2021房貸收緊，很多銀行對征信的審核比往年更嚴格。2021住房貸款新政策有如下規定:
壹、首套房房貸首付比例要求:
1.公積金貸款首付比例首套房不低於20%，90以上住房公積金貸款不低於30%。
2.首套房商業貸款首付比例30%，商業貸款買房利率上浮。
二、首套房契稅要求:
首套房購買面積90平方米及以下，契稅1%；購買面積90平米以上，契稅1.5%。
法律依據
個人貸款管理暫行辦法第七條個人貸款的用途應當符合法律法規和國家有關政策的規定，貸款人不得發放無特定用途的個人貸款。
抵押政策
房貸政策是指住房貸款的政策。1988第壹次住房制度改革會議召開後，1991住房信貸業務啟動，各項住房信貸政策出臺。1991中國建設銀行、中國工商銀行成立房地產信貸部辦理個人住房信貸業務，並制定了《職工住房抵押貸款管理辦法》。央行出臺新政放寬購房貸款，貸款已結清貸款的二套房可享受首套房優惠政策；貸款可用於購買第三套及以上住房；首套房利率最低可打7折。
法律依據:
城市房地產抵押管理辦法
第二條凡在城市規劃區國有土地範圍內從事房地產抵押活動，應當遵守本辦法。無地上房屋(包括建築物、構築物和在建工程)的國有土地使用權抵押不適用本辦法。
第三條本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人不轉移占有，以其合法的房地產向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以拍賣抵押房地產所得價款優先受償。本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人作為自己或者第三人債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人債務擔保的公民、法人或者其他組織。本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人支付首期規定的房價款後，貸款銀行代為支付剩余房價款，並將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款擔保的行為。本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程建設貸款，以合法取得的土地使用權連同在建工程投資資產，在不轉移占有的情況下，抵押給貸款銀行作為償還貸款擔保的行為。
2021房貸政策
2020年6月5438+2月31日，央行、銀監會聯合頒布房貸重磅政策。而且會從2021 1 1直接實現。這是房地產領域新“三條紅線”融資規定以來最重的壹次規定，沒有給出過渡期。
1.該規定全稱是《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》，主要目的是對銀行業房地產貸款進行集中管理。根據這壹新規，今後無論是銀行房地產貸款還是個人住房貸款都將封頂，不能突破。在文件的附件中，給出了極其明確的比例限制。
通知稱，兩部門根據不同銀行的資產規模和機構類型，對房地產貸款集中度進行五個檔次的管理。具體來說:
第壹檔是大型中資銀行，包括工農建交的六大國有銀行和國家開發銀行。房地產貸款上限為40%，個人住房貸款上限為32.5%。
第二檔是中資中型銀行，包括12全國性股份制銀行、農業發展銀行、進出口銀行以及幾家資產規模較大的城商行，如上海銀行、北京銀行等。房地產貸款上限為27.5%，個人住房貸款上限為20%。
第三檔是中資小型銀行和非縣域農合機構，包括除第二檔以外的大中城市和市區的城市商業銀行、民營銀行和農合機構。房地產貸款和個人住房貸款的上限分別為22.5%和17.5%。
第四檔為縣級農村合作機構，房地產貸款和個人住房貸款上限分別為17.5%和12.5%；
第五檔是村鎮銀行，兩檔貸款上限分別是12.5%和7.5%。
此外，兩部門表示，人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構，可會同當地駐銀監會派出機構，在充分論證的前提下，結合當地經濟金融發展水平，合理確定轄內相應檔次適用的地方法人銀行金融， 根據《通知》第三、四、五批房地產貸款的管理要求，結合轄內銀行業金融機構法人的具體情況和系統性金融風險的特點。
值得註意的是，有兩種情況暫不納入房地產貸款占比計算:壹是住房租賃相關貸款，旨在支持住房租賃市場發展。二是為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內(截至2021年末)歸還的房地產貸款不納入統計。
2.此外，根據央行兩項規定，自2021起，有貸款的購房者將面臨兩個新變化:壹是以商業貸款抵押的購房者，如果重新定價日定為1，其月供將由今年的1下調；第二，今年的新貸款購房者，他們的貸款將受到"住房貸款比例"。
第壹個變化:商業貸款月供減少2065438+2009 65438+2009。2月28日，央行網站發布中國人民銀行公告[2019]第30號，進壹步推動將現有浮動利率貸款定價基準轉換為LPR。
