可的房地產評估機構出具的抵押物估價報告書；
（5）借款人與售房人簽訂《房地產買賣合同》；
（6）已支付不低於所購房產全部房價30％的首期購房款證明；
（7）該銀行的通存通兌活期存折（個人結算帳戶）；
（8）銀行要求提供的其他文件或資料.
3.賣方須提供的資料:
（1）賣方為個人的，提供個人合法有效身份證明；
（2）賣方為企業的，提供企業營業執照、組織機構代碼證書、法人代表證明書等；
（3）所售房屋的房產證明:有房產證明的提供《房地產權證》，無房產證明的提供符合法律規定的購買住房合同；
（4）該銀行的通存通兌活期存折（個人結算帳戶）；
（5）銀行要求提供的其他文件或資料.
4.貸款金額、期限、利率: （1）貸款金額:最高可達銀行認可的所購房產價款的7成； （2）貸款期限:最長30年； （3）貸款利率:按人民銀行有關住房貸款利率管理規定執行.
以上資料僅供參考，所有細節請咨詢貸款銀行相關人員。
購買二手房同樣可以申請公積金貸款、商業貸款、組合貸款。基 本條件是借款人男性年齡不得超過65歲，女性年齡不得超過60歲。非本市戶口的人員也可申請購買二手房按揭貸款。公積金貸款的額度最高為房屋評估價的50％，最長期限為十年，具體貸款的額度及年限要以公積金管理中心查詢的結果為準。組合貸款的額度為房屋評估價的70％，公積金貸款不足的部分可進行商業性貸款，最長年限為15年。純商業性貸款額度最高為房屋評估價的70％，最長期限為15年。公積金、組合及商業性貸款月還款能力不得超過家庭總收入的50％。值得註意的是，二手房貸款的金額是以抵押擔保為目的的估價結果計算的，而不是按房屋的成交價來計算的。
申請公積金貸款及組合貸款的流程壹般是:公積金查詢、房屋評估、簽借款合同、抵押合同 銀行審核及公證、交易中心受理登記產權、他項權證送銀行放款。
申請商業貸款的流程壹般是:房屋評估、簽借款合同、抵押合同、 銀行審核、公證、買保險、交易中心受理登記產權、他項權證送銀行放款。
正常情況下，貸款手續辦理開始到銀行放款的周期大約為2.5 — 3個月。由於大部分居民希望房屋出售後房款能夠及時到手，為此，有些擔保公司與金融單位達成協議，凡是二手房貸款的業務在前期手續規範操作的前提下，金融單位只需憑交易中心的受件憑證，而不必等他項權證出來就放款，這樣可以大大縮短貸款周期，出售方可以提前1—2個月取得房款。
懂行情免花冤枉錢
1、關註房產信息，收集相關資訊掌握動態.
2、瀏覽:珠海特區報，南方都市報的地產專欄，珠海相關房地產網站的新聞快訊。
3、珠海未來城市規劃，道路建設的影響，電視頻道的地產欄目等以上幾種信息的反饋均可反映當時的市場行情。
4、多請教相關從事地產行業的專業人事，如地產中介（又叫物業代理）等或曾經有過房產交易經驗的親朋好友
評估個人能力範圍
1.壹次置業應選在自己能力範圍之內的不需要太貪圖壹時的豪華享受，時代不斷變，三十年河東三十年河西，以後發了財什麽樣的都可考慮量力而行。
2.作生意當然資金不能太緊，所以購房應盡可能余留壹部分以備不時之需，事業要緊，如在能力範圍之內就壹步到位，利率不段上漲很不劃算
3.投資者在選房的同時更註意回報率，升值潛力、應多了解房產周邊未來幾年的市政發展或改建計劃達到事半功倍的效果，投資不是盲目的。
買房前首先根據資金實力、還款能力等估算自己的實際購買力，並根據工作生活的需要，確定房屋的區位、面積、價格、樓層、朝向、學區等
找信息 量大機會多
這壹環節是準備工作的延續，可以從報紙、房展會、正規有品牌的中介機構或相關房地產網站上查詢，初選房源。
“三看二註意”:
壹看中介機構是否合法可信。買二手房選好中介是關鍵，要留意其是否具有營業執照，考查其規模和服務質量，並要求經辦人出示房地產經紀人資格證書；要與中介公司簽訂規範的委托代理合同，明示代理方式、費用、期限、權限等內容，並索看賣房人的委托合同，同時特別註意其中的委托賣房價格，以免中介公司賺取差價。消費者所付錢款都應盡量交給中介公司並要求其出具收據，而不應直接交給賣房人，謹防錢房兩空。
二看賣房手續是否合法。要認真審核賣房人的產權證、契稅證與身份證等是否真實有效，身份證必須是夫妻雙方或***有人缺壹不可。若賣房人並非房屋產權人，或涉及繼承權、***享權的，應要求相關當事人壹並到場，否則，應出示授權委托書。
三看所賣房屋是否可依法交易。要清楚所賣房屋是否已被法院等行政管理機關查封、是否已經用於抵押或未經抵押權人的同意、是否已被列入拆遷範圍以及產權證地址與房屋實際地址不符等，若是，則不可進行交易。
