關鍵詞:房地產泡沫:成本推動，國際熱錢，經濟適用房
首先，近年來，中國房地產價格持續快速上漲。
1998以來，我國實行新的住房制度，即從住房分配貨幣化入手，逐步建立以私有產權為主體、其他產權形式並存的多元化產權制度，有效刺激了社會需求，拉動了居民消費，促進了國民經濟持續快速發展。然而，隨著我國房地產市場的發展，各種矛盾逐漸暴露出來，尤其是高房價問題。在過去的2007年，房地產價格經歷了快速上漲階段，各省市房價持續上漲。截至65438+2007年2月，國家統計局全國住宅景氣指數已連續8個月上漲，創下2004年2月以來的新高。不斷上漲的房地產價格，尤其是在壹些大城市，已經遠遠超過了大多數居民的購買力。
房地產價格的快速上漲已經成為中國經濟穩定運行中的壹個突出問題。從房地產在國民經濟中的比重以及該行業與其他行業的關聯程度來看，房地產在國民經濟中的比重越來越大；房地產行業的產業鏈長而廣，國民經濟中的大部分行業都與房地產業有關；另外，房地產行業也是關系到民生的問題。
推動房地產價格上漲的主要因素是:國民經濟持續快速增長，居民收入加速增長；中國城市化加速與人口結構因素：更寬松的信貸政策；人民幣升值預期。近年來，人民幣對美元壹直在升值。隨著美元貶值，人民幣成了避風港。房地產行業作為不可貿易部門，必然會吸引大量外資，從而推動其價格上漲。房地產升值預期的形成導致開發商囤積土地，房產囤積，加上土地供應缺乏彈性，導致供應減少，供需矛盾加劇，房地產價格上漲。
以上因素是房地產價格上漲的主要因素。可見，房地產價格的上漲既有經濟發展帶來的必然因素，也有壹些不確定因素。自全面房改以來，原本被體制因素壓制的購房需求爆發，加上20世紀末壹系列擴大內需的政策，房地產價格壹漲再漲。1999-2009期間，房屋銷售價格指數呈明顯上升趨勢。據國家發改委和國家統計局調查，2009年6月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲10.5%。在國家的強力打壓下，中國的房地產價格不降反升。房價的過快增長引發了房地產泡沫。由於房地產虛擬需求的過度膨脹，房地產價格相對於理論價格不穩定地上漲。當經濟快速發展，金融狀況好轉時，房地產價格暴漲的現象稱為房地產泡沫。當價格上漲到壹定程度，泡沫破裂時，價格就會大幅下降。因此，有必要根據泡沫產生的具體原因采取有效措施，控制房地產價格的持續大幅上漲。二，近期中國房地產價格持續快速上漲的原因
1.政府
與房地產相關的各種現有制度在執行中存在許多不規範之處。雖然國家出臺了很多政策鼓勵低價位房地產尤其是保障房的發展，但是還存在很多不完善的地方，在實際操作中也缺乏有效的監督管理。
2.房地產企業
(1)房地產市場的特點是交易成本高，存在投機行為。與普通商品不同，房地產不僅能滿足居住需求的使用價值，還具有很高的投機價值。為什麽房地產可以用來投機，有很多解釋，但歸根結底，房地產市場門檻高，交易成本高。首先，房地產是壹種復雜而特殊的商品。房地產市場的參與者，無論是生產者還是消費者，都需要掌握更多的知識和信息，才能成為理性的市場參與者，做出自己的最優決策。現實中，房地產供應商和消費者之間往往存在嚴重的信息不對稱，掌握信息較多的壹方可以利用這壹優勢攫取更多利益，這在房地產商壹方尤為突出。其次，與房地產相關的土地具有稀缺性和自然壟斷性，房地產開發資金需求量大，使得房地產市場進入門檻較高，難以在短時間內形成完全競爭的市場，從而無法保證市場信息的完整和公開。雖然房地產市場的高交易成本可以隨著市場的逐步發展和成熟而減弱，但它仍會在壹定程度上存在，相應地市場投機的問題也壹直存在，因此不可能依靠市場本身來解決投機問題。
