截至目前，包括南通、成都、海口等城市在內，已有超過10個城市在5月份對預售資金監管進行了優化，其中涉及加快審批效率、放開資金監管比例、以銀行保函替代等。
從以往來看，預售資金是房企非常重要的現金流，壹般占預售資金總額的30%-40%。但隨著2021部分房企流動性風險的出現，各地加強了預售資金監管。2022年，雖然多個城市放松了預售資金監管，但大多只是微調，對緩解房企資金緊張的作用有限。業內人士認為，房企應抓住政策寬松的機遇，加大銷售回款力度，並抓住信貸窗口期。
月內超10城市放寬預售資金監管政策。
據中指研究院監測，在保持“房住不炒”基調不變的前提下，截至目前，今年全國已有超過1.20個省市發布調控政策，“因城施策”的調控方式超過十種，主要表現為需求端政策放松力度不斷加大，促進剛性和改善性住房需求釋放的政策更加細化。
“穩樓市”的大門已經打開，但對於部分房企來說，目前的流動性危機依然存在。5月23日，平安信托發布公告稱，安源九號集合資金信托計劃產品借款人武漢喬蓉置業有限公司未能按期償還5月18日到期的本金5.99億元及相應利息；同日，金科有限公司計劃將“20金科03”債券展期壹年。
在此之前，5月20日，穆迪將佳源國際的家庭評級從B3下調至Caa1，高級無擔保評級從Caa1下調至Caa2，展望仍為負面。評級下調反映出佳源國際控股的流動性和違約風險上升。
據中信證券統計，房企“紓困”政策包括優化預售資金監管、暫不將項目M&A貸款納入房地產貸款集中管理、不將保障性租賃住房項目發放的貸款納入房地產貸款集中管理、降低土地拍賣保證金比例、放寬房地產企業債券融資限制、要求房地產開發貸款平穩有序投放等。
值得註意的是，2022年各地出現了適度放松預售資金監管的跡象，以糾正此前嚴格的資金監管政策。尤其是在5月份，這種現象更加明顯。據中指研究院統計，5月已有南通、泰州、蘇州、成都、海口、赤峰、無錫、景德鎮、欽州、九江、揚州、吉林、徐州、梅州等十余個城市優化預售資金監管。
其中，5月20日，南通在發布的政策中提到，對優質房企預售監管資金實施差異化監管政策，可享受增加撥付節點、減少重點監管資金額度、以銀行保函替代同等額度預售監管資金等紅利。此外，吉林、徐州和長春還允許房企用保函置換預售監管資金。
對此，中指研究院企業事業部研究總監劉水表示，從多地出臺紓困政策來看，主要是調整預售資金監管方式，包括加快審批效率、放開資金監管比例、以銀行擔保替代等。
政策微調並未明顯緩解房企的資金壓力。
“監管的房地產項目預售資金壹般占總預售資金的30%-40%。如果放松預售資金監管，預售資金占比將下降約10%，有助於緩解房企資金緊張問題。”不過，劉水也表示，目前來看，緩解房企資金緊張的影響有限。
柯睿分析師方玲認為，2022年多個城市出現了放松預售資金監管的跡象，但多數只是對此前嚴格監管的微調，疊加房企風險出清不徹底、銀行風險偏好等因素的影響，將進壹步加大房企間的分化，對整體流動性釋放的預期作用有限。
眾所周知，預售資金屬於開發企業，但房企必須將預售資金按壹定比例存入銀行的專用監管賬戶，並隨項目的建設進度進行分配。
此外，克而瑞分析師易天宇指出，從以往來看，預售資金對房企來說是非常重要的現金流。但在2021年，隨著部分房企流動性風險的出現，地方政府加強了預售資金監管，Xi、天津、石家莊等省市相繼出臺政策加強預售資金監管，並實施全程、全額監管。在此背景下，預售資金可提取比例下降，加大了企業的償債壓力。
在監測了88家重點上市房地產企業的數據後，柯睿發現只有465，438+0家房地產企業披露了相關的預售監管資金。在這465，438+0家房企中，只有約壹半的房企將預售監管資金納入了限制現金。2026年5438+0，受限現金占總現金的29%，較2020年增加5個百分點，增速明顯加快。
“最典型的例子是合景泰富，它受到預售監管資金大幅增加的影響。受限制現金已從2020年的39億元增加到2021的217億元，占現金持有總額的比例也從9%增加到74%。”方淩表示，可以看出，預售監管資金政策的收緊和放松將直接影響房企的現金控制，從而影響短期債務償還壓力。
建議:房企應抓住信貸窗口期，積極籌措資金。
在方玲看來，解決房企當前問題，仍需支持優質民營房企合理融資需求，加大對危困房企的紓困力度，在保證交付的前提下進壹步適當放寬預售資金監管政策；更重要的是樹立市場信心，促進房企銷售回款。
劉水表示，本輪“紓困”的重點是區分項目風險和企業集團風險，金融機構不能抽貸、斷貸。此外，“紓困”的重點是處於危險中的房地產企業的項目。中國銀行保險監督管理委員會（央行）鼓勵優質房地產企業開展M&A貸款融資，並收集處於危險中的房地產企業的優質項目。
對於房企，劉水也認為，企業應抓住政策放松的窗口期，增加銷售回款；此外，有必要借助本屆政府鼓勵M&A融資的機會，通過發行債券和收集M&A貸款來積極籌集資金。
需要關註的是，民營房企逐漸恢復公開市場的融資功能。其中，碧桂園、龍湖、美的置業等民營房企被監管部門評選為示範房企並在信用保護工具下成功發行公司債券。5月20日，碧桂園地產成功發行2022年第壹期5億元公司債券，利率為4.5%。與此同時，龍湖和美的置業也宣布發行公司債券，金額分別為5億元和6543.8+0億元。這意味著民營企業的融資窗口已經打開。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從日前央行兩次信貸政策會議的內容來看，房企獲得信貸的難度將進壹步降低。企業需要積極抓住這樣的窗口期，在力所能及的時候放貸，這對改善企業資本有積極作用。
新京報記者袁秀麗
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