壹註意即要註意聽取、客觀了解所賣房屋的其它相關情況。如房屋出賣原因、水電費是否欠賬、是否由於違章裝修改建而存在種種隱患等等，這也是至關重要的，以免入住後再發現壹些不盡如人意的狀況而追悔莫及。
二註意不要貪小便宜。千萬不要聽信中介商“發票少開點可少繳點稅”、“這戶主有門路，實際面積大於房產證上的面積”等等“好心話”，以免貪小便宜吃大虧。
看房許多註意事項
記住看房三十招 置業安家更稱心:
壹看，看晚上不看白天。了解入夜後房屋附近噪聲、照明、安全等。
二看，看雨天不看晴天。再好的偽裝也敵不過幾天下雨，此時漏水、滲水壹覽無余。
三看，看格局不看建材。不要被漂亮的建材所迷惑，房屋機能是否有效發揮，有賴於格局是否設計周全。房型結構，“二手房”的結構通常比較復雜，有些房子還經過多次改造，結構壹般較差，格局是否方正，實用率，公攤面積等。房屋布局是否合理，設施設備是否齊全、完好等情況，更要詳細考察房屋的結構情況，了解房屋有無破壞結構的裝修，有無私搭、改建造成主體結構損壞等隱患
四看，戶型是否合理，有沒有特別不適合居住的缺點；管線是否太多或者走線不合理；天花板是否有滲水的痕跡？墻壁是否有爆裂或者脫皮等明顯的問題
五看，看墻角不看墻面。看墻角是否平整、龜裂、有無滲水。
六看，看做工不看裝璜。尤其是每個接角、窗沿、墻角、天花板等等做工是否細致，要仔細觀察，這些都是討價還價的籌碼。
七看，看窗外不看窗簾。壹定要拉開窗簾看壹下通風、采光、排氣管等是否好。
八看，看風水，好的房子風水也很重要。盡管這壹條有點迷信，但是迷信也是勞動人民長期的經驗總結，還是有些道理的，不可全信亦不可不信。有幾點是要記住的:不要買對著煙通的，對著對面樓墻角的，對著路口的，房型不正的等
九看，看樓梯不看電梯，即安全梯。如果發生災難，是唯壹逃生之路。
十看，看插座不看電器。設計精心的房屋，才能充分享受現代化家電的便利性。
十壹看，看空屋不看家具。空屋才是真面目。
十二看，問警衛不看屋主。任何房屋在屋主眼裏都是最好的，而管理員或警衛卻了解房屋、環境和鄰居的情況，壹定要選壹個好鄰居，尤其是妳的樓上的這位。住過樓房的人都知道，這壹點有多麽重要。他在妳的樓上就是妳的天，要是這個“天”整天打雷下雨，跑冒滴漏，不知道妳能夠容忍他幾次。要是再發生個口角，整天擡頭不見低頭見的，妳說得有多鬧心。其實這壹點也挺好選擇的，妳悄悄和售樓小姐或小區管理處、保安搞好關系，側面打聽壹下就可以了
十三看，看天上不看地上。註意看天花板和角落有無漏水。
十四看，看廚廁不看客廳。客廳是外觀，而廚廁是內部器官，家中的水電煤系統都在這裏，是容易漏水、出問題的地方。打開水龍頭觀察水的質量、水壓；打開電視看壹看圖象是否清楚，能收視多少臺的節目；確認房子的供電容量，避免出現夏天開不了空調的現象；觀察戶內外電線是否有老化的現象；電話線的接通情況，是普通電話線還是ISDN電話線；煤氣的接通情況，是否已經換管道煤氣:
十五看，盡量不看壹樓或頂樓的房子。壹是不安全，二是不衛生。三是不保暖、冬冷夏熱，四是不安靜。在碰上什麽滲水，堵廁那麻煩可就大了
十六看，看房屋內部情況:是否有私搭私建部分，特別註意騎樓、檐棚以及陽臺、平臺加建等是否搭建。如果由於搭建或改建使基本結構遭到破壞，必須讓對方拆除還原，以免被管理部門責罰或留下 隱患。
十七看，了解住宅的內部結構圖，包括管線的走向、承重墻的位置等，以便重新裝修。
十八看，看物業管理的水平:水、電、煤、暖的費用如何收取？是上門代收還是自己去繳？三表是否出戶；觀察電梯的品牌、速度及管理方式；觀察公***樓道的整潔程度及布局；小區是否封閉？保安水平怎樣？觀察壹下保安人員的數量和責任心；小區綠化工作如何？物業管理公司提供哪些服務？
十九看，入住以後的費用:了解水、電、煤、的價格；物業管理費的收取標準；車位的費用。查清原房主是否欠物業管理公司的費用以及水、電、煤、暖的費用。
二十看，舊房的歷史:哪壹年蓋的？還有多長時間的土地使用期限； 哪些人住過？什麽背景？是何種用途； 是否發生過不好的事情？是否欠人錢？或者發生過盜竊案或刑事案。
二十壹看、看附近公路、鐵路、機場的遠近。以開窗時聽到的噪音不明顯為宜。
二十二看、看小區內公***活動場所的遠近，尤其是，夜總會，大排擋，健身器械場地等，如果妳同它們成為鄰居，就將同吵鬧聲為伴。
二十三看、看小區停車場的遠近（尤其低層住戶），多數司機在發動車後都要熱幾分鐘車，要是趕上冬天，再加上車況差點兒，恐怕妳每天都得被迫早起了。
