同策方浩提供的數據顯示，在8月23日至29日的壹周內，上海二手房交易量為4249套，遠低於6月份6000套的平均水平。同時，成交均價環比下降2.24%至3.7萬元/平方米，低於7月份4萬元的單價。
8月份的快速降溫與月初實施的“三價低”房貸審查新規密切相關。第壹財經記者在采訪中了解到，涉稅評估價通常為合同價的5-7折，首套首付成本可高達近7成。
業內普遍認為，這壹新規可以抑制資金進入二手房市場，防止市場再次被熱炒，有助於市場降溫。
然而，購房門檻的提高讓壹些購房者措手不及。“獲得涉稅評估價50%折扣”的買家面臨著50萬-65，438+0.5萬的首付缺口。
然而，目前中介和銀行無法對在途交易給出更有針對性的解決方案。記者從多家銀行了解到，只有在8月6日前網簽或提交貸款申請的客戶才能遵循舊的貸款政策；僅支付定金的客戶無法“酌情”進行調整。
降溫效果初步顯現。
在過去半年的政策調控下，上海二手房市場明顯降溫。
上半年，在新房集中供應和二手房抵押貸款周期延長的影響下，上海二手房市場的交易量從65438+10月的歷史高點4.4萬套大幅下降至6月的2.8萬套。
7月初，隨著上海二手房價格核查新規的出臺，大量不合格房源被清理。交易也同時降溫。據上海鏈家研究院數據顯示，7月上海二手房成交2.4萬套，環比下降15%，同比下降16%。
這壹交易數量的絕對值是今年除2月以外最低的月份，並且環比也首次下降。
如今，與信貸政策直接綁定的新“三價低”貸款政策實施後，降低了居民的杠桿，直接降低了二手房市場的熱度。
根據同策方浩提供的數據，8月2日至29日的四周內，每周成交套數基本在4000套左右，最低不到3500套，遠低於6、7月份6000多套的平均水平；與此同時，成交均價也從4萬多元/平方米降至3.7萬元/平方米。
同策研究院高級分析師肖雲翔分析，“三價低”政策符合“信貸兩集中”精神，有效防止大量資金流入二手房市場，避免市場升溫推高房價。
“改變過去買房頂貸的想法，在滿足居民購房需求的同時給出貸款額度，防止在銀行貸款額度收緊的背景下出現擠兌貸款資金和資源的情況。”肖雲祥進壹步表示。
現在，隨著時間的推移，已經成功進行了壹些交易，中介已經大致計算了社區的涉稅評估價格，因此可以相應地向客戶提供建議。
“以嘉定江橋村的二手房為例。市場價46000元/平方米，折扣（涉稅價格）可能達到32000元/平方米。中間的差額乘以面積就是需要補足的差額。”
壹位中介告訴記者，以前用654.38+0.4萬元現金買壹套300萬元左右的房子很常見，但現在只能是2340萬元的房子。“這種搶房大戶”預計會減少，在持觀望情緒的購房者增加後，“房價可能會回落”。
“最近明顯感覺房價下跌了。”壹位長期關註二手房市場的買家表示。
意外受傷的途中交易
“三價低”新政策使市場朝著更健康的方向發展，但在新政策過渡期內，仍有壹些在途貿易商陷入困境。
在上海工作生活近五年的張成（化名）和妻子，由於最近房租上漲和房東賣房，決定買房。但由於7月份社保繳納時間只有60個月，5月份，夫妻倆選房後交了654.38+05萬的定金，並約定9月654.38+05網簽，再貸款229萬。
張成籌齊剩余首付款後，於8月5日通過中介與房東協商，將網簽時間提前至8月14日，貸款面簽也定在當天。
壹切都準備好了，但張誠第二天得知，由於最新的“三價低”規定，不建議繼續。
所謂的“三價低”是上海銀行從8月6日起實施的二手房貸款新規。銀行貸款額度將參考合同網簽價格、銀行評估價格和涉稅評估價格，選擇最低的壹個作為貸款申請價格標準。壹般來說，涉稅評估價是三種價格中最低的。
