根據通知，自9月25日起，首筆商業性個人住房貸款的借款人可向貸款金融機構提出申請，協商變更合同約定的利率。
在這份實施細則中，多家銀行也明確表示將於9月25日進行調整，調整自當日起按新的利率水平執行。值得壹提的是，為了提高效率，原則上很多銀行都是主動統壹批量調整現有貸款利率。
對於“二套轉壹套”的股票抵押，或者有不良貸款的股票抵押償還累計本息，借款人需要向銀行申請利率調整，經批準後再進行集中調整。
此外，固定利率貸款也可以根據需要轉換為LPR定價的浮動利率貸款，然後調整現有抵押貸款的利率。如農行明確符合首套住房貸款利率政策，非以LPR為基準的固定利率貸款或參照貸款基準利率定價的浮動利率貸款的客戶，需要在調整利率前申請轉換為LPR。
整體來看，各家銀行的調整規則基本壹致，各家銀行都做了批量調整安排。對於符合調整範圍的首套房貸利率，不需要借款人申請，銀行會根據調整規則分批調整，變更合同利率。
首套房貸客戶不需要提供相關材料，但符合條件的二套房貸借款人需要提供，比如當地房管部門出具的房號查詢證明。
多家銀行表示，符合調整範圍但有欠款的貸款，原則上在欠款還清前不會調整，還清欠款後可以調整。實際執行需要根據具體情況判斷，可以咨詢貸款機構。
庫存調整的原因
居民提前還貸潮仍在持續，降低現有房貸成本的關鍵是“破局”。居民資產負債利率“倒掛”是居民提前還貸的重要背景。
事實上，從去年2月開始，居民中長期貸款首次出現負增長。居民提前還貸現象依然“高溫難降”，對銀行的收益和穩定性造成持續影響。隨著資產收益率的下降，負債的成本相對剛性，這使得居民傾向於重組資產負債表和提前還貸。
作為住宅部門資產的最大組成部分，房地產資產的價格預期已經調整。近兩年70個大中城市房價同比也進入了負區間。同時，隨著市場化利率的降低，其他金融產品提供的收益也弱於往年。比如余額寶年化收益率長期低於2%，無風險存款利率也相繼下調。
負債端，主要考慮占比近80%的房貸成本。中國的房貸利率是有管理的。雖然市場利率有所下降，但房貸利率的調整幅度相對有限，尤其是對於存量房貸。2021年末，新增個人按揭貸款利率高達5.63%。
從去年開始，新的房貸利率明顯下降。截至今年3月，新平均利率較21期末下降了149bp。然而，在股票抵押貸款方面，利差是固定的，因此它僅跟隨五年多的LPR利率調整45bp(截至7月)。
因此，為了減緩提前還款的趨勢，穩定融資需求，需要同步調整居民負債端的融資成本，尤其是現有按揭貸款利率有明顯的調整空間。另壹方面，房地產政策也在“調整優化”。近幾個月30個大中城市商品房成交數據顯示，房地產市場依然疲軟。
7月政治局會議增加了“適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策”的表述。房地產的調整壹直在積極變化，現有房貸利率的調整也可以降低購房成本和居民的利息負擔，有助於穩定房地產市場。