二十四看、看路燈遠近。壹般情況還是近壹點好，主要是出於夜間的安全考慮，但也不能太近，如果太近，壹方面有人不習慣夜裏屋內仍被照得很亮，另壹方面，夏天夜間的蚊蟲也會距妳家的門窗過近。
二十五看、看保安崗亭的遠近，近壹點安全，遠壹點清靜，由妳自己選擇吧。
二十六看、看樹木遠近，近有近的好處，可以使空氣變得清新、涼爽，但如太近則易有蚊蟲，蚊子還好說，對付它的工具很多，但如果是樹上的害蟲就不好辦了，有的害蟲可是極難對付的。
二十七看、看鄰樓的遠近，特別是觀察壹下是否有同較近的鄰樓窗戶相對的情況，如果雙方都能輕易看到對方的生活情況，可能是壹件非常尷尬的事情。
二十八看、看小區超市、飯館的遠近。超市還好點，尤其是飯館，噪音只是小兒科，最可怕的是油煙，那裏邊可是有許多種致癌物的，要是再碰上有烤串兒的
二十九看、看高層住宅的兩樓間距（主要是中低層住戶）。在樓群林立的小區內“風效作用”有時十分明顯，這樣，有的住戶就要吃些苦頭了。
三十看、看垃圾箱遠近。經歷了“非典”的洗禮，每個人對垃圾都有了全新的認識，對於這壹點也就不必多講了。
“看”只是購房中眾多需考慮的因素之壹，涉及的內容自然不如像價格、房屋質量等因素重要，但是卻是天天要碰到的，壹旦有什麽閃失，難受的時間可就長了。所以在購房前還是考慮壹下為好，好好看認真看。
掌握談判技巧
壹般來講，房地產公司的銷售人員在上崗工作之前，壹般都要經過嚴格的培訓，而培訓的最主要內容即是如何尋找客戶、如何與客戶交談、如何堅定推銷壹處物業的信心。與此同時，公司還會制定極富刺激性的提成獎勵措施，以鼓勵銷售人員。
面對受過如此專門訓練的對手，買房人要想在交易過程中不受其擺布，就要主動出擊。
要點:1、多到幾家大房產公司和樓盤去看，多比較，不要全信銷售人員的話。
2、在看房過程中盡可能挑出10個缺點作為砍價必須品
3、 表現出壹點購買誠意，但又不是很急，就算在喜歡也不能表現出來
4、平常心態，冷靜理智、客觀，不急不噪，心平氣和
5、談價可以由深致淺，先給壹個很低的價格進行試探，在此過程中盡量觀察售樓人員的表情和動作。進行分析，自己沒有確定合理購買價格前不要輕易還價。
6、找出房子的十大缺點加以強化突出，回避房子優勢
7、凡事考慮不要立刻答應（如賣方出到自己理想價已無減價可能，應當機立斷）
8、表明態度有其他房產看了也在考慮之中
9、誠心買房但不是急心買房
確定成交價格註意
1. 首先要確定成交價格是售房人確定的真實價格，如果是通過中介在反饋信息那麽要確保價格真實度，中介沒有賺取差價的成分在裏面。
2. 在確定價格前應先確定好，自己的稅費金額和與賣方的價格裏是否包含其他條件
3. 確定賣房人不是中介人員或炒樓客
4. 可以冷靜確定成交價是合理的價，是自己接受的價格
5. 壹切談妥便可立刻確定成交價格
簽合同不可馬虎
購房者在訂立二手房合同前，對壹些事項必須詳加核實。包括:房屋的產權人是壹位還是幾位，是否都同意出售房屋；房屋產權證是否屬實；房產面積和用途；房屋質量及規劃情況；有無被依法裁定、決定查封或被限制房地產權利；有無設定抵押等。
專家提醒:見不到房東，最好不買房；即使見到房東，也壹定要看對方的產權證和身份證或戶口簿。
凡是業主不出現，代理人出面簽約的十有八九可能存在吃差價的形象，中介吃差價非常普遍，對付吃差價現象，最好在合同中約定:經紀方或者賣方吃差價的，差價歸買方所有，經紀方或者買方吃差價的，差價歸賣方所有。
壹，在簽訂二手房買賣合同時，以下10個事項不可或缺:
（1）買賣雙方的地址、聯系辦法等，並註明房屋是個人財產還是夫妻、家庭***有財產。
（2）房屋的位置、性質、面積、結構、格局、裝修等情況；產權歸屬，房屋是否屬於抵押房，是否有私搭亂建部分。
（3）房屋總價款、付款方式、付款條件等。
（4）交房時間和條件；各種稅費和其他費用的分攤方式。
（5）違約責任及違約金、免責等事宜。
（6）約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式。
（7）合同生效時間，生效或失效條件，生效或失效期限，致使合同無效的情形，幾種無效的免責條款，當事人要求變更或撤銷合同的條件以及合同無效或被撤銷後，財產如何進行返還。
（8）合同中止、終止或解除的條件。
（9）約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款
（10）中介保證不吃差價，及不做手腳的條款，如事前，事中，事後發現的違約責任和賠償方式.
