“以房養老”的起源與發展
“以房養老”是西方發達國家常見的養老模式，是指老年人將自己的產權房抵押或出租，以定期獲得壹定數額的養老金或接受老年公寓的服務。在各國各具特色的住房養老實踐中，反向抵押貸款(簡稱“反向抵押貸款”)是最受歡迎、使用最多的。
反向抵押貸款起源於荷蘭，其大致安排是:年輕人購買老年人的住房，並允許他們在生前免費出租該住房，然後在老年人去世後收回住房。
反向抵押貸款發展最成熟、最具代表性的是美國。上世紀六七十年代，美國開始出現住房反向抵押貸款，貸款產品種類繁多，有固定年金、住房終身年金、分期年金、信用額度等支付方式。貸款利率包括固定利率和浮動利率。但由於大多數住房反向抵押貸款產品期限較長，涉及金額較大，借貸雙方風險較高，鼓勵和控制這類貸款的法律措施較少，缺乏相應的貸款擔保體系、二級市場和輔助政策。前期發展比較慢，沒有太多實質性的業務。
隨著社會養老保障壓力越來越大，美國政府開始重視住房反向抵押貸款，並通過了《國家住房法案》1987。根據該法案的規定，聯邦住房和城市發展部共同設計開發了住房股權轉換抵押貸款(HECMs)。HECMs是壹個全新的產品，針對所有老年人。為了降低這種產品的風險，聯邦住房管理局為發放貸款的金融機構提供貸款擔保。在金融機構的選擇上，所有符合條件的貸款金融機構都可以申請這類業務，大大拓展了反向抵押貸款的設立。從65438到0989，房利美嘗試將住房反向抵押貸款證券化，並在二級市場出售證券化產品，大大提高了住房反向抵押貸款的流動性，減少了產品周期長、資金占用量大的弊端。
此後，住房反向抵押貸款在美國得到廣泛推廣，並有公共保險部門提供保險。住房反向抵押貸款證券化和公開承銷的實施促進了美國住房反向抵押貸款市場的初步發展。
21世紀初，美國住房反向抵押貸款市場發展迅速。此時，美國宏觀經濟的良性運行和住房反向抵押貸款行業的內部整合，使得這個市場獲得了壹定的規模效應。隨著反向抵押貸款產品的快速發展，貸款發行人數量大幅增加，市場日益成熟，競爭力不斷增強。美國住房反向抵押貸款協會的壹項數據顯示，美國參與住房反向抵押貸款的金融機構從上世紀90年代的不足200家，增加到20年的1.300多家，而且數量還在不斷增加。此後，2007年分發的HECMs數量達到了107388，而2003年的數量還不到7000。全屋反向抵押貸款發展突飛猛進。
2007年以後，美國次貸危機對反向抵押貸款沒有太大影響。美國住房和城市發展部2008年2月公布，2008年美國有115176份HECMS，比2007年同期增長6.4%。根據壹家咨詢機構的調查，佛羅裏達州是美國反向貸款發行量最大的州。2008年，該州共有2949家抵押貸款發放機構，比前壹年增加了76.5%。壹方面，產品結構進壹步完善，大大滿足了消費需求，增加了對老年人的吸引力，如更高的貸款限額、更嚴格的消費者利益保護、允許貸款購買新房等。另壹方面，與反向抵押貸款的貸款周期相比，金融危機的影響相對較短，金融危機與全球老齡化趨勢的相關性不大。與此同時，金融危機損害了投資，房價持續下跌。通過反向貸款將房屋抵押換取固定的未來現金流，是壹種變相的保值方式。
反向抵押貸款的優勢和局限性
反向抵押貸款是壹種老年人貸款，是社會養老保險制度的創新工具。可以應對人口老齡化，緩解國民養老壓力，促進銀行、房地產、保險、中介等金融機構的業務發展。它是壹種新的金融產品，可以帶來雙贏的結果。
1，分散政府養老保障壓力
保障體系健全的國家壹般將養老分為社會基本養老保險、企業補充養老保險和個人儲蓄計劃三個層次。因為三級缺壹不可，所以被形象地稱為“三條腿板凳”。基本養老保險是由國家立法強制執行的社會保障制度，旨在保障職工退休後的基本生活需求。反向抵押貸款作為個人自主養老的新選擇，可以在壹定程度上補充社會養老的不足，具有明顯的補充養老保障性質。
