什麽是抵押房屋增值貸款？
什麽是抵押房屋增值貸款？
答：
在20世紀80年代初期首次被開發。由於長期加速的通貨膨脹，按揭貸款的利率變得很高，而分享增值抵押貸款提供了壹種對付高利率的選擇方案。
分享增值抵押貸款
是指借款人可支付較低的利率，並以和貸款人分享房地產的增值為代價，以保證貸款人的實際收益。這種貸款，期限壹般在10年以內，到期後對抵押的房地產重新估值，以便分享增值。這種貸款還有壹種變通辦法，即由外來的投資者為買房者代墊壹部分資金（為買房者買房時提供壹筆資金，或分擔每月付款的壹部分），墊款由買房者按借款利率計付利息，到還清抵押貸款本息或將房屋出售時，重做壹筆借款來支付投資者的分享部分。
抵押貸款的條件和流程？
1、準備資料：企業貸款需要準備的資料分為主要材料和輔助材料，主要材料包含營業執照、經營許可證、開戶許可證、法人身份證、貸款申請書等。輔助材料則需要提供申請企業近三年的財務年度報表、企業資產以及企業近半年的稅單和銀行流水等。進行企業資產抵押貸款的，同樣需要提供抵押物的所有權證明及資產估值證明。2、遞交材料和申請：企業貸款需要向企業貸款窗口提交申請，提交後等待審批結果。3、銀行審批：對於企業貸款，銀行審查的比較嚴格，並且具有壹套標準的審批流程。審核過程中，不光會根據提供的資料壹壹查實，還會對企業領導人的素質、經濟實力、征信情況以及企業的發展前景和盈利性來進行評估。最後給出壹個信用等級，根據信用等級來核定貸款額度和期限。4、簽訂合同發放貸款：如申請審核通過，銀行會很快通知企業簽訂合同，經辦人並且需要企業提供委托證明。企業借款合同約束的條款跟個人貸款合同基本相同，主要有借款用途、借款種類、借款金額、利率、期限和還款方式等。另外，同時也會註明借貸雙方的權利、義務，違約責任和雙方認為需要約定的其他事項。合同簽訂後，銀行向合同中指定的賬戶劃撥貸款。
以上就是企業貸款流程，流程上基本壹致，不過企業貸款審核更加嚴格。如果企業經營狀況良好，無不良信譽記錄，那申請成功的幾率還就會很高。
辦理企業固定資產抵押貸款需要滿足哪些條件
壹、申請企業抵押貸款需滿足的基本條件：1、有營業執照、稅務登記證、代碼證等。2、有中國人民銀行核發的貸款卡，無不良信用記錄。3、公司註冊與營運1年以上，最近壹年年營業額是貸款額的3倍以上。4、申請企業抵押貸款需提供的材料：
二、企業基本資料：1、營業執照、組織機構代碼證書、稅務登記證、開戶許可證、法人身份證公司章程驗資報告貸款卡（正反面復印）。2、董事會（股東會、股東大會）決議。3、企業經營資格/資質證書（沒有不需提供）。
三、企業財務資料：1、納稅證明。2、企業財務報表。
四、企業經營資料：1、近半年銀行對賬單。2、企業近半年中的幾張主要發票。
五、抵押資料：1、抵押保證：房地產權證個人需要：戶口本，結婚證。2、原來的銀行抵押借款合同（沒有的不需提供，有按揭的安排墊資解押）。3、信用查詢授權書。4、以及銀行認為需要提供的其它資料。
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抵押貸款資產評估應註意的問題
產權問題
與其他的目的的資產評估壹樣，抵押貸款資產評估產權問題至關重要。在確定了評估範圍之後，評估人員必須對抵押資產的產權進行仔細、謹慎和嚴格的界定。
1、抵押人的名稱必須與產權證書上的所有權人的名稱壹致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈並予以說明。
2、在抵押人最終產權文件尚未辦妥之前，必須提供相應的替代文件。所有替代文件上的權益人必須與抵押人壹致。如在房產證尚未辦妥之前，必須要有建設項目規劃許可證、建設工程規劃許可證、建築工程施工許可證及土地證等，以證明此項房地產或在建工程的.產權所有者。
3、評估人員在驗證抵押人的產權證書時，還要親眼驗證產權證書原件，並在復印件上簽字註明"原件已審閱"字樣，以示負責。以避免抵押人將資產重復抵押貸款而造成金融機構損失的情況發生。
4、如果抵押人的產權是從別人手中轉讓過來的，但產權證書卻沒有過戶，此時除了要驗證轉讓合同及付款憑證之外，壹定要在產權證書原件上進行抵押登記和保留產權轉讓合同的原件，以防止產權的重復抵押和虛假合同，或是根據金融機構的要求將抵押貸款改為質押及貸款、而將不動產的產權憑證轉移為債權人占人，最大限度減低風險。