據有關部門介紹，涉稅評估價是“房地產交易計稅最低控制價”。記者從某小區房管部門了解到，計稅價值壹直很低，這是稅務部門給的，而“房屋的市場價格已經很高了，有可能是涉稅價格的兩倍”。
這個評估價也成了買房的最大障礙。中介返還給張成的涉稅評估價為654.38+0.8萬，僅為合同價的50%。
“按照評估價的65%貸款，首付將增加112萬元，實際首付比例也將從35%提高到近67%。”對張誠來說，這是壹個無法再拼湊的數字。
與房東多次協商未果的張誠將於9月中旬面臨違約。雖然違約金可能不會全額支付，但很可能很難拿回654.38+0.5萬的定金。“半年的工資無緣無故就沒了。”現在，在張誠主動與房東解除合同後，他向法院提起了訴訟。
只交了定金的張誠可能還是比較幸運的。
在上海讀完研究生的李娟（化名）和丈夫畢業後通過積分落戶，今年上半年進入火熱的樓市。在選定壹套總價465438+萬的老房子後，她於7月23日支付了首付款，並於8月8日支付了首付款1.44萬進行網簽。
當時還不知道三價低的李娟很快接到銀行信貸人員的通知，她房子的涉稅評估價約為204萬，貸款金額也從之前的266萬減少到654.38+0.33萬，差額的壹百多萬要自己支付。
已經被付完首付的兩個農民家庭再也無法彌補這壹差距。房東希望通過出售房屋來獲得更高的積分，以便制作新的房屋，因此他不願意輕易放棄交易並要求遵守合同。談判失敗的李娟仍不知道如何和父母開口。
買家和賣家期望“靈活性”
他們的遭遇並非個案。“現在我們組有365人。”有同樣經歷的買家告訴記者。
面對進退兩難的買家，中介也無法給出解決方案。
壹個中介只給付了首付的買家提供了幾個貸款中介，沒有更多的對策。“他們承認他們有責任，讓我們向總部投訴，”買家說，但總部沒有進壹步的反饋。
另壹位大型中介內部人士則表示，除了友好協商別無他法，“這還是要看買賣雙方的意思。”
事實上，面對首付的被動增加，除了那些可以補足首付或和平解除合同的人外，許多人選擇放棄購買。“我從店裏了解到，有些顧客直接放棄了，交易量急劇下降。”上海某中介內部人士向記者透露。
諸葛找房數據中心分析師陳曉也表示，作為中介，能做的就是正確解讀政策，告訴買房人在路上不要慌，幫助解決客戶的貸款情況。
作為貸款人，銀行尚未對在途交易給出全面回應，盡管在新規的實施節點上有所不同。
某股份制銀行分行負責人僅表示，網簽時間為8月6日前，可按貸款新規執行；但是，之前已支付定金並在6天後在線簽約的其他在途交易沒有突破的空間。
而中國農業銀行則以貸款申請時間為標準。要執行之前的貸款政策，必須在8月6日之前提交貸款申請。另壹家中小銀行也表示，如果網簽落後於政策，根據新規，“現在沒人會考慮。”
“每個銀行的政策都不壹樣，我們這邊也是按照網簽時間來計算的。”另壹家股份制銀行內部人士透露，首套和小中介的交易將不予受理，且其所在銀行的貸款額度已經超標，“今年特別難做”。
有不願具名的業內人士表示，“三價低”目前，對於政策出臺前已簽約未放款或已繳納保證金的情況，銀行有不同的處理方式，信息不對稱對部分銀行造成了誤傷。
在陳曉看來，這類政策壹般會有壹個緩沖期，待政策實施細則出臺後再應對在途交易。
例如，8月24日，安徽合肥發布了學區限購新規，還規定了在途交易的處理措施，即新規發布前網簽合同，或簽訂認購協議並支付定金等。，按原限購政策執行。
“希望有關部門也能補充應對在途交易的措施”，不少購房者抱著這樣的期待。“如果我們能按照原來的規定獲得貸款，我們也非常願意繼續執行合同。畢竟，我們只是想買壹套房子，自己住。”張成說。