個人購房按揭貸款的操作流程包括購房審核和貸款發放兩個部分。1.購房審核在借款人申請之前，信用社(部)需要對擬提供個人購房貸款的房屋進行審核。購房審核的操作流程是:開發商申請→項目考察→審核審批→簽訂項目合作協議→貸後監管。房地產公司申請時，信用社(部)要求房地產公司(以下簡稱“開發商”)提交以下材料:書面申請公司資料，包括營業執照、稅務登記證、企業代碼證、公司章程、貸款卡、開戶、公司簡介、法定代表人或授權代理人證明、股東會決議等。包括房地產開發企業資質證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證、國有土地使用證、工程預算資料、商品房預售許可證以及農村信用社認為需要提供的其他資料。項目調查的主要內容包括程序是否合法、項目資金是否到位、項目基本情況、市場前景和效益等。實地考察項目，核實資料，項目考察結束後撰寫考察報告，將考察情況提交審查部門，經批準後與開發商簽訂《個人住房消費貸款項目合作協議》。二、貸款發放的具體流程如下:借款人申請→貸前調查→審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔保等手續→貸款發放→資料歸檔→貸後管理→貸款償還→抵押註銷。借款人申請個人住房貸款時，所購房屋必須是現房或高層管理人員完成總投資三分之二以上的多層主體結構封頂的拍賣房。要求借款人填寫個人住房貸款表，並提供以下資料:1、借款人身份證明(居民身份證、戶口簿或其他有效居住證明)；2.婚姻狀況證明(已婚者為婚姻登記機關出具的結婚證或夫妻關系證明，未婚者為未婚證明)；3.不低於房價30%的首付款憑證；但購買首套自住住房，套型面積在90平方米及以下的，首付款比例不低於20%；購買商業門面的首付比例不得低於40%。4.由房地產行政主管部門統壹印制的具有法律效力的商品房買賣合同；5、* * * *業主同意將所購房屋作為抵押物的證明；6.借款人家庭財產和經濟收入證明。屬於借款人家庭成員的，各方應簽訂還款責任確認書，明確壹方無力還款，另壹方繼續承擔還款責任。信貸部門接收並調查上述資料，調查資料的真實性和借款人償還貸款本息的能力，確定貸款的金額和期限。調查的主要內容包括:1，首付款是否足額存入在信用社開設的售房專用賬戶；2.房價是否合理，是否與當地同類物業的市場價格相當；3.貸款期限加上借款人年齡是否超過60歲；4.抵押擔保是否充分有效，是否有人出具同意抵押的法律文書，必要時要求借款人提供房地產評估報告等權利證書。貸款審查、審批和貸款審查部門重點關註:1，購房行為的真實性，防止借款人和開發商串通騙取銀行貸款；2.所購房屋價格是否與當地同類房產市場價格相當，必要時可委托具有房地產評估資質的機構進行評估；3.* * *是否有人出具同意抵押的法律書面意見；4.借款人償還貸款本息的能力；經貸款審查部門審查後，可提出貸款金額和期限，與借款人和開發商簽訂個人購房貸款合同，直接報有權審批人審批。簽訂借款合同時，代理行應主動向借款人和擔保人解釋合同條款。借款人辦理完房屋保險、公證、抵押預登記等手續後，才能發放貸款。貸款發放時，信貸員填寫借條，借款人簽字或按指紋確認。同時借款人簽署轉賬扣款授權，信用社直接將款項劃入開發商在信用社開設的售房專用賬戶，同時告知借款人貸款已發放，開發商出具收款憑證。
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