壹、當前決策層對房產稅仍持審慎態度
征收房產稅的提議最早大概可追溯至2010年。在“十二五規劃”中提到，“研究推進房地產稅改革”。2011年，上海和重慶兩地開始房產稅試點。此後，房產稅推出的準備工作逐漸加快。房地產登記方面，2014年11月，國務院發布《不動產登記暫行條例》，2018年6月，不動產登記實現全國聯網。房產稅立法方面，2013年11月，在《中***中央關於全面深化改革若幹問題的決定》中提到，要“加快房產稅立法並適時推進改革”。2018年3月，財政部原部長樓繼偉表示，“預計房地產稅立法草案今年將進入人大審議” 。
然而，由於中美貿易摩擦爆發，疊加新冠肺炎疫情影響，最近兩年房產稅立法推進幾乎處於暫停狀態。2020年5月以來，隨著宏觀經濟趨於穩定，房地產稅立法推進再度啟動，但相關部門的表態趨於謹慎。5月14日，人大常委會法工委相關負責人在談及“落實稅收法定原則”進度時表示，按照安排，相關工作正在穩步推進，有關方面正在研究起草房地產稅法草案。5月18日，中***中央、國務院發布了《中***中央、國務院關於新時代加快完善 社會 主義市場經濟體制的意見》，提到“穩妥推進房地產稅立法”。值得註意的是，無論是在11月3日發布的“十四五規劃”中還是在12月召開的中央經濟工作會議中，涉及房地產的內容方面主要仍強調“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”，並未提及房產稅推進和落地事項。而在“十三五規劃”中，曾明確指出“完善地方稅體系，推進房地產稅立法”。上述變化說明，在國際國內宏觀經濟形勢仍存在較大不確定性的情況下，決策層對於房產稅的推進更加謹慎。
二、房產稅推出對經濟的影響存在較大不確定性
（壹）房產稅可能對房價產生較大影響
目前房產稅對房價究竟有何種影響仍存在較大爭議。有觀點認為房產稅對房價不會產生多大影響，主要是因為從國外經驗來看房產稅並沒有起到抑制房價上漲的作用。也有觀點認為房產稅推出會導致房價下跌。筆者認為，上述觀點都只說對了壹半。從短期來說，在沒有其他政策對沖的情況下，房產稅對前期漲幅較大城市的房價將產生較大影響。過去中國房地產市場長牛已經超過三十年，居民部門大部分資產都是房地產。並且，房地產持有存在嚴重不均的現象。當前，房價上漲預期已經走弱，租金收入又無法彌補持有房地產的機會成本，在這種情況下，征收房產稅不僅會對房價產生較大影響，而且可能出現大量拋盤引發流動性風險。中國房地產市場具有極強的特殊性，國外經驗並不適用於分析國內房地產市場。從長期來說，房產稅無法改變房價走勢。然而，房產稅壹定程度上可以降低房價上漲的波動率，因此也會對房價產生抑制作用。總的來看，不論短期還是長期，房產稅對房價均具有抑制作用，並且對短期房價的影響可能更大。
（二）壹旦房價大幅下跌可能引發金融和經濟風險
房價下跌可能引發以下五種風險，壹是房地產企業債務風險。壹旦房價出現下跌，房地產企業存貨價值將會下降，資產負債率也會上升，房地產企業抵押給銀行的土地和房產價值也將下降，可能引發銀行抽貸、斷貸。其他融資渠道也可能出現收緊，導致企業現金流出現斷裂。二是居民債務風險。壹旦房價出現下跌，居民部門抵押給銀行的押品價值也將出現下降。這將降低居民部門的還貸意願，大量居民債務可能出現逾期。三是地方政府債務風險。壹旦房價出現下跌，城投公司提供給金融機構的土地等押品價值也將下降，屆時城投公司也將面臨融資壓力，可能引發城投公司債務違約。四是銀行風險。目前銀行系統貸款存量的40％都直接或間接與房地產相關。壹旦房價出現下跌，銀行金融風險也將上升。五是經濟風險。由於房地產產業鏈條較長，涉及行業眾多，壹旦房價出現下跌，房地產投資以及其他相關行業的投資也將出現大幅下滑，經濟下滑壓力也將加大。而且，如果上述風險形成***振，甚至有可能引發小型區域性甚至是系統性風險，這也是房產稅遲遲難產的最主要原因。
三、房產稅推出必要性正在上升
（壹）推出房產稅是實施雙循環新發展的必然要求
推動形成雙循環新發展格局的重點是國內大循環，而國內大循環的建立要求形成以消費為主的經濟結構。過去很長壹段時間，居民部門的支出大部分用於房地產，不僅造成了房地產泡沫，加大了金融風險，而且導致居民杠桿率大幅上升，勢必影響中長期經濟增長。橫向比較來看，與其他主要經濟體相比，中國居民部門杠桿率已經處於高位。如果杠桿率進壹步上升，勢必將對消費造成擠出效應。因此，繼續依靠房地產發展經濟已不可持續。在這種情況下，有必要盡快推出房產稅，避免房地產再度過快上漲，以便於盡快實現居民部門需求結構的調整。
（二）推出房產稅是實現房地產長期 健康 發展的必然選擇
