貸款利率轉換正式開始。
3月1日，包括房貸利率在內的浮動利率貸款定價基準轉換正式啟動。央行官方微信公眾號發布消息稱，目前各大銀行已完成相關準備工作並通過其官方網站、微信公眾號等渠道發布公告，貸款客戶可根據貸款銀行的公告與銀行協商轉換現有浮動利率貸款的定價基準。
2月29日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、交通銀行、郵儲銀行、招商銀行、光大銀行、民生銀行、興業銀行、浦發銀行等多家銀行發布公告，介紹定價基準轉換的具體實施細則。為了讓客戶更直觀地了解轉換規則，工行、農行、中行、建行等銀行也發布了詳細的圖解。
根據各家銀行的公告，2020年65438+10月1之前已發放的個人浮動利率住房貸款，以及已簽訂合同但尚未發放的、參考央行基準利率定價的個人浮動利率住房貸款需要進行轉換。固定利率貸款、公積金個人住房貸款、逾期貸款（整筆逾期）和不良貸款不在本次轉換之列。如果買受人的住房貸款為組合貸款，其中商業性個人住房貸款根據相關規定進行了切換，則公積金貸款仍按原合同執行。此外，如果借款人有多項抵押貸款，則需要逐壹轉換。
由於特殊時期，為減少人員聚集，銀行建議客戶通過手機銀行、網上銀行等線上渠道辦理業務。如果您無法通過在線渠道自行辦理，您可以通過分行櫃臺或智能櫃員機辦理。據不完全統計，目前已有中國銀行、中國建設銀行、招商銀行、廣發銀行等。只能通過線上渠道辦理，但線下受理暫未開通。
值得壹提的是，每家銀行的具體轉換時間不盡相同。其中，六大國有銀行均表示將在3月1至8月31期間受理案件。股份制銀行相對延遲，華夏銀行將從3月底開始逐步開啟轉換工作，招商銀行、興業銀行和廣發銀行將從4月開始轉換工作，光大銀行將於7月21進行個人存量浮動利率住房貸款定價基準的批量轉換。
這兩種定價模式有什麽區別？
根據央行規定，浮動利率貸款的定價基準轉換有兩種方式，壹種是將原合同約定的利率定價方式轉換為LPR加點形成的浮動利率，另壹種是轉換為固定利率。需要註意的是，選擇轉換方式的機會只有壹次，轉換後不能再次轉換。因此，選擇哪種轉換方法以及如何用LPR定價法計算利率成為買家最關心的問題。
根據“等值轉換”原則，參考LPR定價的抵押貸款利率的計算思路是使用現有利率水平進行計算，並將“基準利率上下浮動”（乘法）轉換為“LPR加點”（加法）。在轉換為固定利率的計算思路上，轉換後的利率水平等於原合同的當前執行利率水平，在合同剩余期限內利率水平是固定的。
根據各家銀行的公告，在轉換為LPR並增加浮動利率時，附加值等於原合同的當前執行利率水平與2065438年2月發布的相應期限LPR的差額，即附加值=客戶的當前利率水平-2065438年2月發布的LPR。此外，加分值可以是負數，並且在合同的剩余期限內加分值是固定的。如果原合同的貸款期限為五年或五年以下，請參考壹年期LPR；；如果原合同的貸款期限超過五年，則參考期限超過五年的LPR。
值得註意的是，參考LPR定價的轉換方法需要重新約定重新定價期（壹般為壹年）和重新定價日。假設重定價期為壹年，重定價日為第二年的65438+10月1，也就是說，20265438+10月1的房貸利率將按照65438+2020年2月相應期限的LPR加點計算，該利率在2021期間保持不變。
舉個例子，假設客戶A有房貸，剩余還款期限為十年，原定價水平為基準利率上浮10%，當前執行利率為4.9%×（1+10%）= 5.39%。如果將其轉換為固定利率，則2020-2030年期間的利率為5.39%。
如果將浮動利率轉換為LPR加點，由於貸款合同期限超過5年，請參考2019年2月公布的5年期以上LPR值，即4.8%，客戶A的加點值為0.59%（5.39%-4.8% = 0.59%，即59個基點）。也就是說，在隨後的還款時間裏，客戶A的房貸利率= 65438+上壹年2月LPR+0.59%。根據公式，2020年房貸利率仍為5.39%，與轉換為固定利率相同。
