優越的地理環境、濃厚的商業氛圍、老城區的歷史景觀和獨特的濱江景觀特色是xx房地產業發展的主要特點。自2000年以來，xx的商品房價格壹直在穩步上升。xx成為武漢高檔樓盤的主要聚集區，同時也成為優勢樓盤實際競爭的地方。總的來說，xx地產無論是產品定位還是創新程度，都傾向於中高端。
xx年後，隨著大量外資註入xx，這壹地區的房地產格局出現了新的變化。壹方面，地產融合概念不斷增強，如永清區新天地項目，融合了住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態。房地產開發不再是基於某壹類物業，而是深化為壹個產業概念，房地產對城市的影響力進壹步增強。另壹方面，頂層項目激發了高端消費力。長期以來，武漢房地產的高端消費受到產品的極大制約，項目質量的平等性使得xx的房地產行業無法滿足細分市場的要求。2006年後，這種局面被打破，xx濱江地產和商業地產呈現出積極的發展態勢。2007年，xx地產進入了史上最熱的壹年。
目前xx地產呈現出商住並舉的格局，以高層為主要物業形式，投資型物業不斷湧現。在國家宏觀調控措施的影響下，雖然房地產項目消化速度有所放緩，但價格仍在穩步上漲。您正在瀏覽的文章由www.DIYIFANWEN.COM(第壹粉絲王文)整理，版權歸原作者和原出處所有。
二、xx商品房的發展特點
產品特點:xx中心區住宅以高層住宅和高檔公寓為主；郊區邊緣以多層、小高層、聯排別墅為主。
價格特點:xx市商品房整體價格水平在6500元/平方米左右，均價在6500元/平方米以下的樓盤主要集中在後湖、金銀湖、二七、古田區域。
供需特點:全市商品房銷售項目中，xx區域占比39.54%，xx區域房地產供需基本平衡。
消費特征:包括公務員、商人、公司員工、企業老板、外人等。
產品定位:以高端產品為主，中低端物業不那麽重(多集中在後湖和金銀湖)。
文化訴求特點:商業、娛樂等城市文化特色濃厚。
三、xx市2008年商品房供銷基本情況分析(1-6月)
(1)商品房價格及銷售量分析
憑借獨特的地理位置、豐富的土地資源和優美的自然環境，xx地區的房地產開發在過去處於武漢市的前列。與其他地區相比，它的價格壹直在上漲。2008年(1-6月)xx住宅均價達到5894.43元/平方米，同比上漲39.57%。另壹方面，受國家宏觀調控政策的影響，進入2008年後，商品房銷售量出現了壹定程度的下降。2008年(1-6月)xx住宅銷售量為8950套，比去年同期下降51.32%。
從上表可以看出，xx區住宅均價與武漢住宅整體均價壹致，漲幅非常穩定。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要集中在東西湖、後湖、古田。
xx中心區作為武漢的發展熱點，在住宅開發方面下足了功夫。目前該區域可售樓盤約45000套。從市場接受度來說，也是比較理想的。我相信，隨著這壹地區經濟的不斷發展，房地產業將在其中發揮越來越重要的作用。
同時，該區域交通越來越順暢，市政設施逐漸成熟，東西湖、後湖、古田等區域的綠化、美化和環境綜合整治取得積極成效，將為該區域房價帶來壹定的升值空間。
(2)XX商品住宅市場的供求關系
1和2008年(1-6月)xx商品房市場總容量約為45000套。1-6月，總供應量為13299套，市場總銷量為8950套，整體供需比為1.49: 65438+。
2.房屋拆遷與投資性購房比例下降，導致住宅銷售減少。
為了避免過度房屋拆遷導致的被動需求過快增長和市場價格波動，武漢從xx年開始壓縮拆遷規模。2008年(1-6月)全市舊城改造拆遷面積1.6萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策加大了投資購房的成本和風險，也直接導致了購房需求的減少。根據方毅的在線調查數據。com今年(1-6月)和90多個樓盤的調查數據，47.52%的家庭已經擁有壹套住房，並進行第二次或多次購買，包括改善居住條件和投資住房。因為這種動機不是迫切需求，所以受外部環境影響較大，成為住房市場上可伸縮的需求。
作為武漢房地產投資的主要區域，投資性房地產銷售的放緩降低了xx的整體住宅銷售。
3.購房者對xx中心城市的住宅有較高的偏好。
方毅研究中心2008年最新調查數據顯示，潛在消費者購房的區域偏好主要集中在xx中心城市。但由於該地區房價較高，壹些在該地區工作並想在該地區買房的人不得不在其他地區尋求替代方案。
4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米。
如下圖所示:5000-7000元/平方米價格水平的商品房銷售量占總銷售量的65%以上，7000元/平方米以上的產品銷售量也在逐漸增加。
5.今年6-6月在售房源產品主要類型為90-120平米。
2008年(1-6月)xx戶型供銷比統計結果顯示，90平米以下戶型供小於求，140平米以上戶型供大於求，90-140平米以上戶型供銷相對平衡。其中90平米以下戶型的上市量占xx總上市量的20.52%，90平米以下戶型的銷售量占xx總銷售量的27.83%。90平米以下戶型的上市銷售越來越受政策影響。今年6-6月，xx90平米以下戶型上市量較大，占全市同戶型上市量的40.17%，而90平米以下戶型銷量占全市同戶型銷量的45.43%。
四。xx地區住宅市場發展概況
目前xx區由xx中心區、古田區、二七區、後湖區、東西湖區四個區組成。根據其房地產開發特點，下面將按不同區域分析其住宅開發特點:
(1)xx中心區
2008年上半年xx中心區成交均價為6875.42元/平方米，比去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中，商品房成交3235套，較去年減少4630套，降幅58.87%。