2.提高老年人的晚年生活質量。
通過申請反向抵押貸款，可以幫助有房老人融資，讓老人有額外的固定收入，不再為醫療和生活費用發愁。有了這筆錢，他們可以重新裝修房子，讓居住環境更加舒適；他們也可以改變自己的生活方式，比如去度假旅遊，享受更幸福、更享受的晚年生活；再者，反向抵押貸款增強了老年人的經濟能力，並可能促進“銀發”市場的消費。
3.探索銀行保險等金融機構業務領域。
開展反向抵押貸款業務，銀行可以收取比普通貸款更高的利息，而且隨著全球老齡化趨勢的推進，各國對此類貸款的總需求非常大，因此將為銀行開辟壹個大規模的、全新的效益增長點。對於保險機構來說，由於提供住房反向抵押貸款的銀行將要求對住房的損壞和損失進行保險以規避風險，這也將意味著新業務領域的出現。
反向抵押貸款的適用是有邊界的，並不是所有人的所有房子都適合反向抵押貸款。以美國的反向抵押貸款為例。在申請反向抵押貸款之前，至少應考慮以下因素:
1，房子的地理位置
由於貸款人必須考慮抵押房屋的後續處置，房屋地理位置越好，反向抵押金額越高。比如愛荷華州壹套30萬美元的房子，可以獲得65438+萬美元的信貸額度，而在紐約長島郊區，可以獲得178萬美元的信貸額度。
2.老年人的年齡
年齡越大，得到的現金越多，因為貸款期限可能會更短。例如，在克利夫蘭，如果壹位75歲的老人擁有壹套價值25萬美元的房子(假設房款已全部付清)，他/她每月可獲得965，438+07美元或654，38+04萬美元的信貸額度；壹個70歲的人，每月只能拿到791元，授信額度是13萬美元；80歲老人每月可獲得65438美元+0099美元，信用額度為65438美元+052000美元。
3.不知道還能活多久的老年人不適合反向抵押貸款。
壹般來說，反向抵押貸款手續費高，不適合短期貸款。例如，壹筆200，000美元的貸款可能高達10，000美元。高手續費和可能更高的利率將增加這類貸款的成本。
4、剛退役不適合使用。
對於年輕的退休人員(剛過60歲)，反向抵押貸款並不是最好的選擇。因為年齡越小，可以申請的貸款越少。如果妳剛退休就申請反向抵押貸款，到妳七八十歲的時候，這些錢可能還不夠支付各種開銷。
“反向抵押貸款”的不同模式
美國模式
美國的反向抵押貸款產品主要有三種:聯邦住房管理局提供的“房地產轉換抵押貸款”、聯邦國家抵押貸款協會提供的“住房保留項目”和金融自由高級基金公司提供的“金融獨立計劃”。這三款產品幾乎占據了美國目前反向抵押貸款市場的全部份額。
1，房產轉換抵押貸款。房地產轉換抵押貸款由美國住房和社區發展委員會下屬的聯邦住房管理局開發，於1989進入市場。不動產轉換抵押貸款有五種支付方式:終身年金支付、定期年金支付、授信額度、終身年金支付與授信額度組合、定期年金支付與授信額度組合。在終身年金或定期年金的繳費方式下，每月年金繳費金額根據繳費方式、借款人年齡、貸款利率、房屋價值確定。
信用額度是房產轉按揭貸款的壹大特色，貸款額度可以隨時間增長，所以很受借款人歡迎。
2.住房保留計劃。房屋保留計劃由聯邦國家抵押貸款協會於1995推出。該產品與房產轉換抵押貸款非常相似，但不同的是貸款的支付方式很少，借款人只能選擇按月領取年金、在壹定限額內自由提取貸款金額或兩者結合的支付方式。
房屋預約方案的貸款利率高於房產轉按揭貸款，但借款人往往可以獲得更高的最高貸款額度，因為房屋預約方案沒有最高貸款額度的限制，這也是房屋預約方案的特點之壹。