不能按市場價值評估的資產問題
在評估中，評估人員壹般應註意到某些特定的、特別目的和特別設計的資產，因其特有的性質、特殊的用途或限於特定的使用者，所以，在不作為企業經營活動的壹部分時，這種資產很少在公開的市場上出售，因而在價值上受到嚴格的限制或沒有市場價值。如專門的煉油廠、發電廠或特殊生產企業中的壹些專有資產，在抵押時不能按照市場價值定義評估，而應采用重置成本折余法(DRC)評估。某些市場價值極有限的專用資產，壹般不宜單獨作抵押，比如說，為軍事工程設計的專門建築或專用油庫之類。當然，它們可以和其他資產壹起作為整體資產的抵押。此時我們可以評估其整體資產的價值。
以劃撥方式取得的土地使用權問題
根據《中華人民***和國城市房地產管理法》第五十條規定：設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。
所以，我們在對某些國有企業的資產進行抵押時，遇到以房地產抵押的情況，而土地又是以劃撥主式獲得的，則評估人員壹定要在評估出整個房地產的市場價值之後，單獨評估計算出土地使用權出讓金的數額，如此以整個房產地的市場價值減去該土地使用權出讓金數額手，才是借款人抵押的資產價值。評估人員須在報告中予以解釋說明。
資產再抵押的問題
正常的情況下，當借款人還清金融機構貸款後，抵押人與金融機構的抵押貸款關系就告結束，抵押人重新獲得完整的資產產權，此時，已撤銷抵押的資產與未曾抵押的資產壹樣，可以再進行抵押。另外，如果抵押人已經抵押的資產是整個資產的壹部分，如房屋的某壹層，則未曾抵押的其部分仍可再抵押。
如果抵押資產的現行市價為20萬元，按金融機構抵押貸款額的80%計可以貸款16萬元，而借款人第壹次僅貸款10萬元，那未在這種情況下，借款人還可以第二次向銀行申請不超過6萬元的貸款，因為此種再抵押貸款情況，金融機構仍有收回貸款的保證。
在抵押期間，如果市場行情變化，如房地產價格已明顯大幅上漲，經重新評估，原抵押資產的價值也大大增值，只要此重新估值被金融機構認可為正確、合理，壹般金融機構也會同意進行再抵押，增加貸款額度重新估值的比例。
法律審查
由於抵押貸款的風險性，評估人員在確定資產的產權之後，還須加強對抵押貸款其他方面的法律審查。首先，根據《擔保法》壹些社會公益設施及產權歸屬上有爭議的財產、依法被查封、扣押、監管的資產壹律不得抵押。其次，審查抵押人在辦理抵押6個月後是否申請破產，如已申請，則不得貸款。再次，是審查抵押人其他債務情況，不能將企業全部資產進行抵押，否則侵犯了其他債權人的利益，不受法律保護。最後，還須註意抵押資產是否投保。借款人需將抵押資產向保險公司投保並在抵押期間向保險按時支付保險金，才能有效地避免抵押資產的風險損失。同時保險單的正本應由貸款機構保管，以保證貸款機構為保險事故賠償的第壹受益人。
資產抵押再貸款
房屋抵押貸款辦理基本條件：
1.借款人名下有已取得產權證的天津地區大產權私產房，產權清晰明確；
2.房屋類型包括個人住宅、商鋪、公寓、別墅、經濟適用房等等；
3.貸款用途主要用於個人購車、裝修、旅遊、出國、購買家具等等；
4.借款人必須年滿18周歲，借款人年齡貸款年限不超過65周歲；
5.房屋面積基本要求40平米以上，房齡30年以裏；
6.處於按揭、抵押狀態中的房產，無需清尾款，可直接申請辦理二次房屋抵押貸款；
7.父母、親戚名下的房產也可辦理房屋抵押貸款，只要產權人同意；
8.產權人年齡過大，可通過三方抵押貸款的形式來完成辦理；
房屋抵押貸款辦理額度、年限、利率：
1.個人房屋抵押貸款可辦理最高額度為房屋總值的7成；
2.辦理期限10年-30年，可自由選擇；
3.房屋抵押貸款利率年息4.9%；
5.辦理前期無任何費用，不押任何原件，辦理成功後再收費！
房屋抵押貸款條件中規定的要求：
1、房屋抵押貸款要求房屋的年限在20年之內;
2、房屋的面積要大於60平米;
3、房屋要有較強的變現能力;
4、房屋抵押貸款額度是房屋評估值的70%;
5、新房貸款的貸款期限最長不超過30年，二手房不超過20年;
6、貸款利率按照中國人民銀行規定的同期同檔次貸款利率執行;
7、壹般為“房齡借款人年齡”不得超過60歲。