如何進行在建工程抵押貸款

目前大部分城市不動產登記機關認定的在建項目是指正在建設過程中，尚未竣工交付使用的項目，即狹義概念。但筆者認為，在建工程的抵押權應為不動產期權，其根本目的是確定貸款資金，完成整個工程。在建工程所欠資金，在全部工程完工並達到竣工驗收條件，但尚未辦理初始登記前，不得清償。此時，如果僅將竣工驗收作為衡量在建工程是否在建的條件，就會使工程處於壹種已達到竣工驗收標準而無法申請在建工程抵押的尷尬狀態，且因債權債務未結清而無法申請初始登記。在建工程抵押項目始於土地使用權的取得，擔保物權的行使不應有真空期，否則抵押權人的利益無法得到保障。根據我國物權法物盡其用的原則，在建工程抵押應當與初始登記無縫銜接。因此，筆者認為，在建工程的概念應該歸為廣義的觀點。物權的設立和存在必須以標的物的存在為基礎。我國《物權法》中所謂的物權客體通常是有形的。在建工程在其主體完工前並不具備完整的物質形態，理論界對此壹直有不同看法。反方認為，抵押權作為生存權和特定物，就在建工程而言，未來的不動產尚未實際存在，因此無法確定在建工程的價值，不具有實際控制抵押物的效力。另壹方面，贊成壹方認為，在建工程雖然尚未有完整的物質形態，但在建造過程中始終處於變動狀態，無法具體規定，成為抵押的標的。但它已經具備了有形之物的壹些特征，而且在大多數情況下，在建工程最終能夠擁有完整的物質形態，成為法律意義上的有形之物。《擔保法解釋》第四十七條規定，以尚未建成或者在建的房屋和其他建築物依法抵押，當事人已經辦理抵押物登記的，人民法院可以認定抵押有效。由此，筆者認為在建工程實際上是壹種處於虛擬狀態的實物，《物權法》第180條的規定實際上是對抵押標的物範圍的擴大。雖然在建工程最終能否形成只是壹種預期的可能性，但在雙方辦理抵押登記手續時，基於此的債權債務關系就披上了壹層物權的外衣。在建工程的含義有廣義和狹義之分。廣義的在建工程是指房屋從主體工程開始施工到竣工後房地產主管部門核發權屬證書的狀態。狹義的在建工程是指房屋工程從主體工程基本建設開始到房屋達到竣工驗收條件時的狀態。狹義的在建工程主要是指房屋主體結構建造過程中的狀態，在實物上是未完工的狀態；廣義的在建房屋工程不僅包括狹義的在建房屋工程，還包括所有房屋工程已經竣工，即達到房屋竣工驗收條件後，領取房屋所有權證書前，屬於法律上的未竣工狀態。建設部發布的《城市房地產抵押管理辦法》第三條規定，在建工程抵押是指抵押人為了取得在建工程繼續建設的貸款，以在建工程的投資資產壹並合法取得土地使用權，並以此作為償還擔保向貸款銀行抵押而不轉移占有的行為。第十壹條規定，在建工程已完工部分抵押的，土地使用權相應抵押。可見，現行《城市房地產抵押管理辦法》中所稱的在建工程，是其以合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投資資產，即抵押部分為已完工部分。《物權法》第壹百八十條第壹款規定，建築物、船舶和在建的航空器可以抵押。《房屋登記辦法》第五十九條至第六十二條明確規定了在建工程抵押權的設立、變更和註銷登記。根據上述規定，我們可以看出，在建工程抵押不僅是房屋登記的重要內容，也是不動產物權變動不可分割的壹部分。