3.財務獨立計劃。財務獨立計劃由財務自由養老基金公司提供，沒有政府擔保。借款人可獲得的最大貸款額度和需要承擔的貸款成本遠高於房產轉按揭貸款和住房保有計劃。因此，通常是高財產價值的借款人希望獲得更高的貸款額來申請這壹計劃。
財務獨立計劃最大的特點就是貸款金額和還款金額是房產價值的同比例。1999金融自由計劃實現了證券化，其投資組合被標準普爾評級。2001和2003年，金融自由養老基金設計了兩種住房反向抵押貸款產品，分別是標準現金賬戶和零現金賬戶，其中零現金賬戶是首款借款人無需支付貸款費用的住房反向抵押貸款產品。
英國模式
英國的養老金體系主要由三部分組成:壹是按比例繳納的國民基礎養老金，所有人退休後領取相同數額的養老金；二是用人單位為員工提供的職業年金，目前不強制；第三，個人養老金儲蓄或保險等。，但英國有35%的員工沒有建立私人養老金。這意味著他們退休後依靠國家養老金，而這部分錢在2010年是每人每周97.65英鎊，僅相當於最低工資水平下工作兩天的收入，顯然不足以維持壹個相對舒適的晚年。所以英國人大多通過以房養老來解決這個問題。
英國的住房反向抵押貸款項目被稱為資產釋放計劃，產生於20世紀60年代中期。在早期的資產釋放計劃中，借款人得到了壹些債券和股票。早期資產釋放計劃產品的設計原理是利用資產釋放計劃產品的債券收益與利息的差額作為老年人的養老成本。然而，上世紀80年代末，英國陷入衰退，全球再次遭遇股市崩盤。利率上升，股票和債券價格普遍下跌，早期的資產釋放計劃以失敗告終。2001年4月，推出新的資產釋放計劃，老年房主可以將部分或全部住房價值轉換為現金，住在抵押的房子裏，直到生命終結。
不同的公司對資產釋放計劃提供不同的貸款條件，對貸款人的年齡、房屋類型、房屋價值有不同的規定。
英國的資產釋放計劃有兩種，即生命周期貸款和轉換計劃。
生命周期貸款以房屋價值為基礎，可分為四種產品:滾動利息貸款、純利息貸款、房屋收益計劃和房屋改善計劃。
房屋轉換計劃以出售的全部或部分房屋的價值為基礎，老年人可以通過出售自己的全部或部分房屋產權獲得壹次性付款或每月年金。在這壹計劃下，盡管借款人不完全擁有住房產權，但他可以通過免費或象征性地支付租金，繼續作為租房者在住房中生活。借款人死亡後，初創機構可以按抵押財產權利比例對該住房享有處置權，該住房同比例的增值收益也歸初創機構所有。
由於生命周期貸款比轉換計劃更容易操作，近年來發展迅速，業務量已經超過房屋轉換計劃，占據資產釋放計劃的主導地位。在英國，金融服務管理局負責監督資產釋放貸款，認證貸款機構並提供建議。通常情況下，提供資產釋放計劃的機構都簽署了安全承諾條款，經認證的成員機構保證提供公平、安全、有充分保障的資產釋放計劃。
日本模式
日本從1981引入“以房養老”的概念，並於2002年正式建立這壹制度，主要包括地方政府參與的直接融資和通過銀行等金融機構的間接融資。目前，壹些金融機構也將該系統作為金融產品進行推廣。最近，房地產公司還利用"反向抵押貸款"的形式來推銷商品房。
日本的“以房養老”制度主要是針對壹些低收入的老年人，他們退休後想繼續住在自己的老房子裏。他們可以用自己的房子作為抵押來提前貸款。但是這個系統對申請人的條件要求比較苛刻。以東京為例。申請人必須年滿65周歲，居住在擁有產權的房屋內，不能生育。申請人家庭人均收入應在當地低收入標準以下，已申請低保等福利政策的家庭不能享受該政策。另外，申請人持有產權的房屋必須是土地價值超過15萬日元的獨棟建築，不能申請集體住房。
獲批後，申請人每月可領取30萬日元以下的生活費，但總額不能超過抵押房屋土地價值的70%，貸款期限為貸款金額達到總額上限為止。生活費每三個月發壹次，貸款利率比較低，每年3%左右。貸款還款期限為申請人死亡後三個月內，擔保人負責壹次性還款。
