無獨有偶，從4月26日到5月10，沈陽連續發布6個通知，從降低住房轉讓增值稅免征期限、取消外地人購房需繳納社保或個稅、支持養老住房需求、降低二套房首付比例等方面優化政策調控。
相比其他大部分城市，濟南和沈陽的調控頻率更高，凸顯了政策調控的緊迫性。這也體現了近期樓市新政覆蓋面廣、針對性強的* * *特點。在“房住不炒”、支持合理住房需求的政策基調下，各地因城施策，出臺了需求側支持政策。
截至5月26日，據諸葛找房數據研究中心不完全統計，今年以來，配套政策出臺頻次超過210次，覆蓋城市超過120個，5月份調整次數達到93次。
在出臺樓市新政的城市中，省會城市往往是省內最具人口優勢、產業優勢和經濟發展優勢的城市，購房需求相對旺盛。梳理省會城市的調控內容和代表性省會城市的調控效果，有助於加深對此輪調控的理解，為未來可能的政策優化提供參考。
265438+據20世紀經濟報道記者不完全統計，3月以來，至少有18個省會城市出臺樓市扶持政策，包括鄭州、南昌、哈爾濱、福州、蘭州、昆明、銀川、貴陽、沈陽、南寧、長春、長沙、海口、成都、杭州、武漢、太原、濟南。
省會樓市新政的主要內容是什麽？重點城市的政策調控效果如何？後續政策有沒有加碼的可能？
多個省會城市放寬限購限售。
在3月1之前，各地的需求端支持政策以住房補貼為主，降低首付比例，降低房貸利率，提高公積金貸款額度。發布城市主要是市場基本面較差的三四線城市。
3月1日，鄭州發布18樓市新政，涵蓋支持合理住房需求、改善住房市場供應、加大信貸融資支持等多個方向。其中，老年家庭可以多買壹套房，首套房認定標準由“認房認貸”調整為“認房不認貸”，在壹定程度上突破了原有的限購限貸政策框架，被業內認為是壹個風向標。
“類似的政策對中國其他城市也有啟發。基於信貸流動性的增加和資金成本的降低，未來對二套房的政策會更加寬松。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在鄭州新政出臺時如是評價。
鄭州新政發布後，越來越多的省會城市加入需求側政策優化，政策內容進壹步延伸和拓展。
“認房不認貸”成為很多省會城市支持改善型住房需求的重要方式。鄭州、蘭州、銀川、貴陽、長春、太原、濟南等7個城市出臺了相應政策。
其中長春對此的規定更為詳細。對擁有壹套住房並結清購房貸款的家庭，不僅銀行執行首套房貸利率，公積金管理中心對第二次申請住房公積金個人住房貸款也執行首套公積金貸款利率。
支持老年家庭或多子女家庭購買壹套房以上，也成為近年來省會調控的新趨勢。繼鄭州之後，蘭州、沈陽、杭州、武漢、濟南等5個城市都出臺了類似政策。其中，濟南要求父母為老人新買壹套房，需滿足父母取得居住證6個月以上的條件，以抑制投資和炒房。
除了讓父母投靠子女家庭，二孩三孩家庭可以購買1的新套房。武漢也明確表示，子女來武漢投靠父母的武漢戶籍家庭可以購買壹套房。目前這壹政策在其他城市並不多見。
業內人士表示，支持養老和購房需求，既能滿足相應群體的住房需求，又能擴大市場的真實購買力。但從實際來看，由於涉及的群體比較小，對城市整體市場的影響有限。
限購限售是強有力的調控政策，是收緊房地產調控的核心手段。近期多個省會城市的限購限售都有不同程度的松動。
相比較而言，調整限購的省會城市更多。除了上述針對老年人、多子女等家庭增加1套住房資格外，福州、銀川、沈陽、長沙、成都、杭州、武漢、濟南、太原等9個省會城市均不同程度調整了限購政策。
比如福州規定，非五市家庭可以在五市購房，無需提供社保或納稅證明；成都郊縣住房在中心城區購房不再計入家庭名下總套數；在杭州購買5年以下二手房無社保繳納年限要求，外地戶籍社保或個稅要求縮短至12個月；長沙規定，作為家庭存量房，不計入出租住房的家庭住房總數。
相對而言，沈陽、銀川、太原的限購調整力度更大。沈陽明確了外地戶籍家庭在沈陽購房不需要社保或個稅要求；銀川提出，購房數量和購房主體不受戶籍限制；太原進壹步放寬了新市民和年輕人購買首套房的限制，購買首套房無需提供相關證明。
哈爾濱、銀川、濟南調整了限售政策。哈爾濱取消限售政策，銀川提出全市簽訂的商品房買賣合同轉讓期限不限，濟南將限售期限由房產證兩年縮短為網簽兩年。
某品牌房企區域運營經理在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，對於有需求的家庭來說，最大的購房成本來自於首付比例和貸款壓力，因此降低首付比例對於有需求的家庭來說是壹個很強的利好。
降低首付比例或者提高貸款額度，尤其是公積金貸款額度，也成為越來越多省會城市的選擇。南昌、蘭州、昆明、銀川、貴陽、沈陽、南寧、長春、海口、太原、濟南等11城市出臺了相關政策。其中，蘭州、銀川、貴陽、長春、太原首套房首付比例可低至20%。
