第壹，開發商要賣房子，首先要取得五證:
1.國有土地使用證圖標(國土局)
2.建設用地規劃許可證(規劃局)
3.建設工程規劃許可證(規劃局)
4.建築施工許可證(住房和建設局)
5.商品房預售許可證(住建局)
這五張卡是有順序的，沒有前者和後者是不行的。都是壹壹掛鉤的，所以只要有最後的預售許可證，五證齊全。
第二，預售許可證壹般在房子建到三分之壹以上就符合申請條件了。有了預售許可證，開發商就可以出具合法簽約的網上銷售房源。這時的房子叫拍賣行，也叫壹手房(壹手房包括拍賣行和現房)。可以全款買房，也可以首付加貸款。如果購房者需要通過首付和貸款的方式支付房價，那麽開發商需要去銀行辦理準入手續。銀行會審核開發商的各種資質，包括預售許可證、財務報表、開發資質等。確保壹切正常。開發商想在這家銀行開壹個法人賬戶，等這壹切都辦好了，買家就可以申請貸款了。壹個樓盤能考上多家銀行，主要是因為利率、額度、查買家的條件不同。
3.購房者想通過銀行申請貸款，必須滿足銀行的審核條件，主要包括身份證、戶口本、結婚證(已婚人士提供)、收入證明、收入流水(半年到壹年，銀行微信支付寶審核)。壹般銀行要求壹個家庭的月收入是月供的兩倍以上。網簽合同、首付款憑證(含收據或發票、轉賬憑證或信用卡poss表)、個人信用報告、房產查詢證明。首付比例壹般是首套房30%，二套房40%，三套房不貸款。有的銀行只認貸不認房(即首套不認貸)，有的銀行認貸認房。如果接受貸款和房子，需要出具房產查詢證明。信用報告主要看是否逾期(甚至三次六次)，是否有其他借款或擔保，是否有未完成的法律訴訟。這些都可以。買方需要簽署各種文件和合同。核心意思是:銀行同意貸款給妳房子。妳需要先把房子抵押給銀行，每個月還本息，直到按照合同還清所有貸款。逾期不還，銀行會催妳還，會記入征信報告。如果連續三期以上逾期，銀行可以通過司法程序拍賣妳的房子。這些銀行簽批後，購房者、開發商、銀行壹起去不動產登記中心辦理提前抵押登記手續。審批通過後，不動產登記中心會出具抵押證明，銀行拿到抵押證明後，就可以放款了。貸款直接到開發商在銀行開的企業賬戶。目前開發商已經拿到房子全款，買家下個月開始還貸。
4.房屋建成後，要經住建、消防、監察、規劃、環保、人防等部門驗收。驗收後取得竣工驗收備案表，即可交房。測繪機構可以在房屋測繪完成後申請大證(初始登記)，每套房屋的房產證(轉移登記為房產證)可以在大證完成後申請。拿到房產證後，拍賣行就變成了現房。屆時，銀行和購房人壹起到不動產登記中心辦理現金過戶手續(將拍賣房屋的抵押轉為現房抵押)，然後完成購買壹手房的所有手續。
5.房子沒完工，能不能不退，讓銀行找開發商？答案是否定的，從上面很清楚，銀行是貸款給購房者的，作為抵押物的房子是屬於購房者的。最終是否完成，不在銀行的管轄範圍內。如果不歸還信用，該記錄將過期。如果進入司法程序，還會影響下壹代的前途，比如入黨、參軍、考試等。至於銀行最終能否通過拍賣拿到欠款，銀行並不擔心，因為這只是時間問題。最多是經理受點影響，賬面上暫時有個不良資產。
6.誰該為糟糕的結局負責？
這裏要提到資金的監管。辦理預售許可證時，開發商將同步建立資金監管賬戶，由住建部門監管。
按照規定，所有購房款(包括首付和貸款)必須存入監管賬戶，專款專用(主要用於結算工程款)。但實際操作中，只有首付受到強制監管，貸款監管並不嚴格，所以很多開發商挪作他用，沒有專款專用。壹旦資金鏈斷裂，就會導致爛尾。所以主要責任在於開發商管理不善，違規使用住房資金，住建部門監管不嚴。目前很多地區已經開始實施強制監管，整改不到位的開發商被暫停甚至降級。
相關問答:什麽是更快的貸款流程？
1.咨詢和申請
購房者首先通過售樓單位了解辦理貸款的相關事宜，包括貸款所需資料、貸款金額、期限等。；然後去銀行拿貸款申請表和個人情況調查表，填表，將表格和相關材料提交給銀行申請貸款；
2.批準後簽署合同
買家提交申請後，銀行會了解買家的申請材料和申請人的個人情況，進行審批。通常這個過程大約需要15個工作日；審批通過後，購房人與銀行簽訂借款合同；
3.辦理手續
借款合同簽訂後，借款人將完成保險和抵押手續。
買現房和買拍賣行最大的區別是，前者可以直接看到房子，後者只能看到開發商介紹的部分信息。所以買拍賣行可能在房屋質量、面積等方面與介紹有所不同，所以這些都要在合同中寫清楚，以便驗房、收房時及時解決問題。