第二個變化:個人貸款買房受住房貸款比例影響。2020年2月365438+2月31日下午，央行在官網發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中管理制度的通知》。
擴展數據:
1.限制銀行系統貸款比率的原因
在央行的公告中，提出“為增強銀行業金融機構抵禦房地產市場波動的能力，防範金融系統房地產貸款過度集中引發的潛在系統性金融風險”。2020年，銀監會主席郭樹清的講話也提到了中國金融體系對房地產貸款的依賴和集中度。
據董事長郭介紹，中國房地產相關貸款占銀行業貸款的39%。而且這些只是銀行體系內的貸款，房地產企業自己發行的債券，融資的股權，托管的影子銀行的資金，都不在這39%之內。
還有很多人直接用商貸全款買房，其實是房價，只是看起來像是表內給工廠企業的商貸。加上這些表外貸款，房地產貸款將占中國金融體系的40~50%左右。這是壹個非常恐怖的比例，真的是半壁江山。過去全球發生的金融危機超過130次，其中100次與房地產有關。
最近的壹次，2008年的美國金融危機，就是房地產引起的。日本的金融崩盤也是房地產造成的。所以郭董事長把房地產定義為中國金融風險最大的“灰犀牛”。首先，我們開始了住房融資的“三條紅線”，現在我們開始限制整個銀行系統的貸款上限。壹半國家太高了，甚至39%都很高。
所以現在規則變了，直接通過借貸上限壓制整個金融體系。相對於現在的情況，壓力並不大，因為房地產貸款在中國金融體系中的比重太大了，動不了。但這是第壹次以行政命令的形式頒布貸款比例紅線，給所有銀行都上了壹道緊箍咒。防止銀行把過多的貸款投向房地產領域，或者壹些不符合貸款要求的做法，比如這兩年火熱的首付貸。
2.LPR的影響
LPR是中國18家報價銀行報告的結果，考慮了資金成本、貸款市場供求和信用溢價。18銀行報價剔除最高報價和最低報價，其他數據平均構成LPR數據。
根據新規:“從第壹個重新定價日起，在每個利率重新定價日，按照最近壹個月的相應期限LPR和增加值重新計算確定利率水平。”這意味著從2021到1，住房貸款利率將更多由市場機制決定，與2020年和2019年的利率形成機制不同。
自2021起，現有浮動利率貸款轉為固定利率的，未來貸款利率固定；如果換算成LPR，貸款利率會隨著市場利率而變化。根據新通知，今後貸款浮動利率將參考LPR，其定價模型為:房貸利率=LPR固定利差(固定利差可能為負)。
65438+2月21，最新數據顯示，壹年期貸款市場報價利率(LPR)維持在3.85；五年期貸款市場的報價利率(LPR)維持在4.65%。由於2020年6月5438+2月LPR比2019年2月低15個基點，如果將購房者房貸利率轉換日定為每年6月65438+10月1，則從2021年6月開始，按照“房貸利率=LPR固定利差”的定價模型。
例如，假設壹個人在2019年10月8日前向銀行抵押了壹筆30年的1萬的房貸，利率比貸款基準利率高1.1倍，那麽實際利率為5.39% (4.9% × 1。
但如果折算成浮動利率，其固定利差(0.59%)=原合同當前執行利率水平(5.39%)-2065438+2009年2月公布的相應期限LPR(4.8%)。
也就是說，在以後的日子裏，他的房貸利率定價公式是:房貸利率= LPR 0.59%；2020年，利率維持5.39%不變；但是從2021起，可以享受利率下行的好處。現在，在5438年6月+2020年2月，五年期LPR將降至4.65%。那麽2021的利率就是5.24%，比固定利率低0.15個百分點。
在利率下降的情況下，如果這個人選擇等額本息還款，那麽他每個月要比以前少還多少錢？如果實際利率是5.39%(4.9%×1.1)，他以前每個月還銀行貸款5609.07元。2021，利率變成了5.24%，比固定利率低了0.15個百分點，他每個月需要還款5515.84元。每月減少還款93.23元。
當然，如果個人選擇轉為固定利率，則2019 1至2049 12 21的跨日利率為5.39%，每月還款固定。與世界上許多國家相比，中國目前的利率更高，回旋余地更大。從長遠來看，LPR更有可能進壹步衰退。如果是這樣的話，房貸利率有望再次降低，貸款購房者未來也有望再次降低利率支出。
《通知》在房貸規模上給銀行設置了兩條“紅杠”:第壹條紅杠是“房地產貸款占比”，即銀行業金融機構房地產貸款余額占本機構人民幣貸款余額的比例。第二個紅條是“個人住房貸款占比”，即個人住房貸款余額占金融機構人民幣貸款余額的比重。
央行的通知給出了“房地產貸款占比”和“個人住房貸款占比”的計算公式。值得壹提的是，這兩條紅條之後，對於普通購房者來說，意味著“小銀行”拓展這部分業務的空間將通過更加“靈活”的個人住房貸款政策來限制，個人住房貸款的利率和資質管理將更加嚴格。
我們個人住房貸款，每月還款額壹般不超過家庭收入的30%，算是家庭財產的壹道“安全線”，保證每月還款後正常的家庭生活開支；七大國有銀行個人住房貸款占比最高，占總貸款的32.5%。說明央行也把“國有銀行貸款總額的30%”附近作為壹個國家“住房金融”的安全線。