國內不管是存款還是貸款，都有央行設定的基準 利率 ，各家銀行可以根據情況在基準利率的基礎上上浮或者下調。以三年期存款為例，基準利率是2.75%，多數銀行在存款時可以上浮30%左右，只有大額存單才能上浮最高55%。
具體到房貸，屬於五年期以上長期貸款，當前央行基準利率是4.90%，屬於歷史較低水平。在2015年基準利率調整之前房貸利率較高，五年期以上貸款利率高達6.14%，因此壹些銀行在發放貸款時有所下調，也就是我們所講的折扣，最低七折，低至4.298%。到了今天，出於調控需要，加上基準利率偏低，因此大多是上浮。
2019年2月份全國首套房平均利率是5.63%，相當於基準利率上浮了14.9%。
對於貸款人來說，房貸是上浮還是折扣都會在貸款合同裏註明，當然也有部分貸款是固定利率。如果是固定利率，不管將來央行基準利率如何調整，貸款利率都不變， 等額本息 的還款方式下每個月的還款金額也不會發生變化。如果是浮動利率，則會隨著基準利率調整上浮或下降，在新利率執行的下壹年度開始月還款金額發生變化。
說到貸款利息，則是與貸款金額、貸款利率、貸款時間、還款方式都有關系。
基本的道理非常簡單：
1、貸款金額越少，利息越少；
2、貸款利率越低，利息越少；
3、貸款時間越短，利息越少；
4、多數情況下 等額本金 的還款方式比等額本息利息少；
貸款最常見的還款方式就是等額本息和等額本金兩種。
等額本息的還款方式是按照利率算出所有利息，然後把本金和利息平均到全部貸款期限內，每月還款金額壹樣。這樣的好處是月還款金額壹致，可以根據收入情況衡量還款能力，缺點則是前期還的多數都是利息，要付出更多的利息。
等額本金的還款方式則是同樣計算本金和利息，每月所還本金壹樣，隨著利息減少，每個月重新計算總利息，相應利息也不斷減少。好處是能省下部分利息，缺點則是前期還款金額高，還款壓力大。
以貸款100萬元，利率5.63%，20年為例，我們可以看到直觀的結果：
等額本息的還款方式要比等額本金多出13萬元的利息，但是還款第壹個月時等額本金要還的金額又高出等額本息1900元。
對於收入較高的人群，貸款時選擇等額本金是最合適的，如果每月還款占到了家庭收入的30%以上，就要重點考慮等額本息了。
減少貸款金額能夠省利息，如果是等額本息的還款方式，因為前期還的多數都是利息，因此越早提前還款能夠省下的利息越多。不管是等額本息還是等額本金，提前還款如果能夠縮短年限，壹般都比減少月還款額能省更多利息。