民族商報記者註意到，按照目前五年及以上LPR 4.6%計算，相當於首套普通自住住房貸款的利率可低至4.4%。
中國光大銀行金融市場部宏觀研究員周在接受記者微信采訪時表示:“央行下調住房貸款利率定價下限，是為了進壹步優化商業銀行房貸利率自律定價機制，將擴大部分地區商業銀行房貸利率的定價空間，符合部分地區房地產市場情況。”
也有業內專家表示，通知主要針對新發放的商業性個人住房貸款，現有商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。政策調整後，如果本市政策下限和銀行具體執行利率與國家政策同步下調，則居民家庭申請貸款購買首套普通自住住房時，利息支出減少。
如果貸款金額50萬，期限30年，等額本息還款，如果利率下調20個基點，平均每月可減少60元左右，未來30年可減少利息支付約2萬元。
為什麽要降低房貸利率下限？
業內專家指出，個人住房貸款利率政策是房地產長效機制和差別化住房信貸政策的重要組成部分。
央行、銀監會表示，為堅持“房住不炒”導向，全面落實房地產長效機制，支持地方政府因地制宜完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展，根據國務院有關部署，下發通知，明確商業性個人住房貸款利率政策下限調整有關事項。
民族商報記者註意到，央行公布的數據顯示，4月份人民幣貸款增加6454億元，同比少增8231億元。住戶貸款減少217億元，同比少增7453億元。其中，住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。
周認為，受疫情等因素幹擾，近期國內部分地區房地產回暖並不理想，4月份居民信貸下降反映國內房地產需求端依然低迷。通過下調國內房貸利率定價下限，區域商業銀行可根據當地樓市供求情況和城市調控要求，靈活調整房貸利率水平，有望加快恢復樓市平衡。
此外，央行發布的《2022年壹季度金融機構貸款投向統計報告》顯示，房地產開發貸款環比增加較多，個人住房貸款利率下降。個人住房貸款余額38.84萬億元，同比增長8.9%，增速比上年末低2.3個百分點。3月份新增個人住房貸款利率為5.42%，較年初下降17個基點。
值得壹提的是，近日，央行專門召開會議，強調實施房地產金融審慎管理制度，適時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求。
地方銀行會同步調整嗎？
全國首套房房貸利率下限下調後，各地首套房利率是否會同步調整？
有業內專家表示，我國房地產市場區域性特征明顯，個人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”的原則，采取“國家地方銀行”三級確定機制。此次調整主要針對國家層面首套商業性個人住房貸款利率政策下限，第二套商業性個人住房貸款利率政策下限仍按現行規定執行。
該專家介紹，在地方層面，人民銀行和銀監會派出機構按照“因城施策”的原則，指導省級市場利率定價自律機制，根據房地產市場形勢變化和城市政府調控要求，自主確定轄區內城市首套和二套商業性個人住房貸款利率下限的調整方向。他們可以選擇跟隨國家的下限，或保持不變或適度提高，以維持區域房地產市場的穩定。銀行業金融機構在城市貸款利率下限的基礎上，結合自身經營狀況、客戶風險狀況和信用狀況，合理確定每筆貸款的具體加值。
浙江大學國際聯合商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任潘鶴林在接受記者微信采訪時表示:“采取‘因城施策’的做法，就是讓各地根據房地產情況設定下限。比如壹線城市可能不會改變利率下限，而小城市可能會降低房貸利率下限，這可以為銀行降低房產房貸利率打開空間，促進小城市首套房被用戶低利率購買，促進小城市房產去庫存。”
同時，潘鶴林指出，總的來說，銀行下調房貸利率的空間其實非常有限。五年期及以上的LPR壹般作為銀行利率的下限，是銀行獲取資金的成本。如果銀行爭奪首套房貸低於這個成本，會降低銀行的信貸利差，從而降低銀行的利潤空間，對銀行來說可能是惡性競爭。但面對激烈的競爭壓力和較少的房貸需求，小城市的銀行競爭壓力更大，更容易選擇降低利率的方式來增加競爭力。因此，政策可能在客觀上促使小城市銀行提高競爭力，從而促使小城市首套房貸利率小幅下降。
論市場和個人影響力幾何。
業內專家表示，此次通知主要針對新發放的商業性個人住房貸款，現有商業性個人住房貸款利率仍按原合同執行。
政策調整後，國家層面首套商業性個人住房貸款利率下限由不低於同期貸款市場牌價(LPR)調整為不低於同期LPR減20個基點。
專家分析，如果同城政策下限和銀行具體執行利率與國家政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住住房時的利息支出將減少。如果貸款金額50萬，期限30年，等額本息還款，如果利率下調20個基點，平均每月可減少60元左右，未來30年可減少利息支付約2萬元。
周表示，預計部分樓市供應量相對較大、樓市需求偏冷的區域房貸利率會有壹定幅度下調，以降低剛需購房成本。但總體來看，國內樓市是“穩”的，堅持“房住不炒”的定位，推進因地施策、精準調控，落實“三穩”任務，促進樓市平穩健康發展。近期壹系列政策優化措施，都在推動樓市回歸“三穩”軌道。
潘鶴林說:“從理論上講，房貸利率下限的調整可以降低剛需和改善型住房購買者的資金成本，從而刺激他們的住房需求。但對房地產市場可能不會有太大影響。它仍然堅持‘宅內不炒’，只是給了地方更多的自主權。由於銀行信貸仍然是市場風險導向，房地產貸款利率下限實際上對房貸市場利率的影響非常小。”
潘鶴林進壹步指出，即使地方政府有能力制定利率、市場利率、房貸利率加點的政策，但銀行的資金並非來自地方政府，主要來自央行和儲戶的渠道，其資金本身也有壹定的成本。銀行之前圍繞房產抵押貸款業務，利率壹直保持在很低的水平，很難繼續下調房貸利率。