買二手房某種程度上說比買壹手房（新建商品房）更麻煩，不足的問題很多，更有壹些沒有掀開蓋頭的隱患。因此，人們在簽訂二手房買賣合同時，壹定要從法律的角度維護自己的權利，該說明說清的，該事先約定的，都表達清楚，有些條款是不能缺少的。
壹、當事人的名稱或姓名、住所
這裏主要是寫清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等，以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否***有財產、是否夫妻***同財產或家庭***同財產。
二、標的
這裏應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還應寫明房屋產權歸屬（要與第壹條銜接）；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；房屋的物業管理費用及其他交費狀況。
三、價款
這也是很主要的內容，主要寫明總價款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定位；尾款等。
四、履行期限、地點、方式
主要寫明交房時間、條件；辦理相關手續的過程；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤。
五、違約責任
主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算於給付；在什麽情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。
六、解決爭議的方式
主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要註意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。
七、合同生效條款
雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；生效或失效期限；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消後，財產如何進行返還。
八、合同中止、終止或解除條款
明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中各方應履行的義務；解除權的形式期限；合同中止、終止或解除後，財產如何進行返還。
九、合同的變更與轉讓
在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條件。
十、附件
自此說明本合同有哪些附件；附件的效力等。
如果可能，建議聘請專業律師起草、修訂合同，這樣效果比較好。
（買賣雙方見面）就該物業具體事宜達成壹致，簽訂房屋買賣合同。
在此過程中介可能為了保護個人利益有時安排見面的是假客戶這裏就需要房主本人自己小心為妙，為了保證交易的安全性，房款可進行資金監管銀行或律師所均可辦理。
合同內容必須有中介重要條款（保證不吃差假壹經發現承擔壹切法律責任）
交定金的重要意義
購買二手房 交定金前先做好“四查”規避風險
壹查房屋產權
查房屋產權是成交的關鍵，因此在買樓前要先查看房屋產權的完整性和可靠性，尤其要查清楚房產證上的業主是否與售房者是同壹個人。產權是否清晰，有無抵押.應先到房管部門進行查冊。
二查水電等隱性問題
對於二手房本身的結構、裝修、戶型、樓齡，周邊配套、市政設施、物業管理水平等等，很多人都會忽略了壹些隱藏性問題，包括水壓、供電容量等，購房者均應在成交之前查清。另外，還要查看水電費、管道煤氣費、電話費、有線電視費、管理費等費用是否已繳清，必要時可在合同中寫上雙方協商好的解決辦法。
三查戶口問題
在香洲區，不少二手房買家購房是為了解決孩子的教育問題，因此買家應該對入戶情況等有關事宜作謹慎了解，要確保原戶口全部遷出，這樣才能保證新買家購房後能順利地遷入。
買二手房交款急不得由於二手房房源復雜性，購房者交納定金壹定要慎重相比壹手房的賣主身份，二手房的賣主身份頗為多樣與復雜。因此，買方在交付定金後也不壹定能如願完成整個交易過程。因此，采訪了有關專業人士，為市民購買二手房在交定金時提個醒。買房前交納定金如壹把雙刃劍，相互制約著買賣雙方。然而在買房交納定金時，買方壹定不要沖動，千萬要把自己的付款能力等情況完全估算清楚，再交定金與首付款。
總之:充分準備，機警應對，詳加分析，果斷決策。祝妳購房愉快。