壹、銀行購房按揭貸款的利率是怎樣計算?
目前銀行的購房貸款5年以上的按揭利率是6.8%。在簽訂貸款合同時，對於利率的描述有兩種：壹種是“固定利率”，意思就是在合同期內無論國家的存貸款利率如何調整，所約定的利率不變，如果貸款30年，合同中約定固定利率6.8%，那在30年中利率不變；另壹種是“浮動利率”，意思就是在合同期內如果國家存貸款利率調整，購房貸款利率隨之調整，但調整是壹年壹次，即每年的1月1日按上年國家最後壹次調整的利率執行。如國家今年4月6日、7月8日、11月27日調整了三次利率，房貸利率的調整是在2012年1月1日，按照11月27日的利率調整。
二、購房合同細節：房屋貸款利率和還款方式
對於有過買房經驗的人，肯定有種體會，無論何時在房產交易大廳都是人滿為患。面簽時，銀行放貸員會問的問題包括貸款年限和貸款金額；還款方式選擇等額本金還是等額本息；每月還款時間等。
面對厚厚的壹沓貸款合同，銀行工作人員問幾個主要的問題，就開始讓購房者在貸款合同上簽字。至於數十頁的貸款合同上，具體有哪些條款，每壹項條款的內容是什麽，相信很多人都沒細看。
房屋貸款合同哪些細節需要特別註意？
壹、房屋貸款利率不是壹成不變的
在簽訂房屋貸款合同時，貸款利率和折扣是購房者最關心的問題。
房屋貸款合同中的貸款利率分為固定利率和浮動利率。壹般情況下，銀行都會選擇浮動利率，即銀行的貸款利率會根據每年央行基準利率的調整而調整。
需要註意的是，如果貸款合同約定在貸款期限內不調整利率，采用固定利率的，壹般情況下各方會簽訂《固定利率補充協議》。
二、貸款上浮（或下浮）的幅度在貸款期限內是否變動？
在貸款利率方面，除商業貸款基準利率之外，壹些銀行會推出壹些折扣優惠。不同的銀行折扣優惠不同。這個折扣優惠就是貸款的浮動幅度。很多銀行已經取消了首套房9折優惠，執行95折利率。
需要註意的是，由於每個銀行規定不同，有些銀行保留了自己的調整權限，沒在房貸合同上明確約定利率優惠期限。所有在簽訂房貸合同時壹定要向銀行咨詢清楚。
三、“等額本金”和“等額本息”兩種還款方式的選擇
在簽訂房屋購房合同時，需要自己選擇還款方式。壹般情況下，還貸有兩種方式，“等額本金”和“等額本息”。
等額本金是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩余貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而還的利息越來越少，因此起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。
等額本息是在還款期內，每月償還同等數額的貸款（包括本金和利息），通俗地講，等額本息就是“每月還的本金與利息之和是不變的”，但本金與利息的比例是變化的。
如果購房者自己不做選擇，壹些銀行會給購房者選擇等額本息的還款方式，因為相同的貸款數額和年限下，等額本金的利息比等額本息的少。
四、還款日期和罰息要看清楚
除了選擇合適自己的還款方式之外，在簽訂房屋貸款合同時，銀行放貸員會就每月還貸時間跟購房者協商。在還款方式上，現在比較常用的是委托扣款，即購房人在申請房貸的銀行辦壹個銀行賬戶，購房者最晚需要在還款日的前壹日將要還的房貸存到卡上，到期銀行自動扣款。
在還款日期方面，購房者壹定要向銀行咨詢清楚，如果貸款人用來還貸的銀行卡上余額不足，銀行是否會提前幾天發信息提醒。如果銀行不發信息提醒，銀行會從何時開始計算逾期罰息，這些都很重要。
五、提前還款需要交違約金嗎？
在現實中，不少購房人存在提前還款的情況，所以在簽訂房屋貸款合同時，借款人壹定要向銀行咨詢清楚，提前還款用不用支付違約金。如果需要支付違約金，借款人要向銀行咨詢清楚，支付違約金的形式。
三、簽完購房合同,貸款利率下調怎麽算
貸款利率是按照批貸時的利率和折扣定的，壹年不會改變。
簽合同，如果沒有批貸是可以自行調整的。
貸款利率，是指借款期限內利息數額與本金額的比例。我國的利率由中國人民銀行統壹管理，中國人民銀行確定的利率經國務院批準後執行。貸款利率的高低直接決定著利潤在借款企業和銀行之間的分配比例，因而影響著借貸雙方的經濟利益。貸款利率因貸款種類和期限的不同而不同，同時也與借貸資金的稀缺程度相聯系