“去年買房時，房貸利率在5.35%左右，現在溫州首套房貸利率在4.15%左右。1萬的房子和每個月700元的差不多。這兩天國家調整了相關的住房信貸政策，說房貸利率可能會進壹步下降。”王小姐說。
9月29日晚間，中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會發布通知，決定分階段調整差別化住房信貸政策。對新建商品住房銷售價格環比、同比下降的城市，2022年底前，可階段性放寬首套商業性個人住房貸款利率下限。
易居研究院智庫中心提供的數據顯示，國家統計局70個大中城市中，至少有23個城市符合央行和銀監會新政要求。溫州在這23個城市之列，這也是王小姐後悔沒有選擇合適的時間上車的原因。
房貸利率下行空間進壹步擴大。在此背景下，這23個城市的樓市各方反應如何？能否提振市場成交，壹掃樓市陰霾？這些問題現在已經成為焦點，引起了廣泛關註。
23個城市個人房貸利率可能超過4.1%的下限。
9月29日晚間，央行、銀監會發布通知，決定分階段調整差別化住房信貸政策。
易居研究院智庫中心提供的數據顯示，國家統計局70個大中城市中，至少有23個城市符合央行和銀監會新政要求。
其中，二線城市8個，分別是哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明、貴陽；三線城市15，分別是泉州、溫州、瀘州、嶽陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟寧、常德、襄陽、桂林。
同時，根據RealData監測，2022年9月，103重點城市主流首套房貸利率為4.15%，二套房貸利率為4.91%。本通知下發後，涉及的23個城市房貸利率可能超過4.1%的下限。
廣東省城市規劃院住房政策研究中心首席研究員李9月30日接受《華夏時報》記者采訪時表示，出於風險考慮，在房價下跌的城市，銀行數量少，競爭不充分，房貸利率較高。相反，在樓市火熱的城市，人們認為住房需求潛力大，房價易漲難跌，競爭大。而且銀行多，競爭大，但利率低，對穩定非熱點城市房價和樓市不利。
為此，《華夏時報》記者分別向天津建行、溫州工商銀行、武漢中行查詢了9月30日首套房貸利率執行情況。這些銀行均表示，“目前內部沒有接到調整相關房貸利率的消息。如要執行，以正式文件為準。”
此外，據天津建行工作人員介紹，今年8月20日後，天津建行執行的首套商業性個人住房貸款利率為4.1%。“這應該是最低的(商品房貸款利率)，我個人認為不可能再低了。”這位工作人員說。
在李看來，這23個城市都是非熱點城市，房貸利率比其他城市高(以上原因)，所以有必要降。同時，李還預測，首套商業房貸利率將降至4%以下，具體利率水平取決於銀行自律機制定價團隊的決定。
溫州工商銀行的工作人員也對《華夏時報》記者表示，“溫州能下多少很難說。這要看總公司的文件，我們這邊沒有發言權。”工作人員還建議記者下個月再來咨詢。
“著陸過程需要很長時間。”
北海也在這23個城市裏。
9月30日，廣西北海某房產中介張強(化名)告訴《華夏時報》記者，北海首套房商業房貸利率在4.8%左右。
“每個城市的政策都不壹樣，政策的執行要看當地的實際情況。”張強認為，北海(房貸利率)近期不會變，即使國家出臺了相關政策。政策從執行到客戶享受，需要很長的時間。“最重要的(影響樓市的)是疫情。疫情過後，肯定會回升。”張強說道。
廣西北海是壹座以旅遊資源聞名的城市，位於廣西省的最南端，與海南省隔海相望。北海在2018受海南房地產限購政策影響，承接了海南部分外地購買力。據北海房產中介向《華夏時報》記者了解，2018房價最高的時候，北海有幾個樓盤都超過了25000元/平。現在北海樓市均價5000多元/平。
