8月12日，農、工、建、郵儲五大行同日宣布，8月25日起，轉換範圍內的個人房貸將分批轉換為LPR計價方式。
如果客戶不想批量轉換，他們可以在此日期之前自行完成。另外，批量轉換後如有異議，可在2020年(含)65438+2月31之前自行轉回或協商。
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事實上，在LPR轉換的最後半個月，仍有許多人在糾結是否將自己的抵押貸款利率轉換為浮動利率或固定利率。
在這裏，寶哥回答幾個常見問題:
1，誰會批量轉換。
采用基準利率定價，房貸利率浮動，2020年1前發放房貸或已簽訂合同。如果滿足這三個條件，妳就基本在轉化範圍內了。
轉換範圍內的個人貸款，如果在規定期限內沒有自動轉換為LPR計算模式，銀行會批量處理。
還有壹點需要註意的是，因為最短重定價期是1年，所以央行規定，如果貸款已經到了最後壹個重定價期，就不能改了。
比如妳借了10年，妳已經還了9年了，2020年是妳還款的最後壹年，不需要重新定價。公積金貸款不在此次轉換範圍內。
2.房貸利率如何重新定價？
簡單點就是:逆向演繹。
根據妳原來的房貸利率和重簽期間的LPR利率，計算妳未來的房貸利率加分。
例如:
如果是現在還貸，原來的房貸利率是5.0%。
因為計算出的基礎LPR是4.8%。所以換算後，妳房貸利率計算方法中的LPR基準利率是4.8%，房貸利率的正區間是5.0%-4.8%=0.2%。
所以，妳的房貸利率是4.8%+0.2%=5.0%。
可以選擇壹年壹簽/多年壹簽，新房貸利率為5年期LPR(？%)+0.2%。
0.2%，也就是加的點數是固定的，所以下次簽合同時國家公布的5年期LPR利率會影響房貸利率的結果。
如果妳再簽合同的時候LPR是4.65%，那麽房貸利率就是4.65%+0.2%=4.85%。
也可以選擇固定房貸利率，這樣以後房貸利率就固定在5.0%，再也不會變了。
同樣，如果原房貸利率低於4.8%，如果是4.5%，那麽加分就是-0.3%。
02
選擇浮動利率好還是固定利率好？
中國的LPR利率是多少？這是18家銀行報價算術平均的結果。
讓我先分析壹下這兩個選項的利弊:
固定利率:
因為房貸利率已經固定，無論國家的LPR如何變化，都與自己無關，享受不到國家降息帶來的收益，也不需要承擔國家加息帶來的加息風險。
浮動利率:
浮動利率隨著國家LPR利率的變化而變化。如果國家降息，未來可以降低利息，如果國家加息，就會增加利息。
因此，選擇哪種方式更有利，取決於未來該國五年期LPR利率的變化，以及該國未來是繼續降息還是加息。
這關系到未來宏觀經濟和樓市。如果未來中國出現惡性通貨膨脹或者嚴重的樓市泡沫，房價就會飆升。然後，國家有可能提高5年期LPR利率，以調控房地產市場。
如果未來國內宏觀經濟不太好或者房地產長期低迷，那麽國家可能會連續下調5年期LPR利率。
在這裏，我給大家舉個參考的例子，日本。
因為中國的LPR定價機制是18銀行* * *報價壹樣，取平均值。這個和日本差不多。
1989日本短期優惠利率改為由各大商業銀行根據平均資金成本確定，並以短期優惠利率作為住房貸款的定價基礎。
我們來看看日本從1989到現在的利率變化趨勢。1989之後，日本出現了短期大幅加息。
當時日本央行大幅提高利率的原因是日本處於房地產泡沫的頂端，出現了惡性通貨膨脹，而當時的房價也漲到了日本歷史上的最高峰。
最後日本泡沫破滅，房價神話消失。房價壹直在跌，買房的人越來越少。銀行貸款利率也壹直在下降。2020年日本住房貸款利率不到1%，依然低得驚人。
03
這裏妳可以做壹個大膽的猜測:
第壹:即使中國出現嚴重通脹，LPR基準利率也不會無限期上升。日本經歷了超級樓市泡沫，加息有上限，沒漲多少次。
而且今年中國還在升級樓市調控，調控力度很大。即使未來國內樓市出現泡沫，也不會比當時的日本更嚴重。
所以即使國家加息，改為浮動利率的風險也是有限的。
第二:LPR基數下降也有限，預計接近零利率的情況很難實現，更不用說負利率。
因為日本房地產市場泡沫破裂，最低利率接近於零。中國人口眾多，2020年中國城市化率只有60%。
與發達國家90%左右的城鎮化率相比，城鎮化還有很大空間。保持壹定的購買力，樓市不會長期嚴重低迷。
而且，按照目前國家的意圖，LPR之所以分為壹年期和五年期，主要是為了降低企業貸款成本，保持房貸利率穩定。
每次降息時，5年期LPR利率的降幅從未超過1年期LPR利率。基本上可以預測，5年的LPR會高於1年的LPR。
如果5年期LPR很低，說明1年期LPR更低，房貸和企業貸款利息是銀行重要的收入來源。
銀行需要維持壹定的收益，這意味著很難將房貸利率降到零利率甚至負利率。
因此，預計未來幾十年，國內五年期LPR將在波動區間內上下調整。
普通人換算成浮動利率是否值得，關鍵在4.8%。因為股票室的轉換錨是2065438+2009年的65438+2月份的五年期LPR，也就是4.80%。
如果國家未來加息到4.8%以上，那麽根據算法，固定利率更有價值。當LPR低於4.8%時，浮動利率更有價值。
目前，該國五年期LPR為4.65%。從趨勢上看，LPR仍處於下行周期。
因此，得出的結論是:
第壹:如果剩余還貸時間不是很長。
無論房貸利率是高是低，都可以選擇浮動，因為加號可以是負數。
央行在2020年第二季度《中國貨幣政策執行報告》中表示，要通過改革的手段大幅降低綜合融資成本，市場利率定價的自律機制也將得到規範。
可以看出兩點:壹是央行接下來不想加息，二是銀行不能為了收益而刻意加息，央行會調控。而且還有18定價銀行，也會互相制約。所以不用太擔心加息。
第二:剩余還貸時間比較長，如果目前房貸利率比較高。
那麽建議還是浮動。現在是降息周期，可以先享受低利率。未來加息還是未知數，房貸成本不會無限增加。
即使加息，也不會持續很多年。按照歐美的趨勢，低利率是大趨勢。
第三:如果剩余還款時間較長，且原房貸利率相對較低。
如果想要更低的利率，又能承擔風險，可以選擇浮動。但如果不想承擔政策變動的風險，也可以隨意選擇固定利率。