(2)房地產具有壹定的壟斷特性，可以導致市場供求結構的失衡。房地產的供給是以土地為基礎的，土地具有自然壟斷的特征。任何特定位置的土地都是稀缺的、不可替代的，其供應量是有限的。土地的自然壟斷衍生了房地產的壟斷。房地產的壟斷性體現在它的異質性上。在房地產市場中，受區位因素的限制，雖然可以有兩套價格相同的商品房，但不可能有兩套質量完全相同的商品房。房地產的這種異質性使得任何壹套商品房都有其獨特性或排他性，使得房地產供應商具有壹定程度的壟斷性。房地產的壟斷特性最終導致房地產市場供求結構失衡。表面上看，壟斷導致價格高，但價格不是問題的根源，供需結構失衡才是問題的根源。由於中高檔商品房定價的彈性空間比普通商品房更大，更能實現甚至擴大壟斷收益，所以房地產企業會傾向於開發中高檔商品房。其結果必然是房地產供應結構失衡。這種房地產市場供給結構的失衡，根源在於土地的自然特性和稀缺性特征，是土地所有權或使用權壟斷造成的，因此無法通過市場力量消除。
(3)開發成本。(1)土地使用成本上升。城市土地使用權無償劃撥和有償出讓是我國城市土地供應的兩種形式。近年來，土地使用成本持續上升。首先，土地租賃制度存在明顯缺陷。城市土地使用權有償轉讓是土地租賃制，是指在土地所有權屬於國家的前提下，土地使用者可以向國家購買壹定期限的土地使用權。在取得使用權時，土地使用者壹次性繳納租賃期內的大部分稅費，會造成短期內地價過高，間接擡高房價。其次，土地出讓過程中的非正常因素造成了土地使用價格的隱性上漲。土地租賃價格成了少數不法之徒權錢交易的資本。在出售的時候，轉嫁給了購房者，提高了房價。②開發企業融資成本上升。近年來，為了抑制房地產泡沫，制止房地產過度開發，管理部門出臺了壹系列政策，提高了開發企業的貸款門檻，導致新的房地產項目融資成本上升。對此，開發企業的應對無非兩種:壹種是減少開發量，另壹種是為了盡快回籠資金，擡高已建樓盤價格，從而擡高房價。可見，如果控制力太強，控制手段太生硬，不僅達不到預期效果，甚至可能適得其反。
(4)需求。①城市化進程加快，家庭規模縮小。隨著城市化進程的加快和原有城市規模的擴大，壹方面城市人口的膨脹產生了巨大的住房需求，另壹方面原有城市居民也需要改善住房條件，提高住房水平。家庭規模是指壹個家庭的平均人數。家庭規模和房價變化方向相反。隨著經濟的發展和人們生活觀念的改變，人們逐漸從大家庭中分散出來，出現了家庭小型化的趨勢。中國人口普查數據顯示，1982年中國家庭平均人口為4.43人，2004年下降到3.6人左右，說明20多年來中國家庭規模急劇縮小，人們對住房的需求也激增，推動了房價的持續上漲。②社會心理因素。當房地產價格上漲時，消費型買家預期未來的購買會帶來更多的支出，而投資型買家則希望資產的持有帶來更大的升值，因此爭相購買，推動價格繼續上漲。此外，投機者利用市場信息的不對稱，宣傳房價繼續上漲的觀點，形成大規模的跟風購買，造成短期內房價的畸形。此外，國家采取了壹系列措施來控制房地產開發過熱，但從普通消費者的角度來看，這些政策只是意味著“開發商的資金和土地受到了限制，只能通過漲價來維持高收益”，所以他們爭相購買，推動房價繼續上漲。