文/子木
房貸利率降得有點誇張。
前幾天有讀者告訴我，蘇州的銀行首套利率可以低至4.65%，最快兩天就可以放款。
這意味著全國“4字頭利率”重現江湖，蘇州房貸利率也突破5年歷史新低。
記得去年蘇州樓市，8月份主流利率是6.0%，部分銀行最高達到6.6%！而且2個月開始放款，放款總是停。
短短4個月，蘇州房貸利率猶如過山車，從頂峰暴跌至谷底，下降195BP。
如果按照30年等額本息計算，商業貸款200萬，前後利息差88萬，月供差2500元。
那些在高息時買入的，恐怕都躲在廁所裏哭了。
蘇州是長三角經濟強市，完全不依賴房地產。房貸利率為什麽跌得這麽厲害？答案只有四個字：
火上澆油。
新年伊始，萬物復蘇，各大銀行貸款額度充裕。新年過後，銀行對業績“開門紅”，放貸速度加快。這是燃燒的火。
另壹方面，石油是RRR切口。
我在文章中多次寫道，12月央行放水必然利好樓市，因為RRR降息相當於給了銀行壹大筆錢。時間緊，任務重，錢得想辦法。
在銀行眼裏，貸款買房的客戶比貸款創業的客戶好，因為生意破產了還能忍，家沒了壹切都完了。
蘇州房貸利率下降只是冰山壹角。
舉報信稱，從去年10月開始，壹二線城市房貸利率都在回歸“五字頭時代”，廣州、重慶、鄭州、武漢、徐州、常州、日照、江門等都在爭相調整利率。
與此同時，中國60%城市的放貸周期正在縮短。Xi和上海最快壹個月就可以放款。深圳、南京部分銀行最快壹周就能放款，部分城市甚至兩天就能放款。
對於購房者來說，在這種情況下，應該做出怎樣的選擇？正如市場上很多媒體所說，如果降低利率，房價就會上漲。想快點買房嗎？這就是子木今天要幫妳分析的。
回顧幾輪房地產潮，房價和房貸利率的關系是深刻的，其底層邏輯是：
利率-購房成本-房屋成交量-市場供求-房價。
我們看到的最常見的現象就是利率上行房價下行，利率下行房價上行。
比如2015年全國房貸利率下調，深圳、北京領漲，掀起新壹輪周期。這是因為房貸利率下降，降低了買房成本，刺激了成交量向上，導致房價大幅上漲。
但我也見過“雙升雙跌”的情況。
去年廣州就是這樣。之後房價大漲。為了維穩，各大銀行紛紛加息，但即便如此，還是壓不住房價。最終，在壓低房價之前，他們別無選擇，只能大規模停止放貸。
3000公裏外的哈爾濱，卻是別樣的風景。10月以來，利率壹路下調近5%，房價還在跌個不停，實現了“雙降”現象。
所以我們要明白，房貸利率影響房價是有前提條件的。這就是這座城市的真實存在：
“購房需求”。
2023年此輪房貸利率下調，將重點惠及那些回調充分、購房需求旺盛的城市。
最典型的是成都。
11月成都二手房成交量達到5600套，12月更是直接突破萬套大關。相比前幾個月3000套/月的平均銷量，11-12月的二手房銷量有點令人瞠目結舌。
還有北京老大哥。在12月
對於那些住房需求較弱的城市，即使利率下調，也可以繼續等待，比如洛陽、綿陽、太原、蘭州等。所以他們要多等壹天才能多賺壹分。
在我看來，這波降息的最終結果大概是壹二線5%到5.5%，三四線可以跑“四字頭利率”。下降的具體幅度取決於利率對房價的刺激。
那麽，這波全國房貸利率下降何時結束？
我覺得未來的利率走勢也是會分化的，只能遵循城市的實際情況，也就是“因城施策”，這才是最科學的。
房貸利率下調的城市，202個
2年3月份會迎來小陽春，房價上漲，房貸利率就會逐步“觸底”，不再下調甚至上漲。
6月份是壹個很重要的時間分割線，也是銀行額度轉向的節點，壹般都是“上松下緊”。
而購房需求疲軟的三四線城市，2023年出現小陽春的概率極低，那麽房貸利率下調可能是長期的，大概率會橫跨2023年，直至逼近5%，跌入4字頭時代。
利率走勢，最終都要服從房價的穩定性。
最後，我們還要重點研究壹個問題，放水。
這波房貸利率下跌，主要是全國銀行額度充足外加放水導致的，銀行額度是具有“周期性”，但放水對房地產的刺激是長期的。
去年三季度，央行的貨幣政策執行報告，刪掉了管好貨幣總閥門和堅決不搞大水漫灌的表述，緊接著在12月釋放長期資金1.2萬億元。
這段時間，壹些城市已經開始做戰略規劃，“把穩增長擺在更加突出的位置，促進經濟平穩健康運行”。
“穩增長”，意味著接下來還會有壹輪接壹輪的熱錢入場，刺激經濟。
“資金敏感型城市”的樓市，會不斷被利好沖擊。
北京、上海、深圳、廣州、杭州、成都、重慶、南京、蘇州、天津、武漢等等壹二線城市均在列表之內。