從上半年xx中心區域的成交價格來看，從1到5月份呈上漲趨勢，5月份達到7286.34元/平方米的價格峰值，隨後6月份價格略有回落，但每平方米價格仍穩定在7200元以上。相比價格，成交量較去年萎縮嚴重，整體成交量還不到去年同期的壹半。
這種情況主要是兩個因素造成的。壹是xx中心區商品房供應量趨於下降。與去年同期相比，新房供應量減少了30%之多，制約了購房者的消費；當然，更重要的原因在於上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其是中心城區，房價上漲過快，甚至超過了中高收入購房者的支付能力，樓市日益低迷。面對這樣的市場，大部分開發商選擇了堅定，只有少數後期項目開始了價格戰，這也使得該區域的價格在6月份出現了小幅回落。
xx的發展總是伴隨著商業的步伐。隨著武漢天地的到來，654.38+0.4萬平米的集居住、甲級寫字樓、零售、餐飲、娛樂、精品酒店等多重功能於壹體的體量項目將傳承和再造永清文化，必然帶動整個永清板塊的崛起。外灘的時代豪苑和棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊充滿活力；隨著柯榮天成的推出和解放大道循禮門綜合項目的即將開工，xx內環解放大道中心的老循禮門板塊煥發出新的魅力。此前，新世界中心的落成和武漢國際廣場的建設，也讓武廣板塊如虎添翼。
預計在不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、姜妍的綜合發展態勢。各板塊功能定位不同，相互促進。周邊地區的發展將會受到板塊上漲的帶動，從而推動整個xx中心區的加速建設。
xx中心區主要在售樓盤信息(截至2008年6月30日)
(2)古田地區
2008年上半年古田地區成交均價為5217.82元/平方米，比去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中，商品房成交1195套，比去年減少2609套，降幅為68.59%。
從成交價格來看，雖然古田片區從1到今年6月壹直穩中有升，但與去年同期相比，全市各區房價漲幅排名最後，僅高於青山片區。此外，成交方面，古田僅成交1195套，居全市第壹。
從該區域樓盤的地域分布來看，所有活躍的樓盤項目都集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，靠近中心城區，周邊配套較為完善，構成了目前古田區域的主要供應地。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫，以及解放大道沿線開發的逐步完成，該區域供應量減少，市場關註度下降。再加上保障房對商品房價格體系的影響，今年古田地區的樓市相對平靜。
政府對古田區域的整體規劃，改善了古田板塊樓市發展的外部環境，區域房地產市場後期看好。隨著橋口政府對古田地區閑置工業用地的處置，古田地區的項目可以整體開發。同時，未來輕軌的開通，西漢正街商圈的形成，將極大改善古田地區的城市環境，為古田樓市發展提供有力支撐。
古田地區主要在售樓盤信息(截至2008年6月30日)
(3)二七、後湖地區
2008年上半年，二七、後湖區域成交均價為5186.25元/平方米，上漲1694.93元/平方米，漲幅48.55%。其中，商品房成交2364套，比去年下降42.06%。
從成交價格來看，該區域價格漲幅基本趨於穩定，從1到5月份穩步上升，6月份略有回調。受供應影響，後湖區域商品房關註度有所下降，百步亭現代城、李湘郭婷等項目撐起了該區域的交易主體。二七區域依然是航天雙城和東麗國際壟斷的商品房市場。由於新上市樓盤較前兩年明顯減少，二七、後湖地區樓市整體呈現溫和上漲態勢，部分樓盤加大優惠力度，高端商品房價格明顯下降。
令人鼓舞的是，輕軌二期工程正在加速建設。堤角至丹水池段基本完工，黃埔段已建過半。交通瓶頸有望在未來兩年內被打破。商業方面，二七東購物公園如火如荼，家樂福等商業巨頭已確定入駐。未來她將輻射到後湖和二七，彌補商業設施不足的實際問題。
二七。後湖區主要在售樓盤信息(截至2008年6月30日)
(4)東西湖區
2008年上半年，東西湖區域成交均價為4708.77元/平方米，比去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中，商品房成交2364套，同比去年增長14.07%。
從成交價格和成交套數來看，東西湖區今年實現了量價雙升，尤其是銷量。雖然只提高了14個百分點，但是這個區的表現還是很可觀的。
雖然整個市場氛圍壹直處於觀望狀態，但對該區域個別項目的調查顯示，客戶的平均接待量並沒有下降多少。很多來看房的客戶也選擇郊區作為目標，因為價格相對較低。面對高房價，迫切需要住房的中低收入購房者不得不將目光投向郊區市場。從目前的情況來看，東西湖雖然交通不便，但是價格低，環境好，彌補了壹部分短板。
多層作為郊區普通住宅產品最容易消化的類型，壹直是區域開發的主要產品。近四年其供應量的減少趨勢表明，在市場環境的影響下，開發商開始註重產品結構的調整，產品的重心逐漸從多層轉向高層和小高層
不同於其他區域市場的多層-小高層-高層過渡階段，由於自身條件限制，小高層過渡時間不長，過渡量小，已經快速進入高層物業發展階段。所以高層物業在市場上的磨合還需要壹段時間，才能逐漸被區域市場接受。從樓市發展的大趨勢來看，高層物業是未來市場的主流產品。
東西湖素有武漢“北大門”之稱，金銀湖更是借勢臨空經濟。未來這裏將建設保稅物流中心，發展物流經濟。這將大大加強東西湖與城市圈的聯系，加快異地置業的步伐，為下壹步樓市的繁榮奠定基礎。