國家統計局數據顯示，8月份，北海新房價格環比下降1.4%，同比下降10.1%。二手房價格環比下降1%，同比下降6.5%。值得註意的是，截至2022年8月，北海新房價格已經連跌12個月。
李表示，在房價下跌的背景下，讓購房者承擔高利率負債並不劃算。今年以來，存款利率不斷下降，五年期存款利率降至2.6%，3%以上的理財被搶購壹空。這種情況下，即使房貸利率是4%，也是很高的。
“如果新房沒有被收回，就要承擔2年左右的高息貸款。現在房價已經跌回壹年前，壹年前買房的虧。現在還在跌。如果現在買房，收樓的時候房價可能還會跌。對於非熱點城市的潛在購房者來說，買房是不夠的。因此，有必要降低利率。”李對說道。
此外，溫州某房產中介孫梅(化名)也向記者透露，溫州首套房商業房貸利率在4.1%左右，公積金貸款可能會下調壹點，在3.1%左右。剛需置業，現在是最合適的。
當記者問及溫後商業房貸利率是否會繼續下調時，孫梅認為對剛需影響不大。
事實上，這兩天央行除了放寬部分城市首套住房貸款利率下限外，還下調了7年後首套個人住房公積金貸款利率15個基點。
9月30日，中國人民銀行決定自2022年6月10日起，下調首筆個人住房公積金貸款利率0.15個百分點，五年以下(含五年)和五年以上利率分別調整為2.6%和3.1%。第二套個人住房公積金貸款利率政策不變，即五年以下(含五年)和五年以上利率分別不低於3.025%和3.575%。
能否有效促進居民購房？
2022年以來，全國各地樓市優化政策超過800項，但整體政策效果並不明顯。中指數據顯示，9月份，重點100城市商品房成交面積同比跌幅仍超過20%。
9月30日，中指院指數事業部市場研究總監陳文靜對《華夏時報》記者表示，“金九”不夠好，購房者情緒低迷，觀望情緒濃厚，因此房地產成為拖累宏觀經濟穩定復蘇的重要因素。當前宏觀經濟下行壓力較大，房地產的穩定作用更加突出。這壹政策的明確時限，有利於各地及時落實相關措施，同時有利於觀望階段的住房需求及時進入，提振市場活躍度，促進四季度房地產市場。加速穩定。
放寬首套房貸利率，降低公積金貸款利率，真的能釋放居民購房需求嗎？
“房產虧了錢，現在房產升值太低。我有個朋友幾年前在成都買房，還完房貸虧了幾萬塊錢。”廣東茂名90後男生梁子傑(化名)對《華夏時報》記者說。他今年不打算買房子。他想等等看，不會因為房貸利率下調政策的“窗口期”而改變自己的購房計劃。
與梁子傑不同，廣東湛江人陳文華(化名)表示，買房不是為了投資。“就算以後湛江房貸利率下降，這幾年我也不會買房，主要是沒錢。更何況我在廣州工作，如果以後買房，也不確定在哪裏買。”陳文華說。
此外，湛江某樓盤的工作人員6月10告訴《華夏時報》記者，目前我們還沒有收到湛江房貸利率下降的信息，我們是以銀行的口徑為準。目前我們樓盤很多人來看房，主要是受房價和節假日影響，和房貸利率下降關系不大。
某頭部房企工作人員對《華夏時報》記者表示，這些政策都是很大的利好，效果可能需要壹段時間才能顯現。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進9月30日也對記者表示，四季度將迎來新壹波房貸降息，有助於降低房貸成本，提振市場交易。
此外，李也認為，目前的救市政策力度很大，包括二套房首付下調，非熱點城市取消限購；也是供給側化解風險的關鍵時刻。這壹次，預計23個城市都將降至4%以下。樓市已經開始慢慢觸底。雖然觸底後的走勢不明朗，甚至可能在底部徘徊壹段時間，但不太可能再次大幅走低。放寬部分城市首套房貸利率下限，顯然是希望在今年剩下的三個月裏，可以降息(明年就沒有這個紅利了)，沖購房需求。
不過，廣發證券指出，政策窗口期為三個月，部分城市明年計劃購房的居民可能提前到四季度，因此需要關註明年是否會透支部分需求。