這些城市的購房者，無論房貸利率是否下行，從現在就開始謹慎起來，只要成交量出現連續2個月上漲，就要搶著入場了。
相關問答：相關問答：怎樣計算買房的貸款利率？雖然現在的貸款買房方式已經方便了很多朋友提前實現買房的夢想，但是貸款買房產生的利息也不是壹筆小的數目，貸款畢竟是件大事兒，我們要提前做好準備，有些註意事項是要註意的，那麽貸款買房利息怎麽算，買房貸款怎樣劃算呢？
壹、貸款買房利息怎麽算？
貸款買房的利息根據還款方式有兩種計算方式：
1、等額的本金還款方式：
將貸款額按還款期數均等分為N期，按每期未還本金額乘貸款利率等到當期應還利息；
2、等額本息的還款方式：
將貸款期間的本利和年金化，每期償還的本息和均相等。利息計算較復雜，每期利息均不相等，但每期的本息和相等。
第壹期利息為占用本金額乘貸款利率，將每期償還的等額年金減第壹期利息，就是第壹期償還的本金；第二期利的息計算，是將第壹期償還的本金從貸款本金總額中減去，得到第二期本金數，再乘貸款利率得第二期的應還利息，以後各期以此類推。
二、貸款買房怎樣劃算？
1、房貸跳槽
所謂房貸跳槽就是“轉按揭”，是指由新貸款銀行幫助客戶找擔保公司，還清原貸款銀行的錢，然後重新在新貸款行辦理貸款。如果妳目前所在的銀行不能給妳7折房貸利率優惠，就完全可以房貸跳槽，尋找最實惠的銀行。
2、按月調息
按月調息的方式，2006年開始，不少商業銀行推出了固定利率房貸業務。由於固定利率推出時尚處在利率上升通道，所以在設計時比同期浮動利率略高，只要央行加壹次息，它的優勢就立即顯現出來。但是壹旦降息，選擇它的購房者就吃虧了。
3、公積金轉賬還貸
公積金轉賬還貸的方式，在申請購房組合貸款時，壹方面盡量用足公積金貸款並盡量延長貸款年限，在享受低利率好處的同時，最大程度地降低每月公積金的還款額；最大程度地縮短商業貸款年限，在家庭經濟可承受範圍內盡可能提高每月商業貸款的還款額。
以上就是關於貸款買房的介紹了，有的朋友在買了房子壹段時間之後，手上有了多的空余資金就會開始想要提前還款了，提前還貸之前要算好賬，因為不是所有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經超過壹半，月還款額中本金大於利息，那麽提前還款的意義就不大。
很多人貸款都關心利息問題，貸款利息越低越好，這意味著妳的資金成本更低。然而2019買房子貸款利息怎麽算呢？
下面小編就跟大家講壹下買房子貸款利息計算方式。
買房子貸款利息怎麽算
2015年10月24日後申請房貸的可按最新的4.9%利率（5年至30年）計算。公積金方面，由於2015年10月24日的降息中，個人住房公積金貸款利率未作調整，公積金貸款利率今年經歷了4次下調，五年以上個人住房公積金的貸款利率，從年初的4.25%降低到了目前的3.25%。
而在銀行沒有進壹步的調整之前2016年買房貸款利率仍是如此！
由於銀行多數按照次年調息來執行，所以很多在貸款利率調整之前就已經貸款的朋友，在2016年1月1日開始，買房貸款利率會調整為最新利率。
例：壹套房子，100平方，10000每平方，首付三成，按揭貸款20年，月供多少，總利息多少？
可知房價總***是100萬，首付30萬，按揭70萬，20年期限。按照如今基準利率6.55%。
買房子貸款利息計算方式
1、等額本息法：計算公式
月還款額=本金*月利率*［（1+月利率）^n/［（1+月利率）^n-1］
式中n表示貸款月數，^n表示n次方，如^240，表示240次方（貸款20年、240個月）
月利率=年利率/12
總利息=月還款額*貸款月數-本金
經計算：月還款額為5239.64元（每月相同）。還款總額為1257513.09元，總利息為557513.09元。
2、等額本金法：計算公式
月還款額=本金/n+剩余本金*月利率
總利息=本金*月利率*（貸款月數/2+0.5）
經計算：第壹個月還款額為6737.50元（以後逐月減少，越還越少），最後壹個月還款額為2932.59元。還款總額為1160410.42元，總利息為460410.42元。
以上兩種方法相比較，等額本金法比等額本息法少還97102.66元。
貸款買房是現如今很多年輕人買房時的壹個正常現象，但是，對於第壹次買房的朋友們來說，特別是新手，如果倉促買房，是出現很多的問題，因此，在買房之前，首先得了解相關的知識，以防上當受騙。