今年2月，LPR 5年多的報價為4.75%。假設LPR報價在今年6月+2月繼續下降至4.7%，客戶A 2021年的抵押貸款利率為4.7%+0.59%=5.29%，比換算成固定利率低0.1個百分點。如果後續LPR繼續下降，抵押貸款利率也將相應降低。
總的來說，選擇哪種轉換模式取決於LPR的未來趨勢。如果LPR總體呈下降趨勢，參照LPR加分項選擇定價方法更為有利。分析師預計，在降低實體經濟融資成本的背景下，LPR仍有下行空間，建議按揭客戶選擇轉向LPR定價。
中國民生銀行首席研究員文彬表示，利率具有周期性，會隨著經濟周期的變化而波動。目前LPR處於下行期，選擇LPR定價法將降低抵押貸款成本；然而，壹旦經濟進入上行周期，通脹壓力上升，LPR利率也將上升。因此，在選擇參考LPR定價方法時存在利率風險。在這壹階段，他建議增加LPR。如果隨後LPR回升，客戶可以選擇提前還款，以避免抵押貸款利率上升導致的成本上升。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為，實際利率總體趨勢是下行的，選擇LPR加浮動利率可能對購房者有利。
基準轉換並不意味著降低利率。
過去，房貸利率是參考央行基準利率計算的，按多少個百分點打折或上浮。去年8月，央行改革了LPR的形成機制，明確貸款利率參照LPR確定，這意味著未來貸款利率將由LPR加分形成。
2019年2月，央行發布公告稱，自2020年3月起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶協商定價基準轉換條款，原合同約定的利率定價方式應轉換為LPR作為定價基準，也可轉換為固定利率。原則上轉換應該在2020年8月進行。
央行有關負責人當時表示，自央行發布完善LPR形成機制改革以來，近90%的新增貸款參考LPR定價，但存量浮動利率貸款仍以貸款基準利率為基礎定價，無法及時反映市場利率的變化，不利於保護借貸雙方的權益。為了進壹步深化LPR改革，央行推動了浮動利率貸款定價基準的順利轉換。
“為推動貸款利率‘雙軌並進’，提高利率傳導效率，促進降低實體經濟融資成本，央行完善了LPR形成機制，明確後續新增貸款參照LPR定價，存量貸款參照LPR定價逐步調整。”中國養老金融50人論壇特約研究員樓彭飛指出，當前銀行業的房貸利率轉換是按照央行改革思路，完善利率定價機制、推進利率市場化改革、實現利率“雙軌制壹軌制”的重要途徑。
分析人士指出，房貸利率轉換工作只是定價方式的改變，這並不意味著房貸利率會降低。央行副行長劉國強近日表示，LPR的下行趨勢基本不會影響個人房貸利率。房住不炒仍是當前房地產調控政策的主導方向。央行的貨幣政策執行報告也強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，銀行可以通過LPR加分來確定個人房貸利率，並基本保持原有水平。
中原地產首席分析師張大偉今日在接受北京商報記者采訪時指出，對於存量房貸來說，2020年將只是轉換定價方式，利率將保持不變。2021改造後可能會享受到降息，但幅度相對有限，因此對於大多數現有貸款來說，影響很小。同時市場穩定是主流，房貸利率波動不會很大。
嚴躍進還認為，今年，利率將繼續下調，而房貸利率將下降。但是，這並不意味著房貸利率未來壹直在下降。如果後續房地產市場火爆，利率也可能上調。
值得註意的是，除了個人住房貸款外，此次需要轉換的貸款還包括個人消費和經營貸款、個人商業住房貸款、企業貸款。多家銀行表示，對公貸款定價基準轉換將線下辦理，貸款經辦行客戶經理將聯系客戶協商相關轉換事宜。