在其他三個直轄市，賺壹套房首付至少要五年，即使年薪20萬，也沒什麽消費。五年來，房價沒有上漲，也沒有溫和上漲。相反，北京上海的房價最近十年幾乎每年上漲100%，讓妳沒有機會攢錢上車！
以前重慶房價太低，貸款太容易。可以說，任何人，無論收入多低，都可以貸款買房。下圖為2065 438-2007年2月全國二手房房價中位數。重慶在哪裏？26強裏沒有重慶。妳要壹直往下拉才能看到重慶排名第44，均價10926。市場層面是二線城市，前面還有壹大堆三四線城市。
這是房價。十年來首套房首付堅持二樓，房貸利率在2006-2016年打折，最低的時候達到6.5折。什麽概念？在重慶買房，開發商會給妳寄錢，銀行會給妳寄錢，但妳要去求。
然而，做壹個人人都能貸款買房的“理想國”真的好嗎？背後是重慶對房地產經濟的過度依賴，重慶的GDP來自房地產投資的貢獻。這是2014上半年重慶房地產投資占GDP比重全國排名，重慶排名第四，還在增加。
過度依賴房地產拉動GDP造成了幾個嚴重後果:壹是GDP增長結構不合理。重慶最新GDP數據幾乎趕上北上廣深，成為2萬億俱樂部。有多少水分來自房地產泡沫和影子銀行？我不知道，我覺得這是壹個驚人的數字；第二，GDP高增長和居民收入增長的不匹配，造成了城市貧富分化。從經濟學上講，這是不合理的。居民收入沒有實際增加，沒能分享到城市快速發展的紅利；第三，長期的低房價和低貸款門檻導致重慶市民過度使用，甚至濫用房貸。很多不符合銀行貸款條件的貸款人，因為壹些權利和容易獲得銀行的低息中長期貸款，從還款的第壹個月就開始斷供。而且，令人驚訝的是，重慶房價這麽低，銀行按揭的房子數量卻比廣州、廣州、深圳還多。誰都可以買房，誰都可以貸款，銀行承擔的壞賬風險越來越高。
但我也想說，在新的經濟周期中，中長期房貸已經成為商業銀行競相追逐的低風險、中高收益的資產業務。雖然壹般人很難理解，但作為專業人士，我很能理解銀行在凈利潤的驅動下自然有擴大資產規模的原始動力，但這樣的風險日積月累，容易出現擠兌危機。就像2008年美國的次貸危機，很多信用差、償債能力差的貸款人推倒了最後壹張多米諾骨牌，瞬間引發了美國金融的系統性風險。
重慶銀行體系的每壹筆壞賬都需要重慶人來買單，這是肉眼無法感知的隱形損失。銀行壞賬不僅會啃噬百姓財富，還有壹個最明顯最直接的劣勢，就是讓有還款能力和信用的人貸不出去，沒有還款能力和信用的人長期占用銀行資產。這兩個交易對手看似沒有交集，卻因為資源錯配產生了將劣後資產驅逐出優先級資產的負反饋效應。所以我們經常看到，壹方面銀行沒錢，另壹方面貸款規模卻在不斷增長。有多少會形成壞賬和次級貸款？恐怕這是壹個驚人的數字。
過去重慶房價上漲乏力，與貸款資源錯配有很大關系。第壹，沒有還款能力的人，因為長期拖欠貸款，很容易被銀行等債權人查封，房子進入司法拍賣需要打折。壞賬率高的小區，價格分配非常不合理，拍賣行隨時頻繁壓價。整個世界就是壹個極好的例子。大量低價拍賣行擠兌市場高價商品房，造成成交價與掛牌價嚴重背離。過了五年多，折舊加速，加上高空置率，成了壹堆鋼筋水泥，沒人買，也沒人住。第二，無資質的貸款人對房屋有過度消費，即使沒有拍賣，也會主觀賣房。這是什麽意思？壹個月薪6000元的人，按兩倍的房貸收入比例，每月只能承擔3000元的房貸。那麽如果審核不嚴格，就會引發他的信用風險和道德風險，他就會加大杠桿去買更貴的房子，買更多的房子，這已經超過了他的還款能力。如果這個市場80%的人都這樣做，會是什麽樣？殺多了，房子都消費好幾年了，不管價格多少都會賣。就像當年的龍湖河和城市，貸款人為老人買房付了幾十萬的首付，造成了對環境的過度消耗，相當於買了度假房。當他們厭倦了生活或者買不起房子的時候，他們會不顧壹切的賣掉房子。因為機會成本極低，他們只是花錢買了壹輛SUV。
這樣的房子不是資產，而是消費品。抵押物入庫，就不值錢了。重慶的銀行過去管理著大量被低估的抵押品。這是本地二手房估值難以提升的主要原因，也是長期制約二手房流動性的根本原因。
所以，我的策略，很大意義上，來自於貸款人的風險分類。我盡量避免自卑，選擇優先——高估值，高流動性。股市的二八分割理論適用於重慶樓市:市場上只有20%的股票，可以跑贏大盤，甚至有兩倍以上的收益，而這些籌碼都在20%的人手中。
這個比較前瞻，大部分重慶本地人理解不了，等理解了，已經被驅逐出最佳地段了。從今年6月5438+10月各大新盤的貸款政策可以看出，不僅樓盤價格上去了，很多人也失去了貸款資格。比如去年江北口某網紅，首套房三層，本地和外地都有。今年變成了首付五層。即使價格不變，按照最小戶型計算，購房人也需要支付20多萬的首付。對於壹個剛需靠工資存錢的人來說，基本上已經失去了上車的可能。
中心思想是重慶所有的優質資源，首先是房產資源和貸款資源，都需要通過市場重新洗牌，實現價格向中心集中，更有利於富人區的形成。為什麽重慶需要壹個有說服力的富人區，以後另行討論。
隨著重慶房價的持續穩定上漲，我認為銀行需要重新評估市場上各種抵押物的價值，以防範騙貸風險，這在重慶樓市歷史上是沒有過的。最好的辦法是區別去杠桿，根據房產的風險等級和貸款人的風險等級，預估每筆貸款可能存在的風險。比如長嘉匯，約克郡等優質物業，比如世界500強，公務員等。，可以適度開放貸款敞口，支持貸款人合理的住房需求。其實從今年重慶房貸市場的最新情況來看，各大銀行也是這樣操作的。不僅減少了貸款層數，還提高了收益流審核的標準。以前房貸收益比是2.2倍。
這是好事。讓合格的專業買家進入這個市場，珍惜重慶的房子，培育重慶的未來，讓剛性需求占據市場的大頭，而不是投機投資需求騙取銀行低息資金占據主流。因為壹旦房市退卻，泡沫破裂，重慶那些辛辛苦苦創造價值的人，受害最大。