這是什麽意思？房地產市場能“回暖”嗎？
首套房利率下限降至4.4%
中國的房貸利率是指期限在5年以上的LPR。今年4月20日，五年多的LPR利率為4.6%。此次政策下調20個基點後，首套房利率下限降至4.4%。政策同時要求，二套房商業性個人住房貸款利率下限仍按現行規定執行，即二套房貸款利率仍執行5.2%(LPR 60個基點)的下限標準。
首套房降息將降低剛需購房者的成本負擔。據專家測算，如果本市政策下限和銀行具體執行利率與國家政策同步下調，居民家庭申請貸款購買首套普通自住住房時的利息支出將減少。
如果貸款金額為50萬元(人民幣，下同)，期限為30年，等額本息還款，則利率下調20個基點，月均還款減少60元左右，未來30年利息支付減少2萬元左右。
不是直接“降息”
需要註意的是，這並不是直接降息。這次下調首套房商業貸款利率下限，意味著給予地方政府更多的調控自主權。
我國個人住房貸款利率和首付比例按照因城施策的原則確定，采取全國、城市、銀行的定價機制。據央行介紹，以利率下限為例，全國層面首套房貸利率不得低於同期LPR，二套房貸利率不得低於同期LPR加60個基點，這是全國都應該遵守的下限政策。
壹些地方往往根據自己的房地產市場情況，在國家利率下限的基礎上再加壹些點。因此，大多數城市的首套房貸款利率高於LPR五年以上。
據RealData統計，2022年4月，103城市主流首套房貸利率為5.17%，二套房貸利率為5.45%。其中，蘇州、南通首個主流利率降至4.6%的全國下限。
這意味著，新政發布後，蘇州、南通等城市購買首套自住住房有望“壹步到位”，房貸利率降至4.4%。房貸利率尚未降至國家下限的城鎮居民，暫時無法享受到“降息”帶來的成本降低。
有助於增強市場信心。
中指院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，全國統壹下限調整後，房貸利率下調空間進壹步打開。預計各地將根據當地實際情況調整房貸利率，降低置業成本，提高置業意願。
中指監測數據顯示，今年以來，全國已有超百個城市優化調整房地產政策超過200次。4月份以來，政策優化的節奏和力度有所加大，但部分地區疫情出現反復，短期政策效果不明顯。房地產市場仍處於深度調整期。陳文靜表示，全國範圍內統壹下調首套房房貸利率下限，對目前的市場預期會起到積極的作用，也會對市場產生實質性的積極作用。
諸葛找房數據研究中心首席分析師王小語也表示，當前多地疫情反復沖擊各行業發展，房地產市場信心不足，居民購買力下降。央行大幅信貸寬松政策壹方面降低了居民購房門檻，另壹方面也提振了市場信心。
守住“房住不炒”的底線
廣東省規劃院住房政策研究中心首席研究員李指出，值得註意的是，此次政策只是下調了首套房的利率下限，二套房並未調整。這是因為政策導向不變，不希望房地產吸收太多社會資金，也不希望社會資金過快流入樓市，這就凸顯了不炒房的根本原則。同時也釋放了壹個信號，金融救市政策是有區別的，是有底線的，其目的是穩定市場，而不是重新刺激樓市。