過去三十年中國房地產市場中間經歷多輪暴漲，部分城市房地產市場泡沫化嚴重，這與房產稅制度的缺失密切相關。由於持有房地產機會成本較低，致使大量資金參與房地產投機活動，導致房地產價格每隔幾年就會經歷壹輪暴漲。不僅大幅推升了居民杠桿率，而且對實體經濟產生了擠出效應，加大了金融風險。在現有房地產宏觀調控政策中，房產稅對於遏制投機活動最為有效。如果房產稅能夠落地，將有效提升投機成本，避免今後再度出現房價暴漲的情況。因此，必須要推出房產稅才能實現房地產市場長期 健康 發展。
（三）推出房產稅有助於減輕貧富分化
當前全球主要經濟體基本都面臨貧富分化問題。貧富差距拉大會導致經濟結構失衡加劇，嚴重危害中長期經濟增長前景，整體經濟抗風險能力也會變弱。次貸危機後美國經濟復蘇疲弱，經濟出現超預期低增長，跟美國貧富分化加劇有直接關系。造成美國貧富分化拉大的原因主要有兩個，壹是工資增速放緩，二是股票、房地產等資產價格上漲，而造成中國貧富差距拉大的主要原因就是房地產。壹方面，房價上漲促使財富向富裕人群集中，另壹方面，房價上漲迫使中低收入人群不得不借入更多的負債購房。而負債的持有方亦是富裕人群。房產稅推出後，有助於抑制房價過快上漲，居民杠桿率上升速度也將放緩，以上均有助於減輕貧富分化。
（四）推出房產稅有助於改善地方政府收入結構
當前，地方政府財權與事權不匹配問題較為突出。房產稅作為直接稅的壹種，可以為地方政府籌措財政收入，提供穩定的收入來源。中國城鎮化率已經超過60％，具備開征房產稅的基礎條件。雖然房產稅收入在短期內無法完全替代土地出讓收入，然而對於調整地方政府收入結構同樣有很大作用。並且，隨著今後城鎮化水平不斷提升以及房產稅政策的逐步完善，房產稅占地方政府收入的比重也會越來越高，最終將超過土地出讓收入。目前，壹線城市二手房成交占比超50％，房地產市場已經進入存量房時代。未來會有越來越多的城市進入存量房時代。在存量房交易為主的房地產市場中，土地財政模式將不可持續，征收房產稅也將是必然選擇。
四、十四五期間內落實房產稅是大概率事件
（壹）房產稅對房價的不利影響可以通過政策進行對沖
雖然壹旦開征房產稅可能給房價帶來不確定性，影響宏觀經濟和金融穩定，然而，這壹影響完全可以通過其他政策進行對沖。筆者此前曾多次撰文提議在推出房產稅的同時降低房貸利率，這樣既有利於穩定房價，也有助於降低居民債務負擔。此外，還可以先在部分城市試點（例如壹二線城市）試行房產稅，之後再擴大征稅範圍。或者是先設立相對較高的收稅門檻，之後再逐步降低門檻，以上均可以最大限度地降低房產稅推出可能帶來的不確定性。
（二）經濟平穩條件下征收房產稅風險較低
此前，諸多市場機構預期房產稅將在2020年完成立法，2022年開始征收。中美貿易摩擦爆發以及新冠肺炎疫情壹定程度上遲滯了房產稅的出臺速度。當前，中國經濟已經度過了最困難的時期，預計2021年經濟增速將出現大幅回升。在這種情況下，盡快推進房地產立法工作是較為合適的。待房地產立法完成後經濟也將完全回歸正軌，屆時擇機征收房產稅風險相對較低。
（三）房地產企業杠桿率得到有效控制是實施房產稅的先決條件
近期，監管部門設置“三道紅線”限制房地產融資。收緊房地產融資壹方面是為了降低房地產企業杠桿率，降低房地產企業風險，另壹方面也是為後續開征房產稅做準備。如果房地產企業杠桿率得到有效控制，屆時即便是因征收房產稅房價出現壹定程度的下跌也不會給房地產企業帶來較大風險。展望未來，利用2年左右的時間完成房地產企業債務風險的治理再開征房產稅是較為合適的。
（四）十四五規劃中已暗示房產稅將在十四五期間落地
2020年9月23日，中***中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關於調整完善土地出讓收入使用範圍優先支持鄉村振興的意見》（以下簡稱《意見》）。《意見》指出，從“十四五”第壹年開始，各省（區、市）要分年度穩步提高土地出讓收入用於農業農村的比例。到“十四五”期末，土地出讓收益用於農業農村的比例要達到50％以上。而土地出讓收入占地方政府收入的80％以上。如果50％用於 社會 主義新農村建設，那麽勢必將有新的稅種代替土地出讓收入，而這壹稅種很可能是房產稅。因此，《意見》從某意義上來說已經暗示房產稅將在十四五期間落地。
目前房產稅的征收已基本不存在技術層面的障礙。考慮到2021年以後中國經濟將逐漸趨於穩定，房地產企業債務風險也將得到有效治理，配合宏觀經濟政策的對沖以及房產稅征收機制的過渡性設計，房產稅在2021-2022年完成立法、2023-2024年落地是有可能出現的。鑒於未來很長壹段時間內國際經濟形勢和地緣政治環境都將面臨較大不確定性。國內經濟增長也將持續面臨諸多挑戰，房產稅的推出永遠沒有最好的時點。推出時間越晚，越不利於國內大循環的建立和經濟結構的調整。征收房產稅是需求側改革的必由之路，不僅有助於抑制金融資源過度流向房地產市場，提升資金在經濟中的配置效率，而且有助於穩定居民杠桿率，增加居民消費。只有切實推動房產稅落地，才能真正推動雙循環新發展格局形成。