此外，各地也針對當地市場進行了個性化的政策調整。例如，沈陽、杭州將房屋交易增值稅免征期限由5年調整為2年，長春繼續對人才和進城農民發放購房補貼，海口降低人才購房社保或個稅起征點，杭州三孩家庭參照“無房家庭”優先參加新房搖號。
政策發布後，各地市場表現不壹
從今年的政府工作報告提出要支持商品房市場更好地滿足購房者的合理住房需求，到4月底的中共中央政治局會議明確要支持各地因地制宜完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，再到最近的全國人大會議，中央政府多次釋放積極的政策信號。
今年各地頻繁出臺需求側支持政策，5月份調控已經超過90次。3月以來，至少有18個省會城市發布了26條政策。但各種需求側政策調控滿足了多少合理的住房需求，還需要從市場中尋找答案。
綜合來看，根據國家統計局數據，4月份70個城市房價無反彈跡象，壹二三線城市房價普遍環比下降，同比繼續下跌。成交方面，6-4月商品房銷售面積下降25.4%，成交量降幅擴大。4月末，商品房待售面積增加14.8%。
從全國房地產市場來看，政策調控效果並不明顯。但城市市場分化明顯，省會城市政策對市場的反應也因城而異。
以3月以來首個發布政策的城市鄭州、首個取消限售的城市哈爾濱、密集發布扶持政策的沈陽以及杭州、成都為例，觀察政策發布後的市場情況，五個城市中杭州的調控效果最為顯著。
“新政過去壹周，杭州房地產市場出現回暖跡象，促銷效果明顯。”杭州RealData總裁上官建告訴21世紀經濟報道記者。上官建表示，截至5月24日，新政後，帶看的客戶增加81%，房源掛牌量增加72%，供需有效增加，成交量小幅上升。
上官建認為，對於眼下的杭州樓市來說，至少是壹個好的開始。從最初的剛需入市到後期的完善置換，同步可以有序調動整個二手房的流動性，也會促進新房的成交，有利於房地產市場生態良性循環的恢復。
相比之下，成都5月16出臺的政策相對溫和。雖然新政後二手房市場成交也有所增長，但整體市場變化不大。柯睿數據顯示，5月16 -22日，成都二手房成交量為29.4萬平方米，環比上漲19%，處於年內高位。然而，根據對當地買家、房地產經紀人和房地產開發商的采訪，當地市場總體穩定。
受疫情和鄭州“7·20”暴雨災害影響，3、4月份鄭州市場仍在底部運行，政策效果有限。近期受房貸利率下調利好影響，市場略有回暖。
根據國家統計局和鄭州市住房保障和房產管理局的數據，政策發布後，3、4月份鄭州新房和二手房價格並未止跌，成交有所好轉，但與去年同期相比仍有較大差距。4月份，鄭州新房和二手房價格分別下降0.3%和0.5%。新房成交6898套，二手房成交6011套，分別下降67%和18%。
近期鄭州首套房貸和二套房貸利率分別降至4.25%和5.05%，看房和成交有所好轉，市場底部正在修復。
雖然政策密集出臺，但沈陽房地產市場仍未回暖。5月初，沈陽品牌房企的營銷人員告訴記者，沈陽樓市成交依然低迷，市場回暖仍需要壹個周期。沈陽中原R&D部數據顯示，5月22日16-22，沈陽樓市成交量和價格均出現下滑。截至5月22日，沈陽商品房庫存為1633萬平方米，去化周期約為19個月。
相比較而言，五個城市中，哈爾濱的政策力度最大，限售政策是抑制投資和炒房需求的關鍵手段之壹。3月25日，哈爾濱宣布擬取消限售政策，並於5月23日正式發文。
易居哈爾濱副總經理、哈爾濱市房地產經紀與職業經理人行業協會常務理事含桃告訴記者，取消限售後，哈爾濱新增大量二手房上市，首套房貸利率低至4.25%，但二手房成交依然表現不佳，進壹步加大了新房的難度。
含桃表示，疫情是影響近期哈爾濱市場的最主要原因。哈爾濱柯俊房地產數據研究中心報告顯示，4月哈爾濱各大售樓處繼續停工，成交量明顯下降。4月份，商品房成交量為9.67萬平方米，環比下降超67%。
需求側政策發布後，五市市場反饋不同。市場變化壹方面與政策力度有關，也是熱點省會。杭州新政後，市場變化更明顯，主要是杭州的政策力度更強。上官建表示，杭州二手房庫存高，市場需求疲軟。新政大大降低了購房門檻，可以在短時間內釋放大量需求，彌補剛剛“85新政”後購房不足的問題。
但另壹方面，政策效果也與城市基本面有關。比如杭州、成都的產業比較強，人口持續流入，購買力強，而哈爾濱人口持續流出，去化難度更大。
此外，還受到意外因素的影響。比如哈爾濱受疫情影響長時間網上看不到房子，交易難度更大。鄭州受“7·20”特大暴雨災害影響，市場仍在恢復中。當前宏觀經濟下行壓力、房地產行業底部修復和低預期、疫情不確定性、個人就業和收入不穩定等因素也影響著政策效果的釋放。
整體來看，中指院指數事業部分析師孟欣欣對記者表示，今年各地供需兩端的政策優化和調整力度繼續加大，此輪調控有助於促進合理住房需求的釋放。然而，許多城市的房地產市場仍然面臨著巨大的調整壓力。需求側政策的改善將有助於加快市場復蘇的步伐。未來預計會有更多城市加大政策調整力度，加快出臺步伐，尤其是處於調整周期的城市。
(作者:沙莉編輯:杜紅雨)