國外以房養老模式發展現狀如何？
美利堅合眾國
“以房養老”這種模式的專業名稱叫做“反向抵押貸款”。反向抵押貸款由美國新澤西州勞裏山的壹家銀行於20世紀80年代中期創立。如今，反向抵押貸款在美國蓬勃發展，經常提到的反向抵押貸款模式也是基於美國模式。美國的反向抵押貸款是針對62歲以上的老人。
1，聯邦住房管理局有壹個保險的住房抵押貸款。用戶盡可能長時間住在自己的房子裏，並在壹定時間內按月分期獲得貸款。
2.聯邦住房管理局的無保險反向抵押貸款。
3.貸方有壹個保險反向抵押貸款。
住房資產越高，貸款額度越高；年紀大的家庭貸款額度高，是因為壽命短，意味著還款周期短；夫妻能貸的貸款額度比單身低，因為他們加起來的壽命比單身長；預計房屋增值，貸款額度高。
加拿大
62歲以上的老年人可以把房子抵押給銀行，貸款金額在1.5萬到30萬加幣之間。只要不搬家，不賣房子，房子的主權不變，可以住到享福，貸款等後人處理房子的時候再還。比如壹個65歲的老人把房子抵押給銀行，得到了65438+萬加元的貸款。654.38+05年老人去世後，銀行處置了他的房子，得到了20萬加元。扣除654.38+00萬加元的貸款和654.38+05的貸款利息後，剩下的幾萬加元將由他的子女或其他繼承人獲得。
新加坡
有三種方式可供選擇:壹是允許符合條件的業主出租全部或部分房間，換取養老金收入；
其次，對於壹些居住面積較大的退休夫婦來說，如果子女長大並已移居外地，老年夫婦可以將現有的房子換成較小的，將大的換成小的後獲得的凈收入作為老人的日常開銷，或者投資壹些風險較低的產品獲得收益。新加坡允許當事人根據經濟情況選擇壹次性或分步完成住房。比如賣掉私房後換成5室壹平，再換成3室壹平，以此類推；
第三種是通常所說的反向抵押貸款。60歲以上的老年人把房子抵押給公益機構或有政府背景的金融機構，這些機構壹次性或分期支付養老金。
這位老人仍然住在自己的房子裏。他死後，產權由這些機構處置，實現抵押並結清利息，“剩余價值”給其繼承人。在新加坡，只有私人建造的商品房才能參與反向抵押貸款操作。這裏需要說明的是，HDB是新加坡政府資助的，大致相當於中國的經濟適用房。這種財產不能抵押。
日本
日本的居家養老產品設計有局限性。日本是壹個自然災害嚴重的國家。在日本人眼裏，土地遠比木屋重要。所以在日本的房地產價值計算中，政府甚至很多金融機構都只計算土地的價值。而且壹般只有擁有土地所有權的“別墅”可以作為抵押，也就是說即使是高檔公寓也會被擋在門外(因為他們的土地歸* * *)的。此外，大部分金融機構提供的商業產品也僅限於接受日本某壹地區的房產作為擔保。
為防止合同到期或老人去世後房貸難以變現，日本有房養老產品大多限制老人與他人同住，有的只允許老人與65歲以上的配偶同住。
然而，日本的養老問題日益突出。日本《老年社會白皮書》2010的統計顯示，65%的日本老年人對自己的積蓄不滿意，其中62.8%的人希望“壹直住在原來的房子裏”。與此同時，日本內政部的統計數據顯示，日本65歲以上老年人的房屋擁有率已經達到88.9%。在這種背景下，日本采取了許多措施來促進以房養老產品的普及。
推進“使用年限長”的二手房建設。如果房產抵押價值低，老人的養老金就會減少；如果評價高，金融機構的風險就會增加。為此，日本國土交通大臣確定，二手房必須由從事房地產交易和房地產開發(房屋裝修行業)以外的第三方機構進行檢查和評估。同時，日本創設了“住宅性能標記制度”，制定了《住宅質量保證促進法》，要求開發商在壹定期限內對房屋的缺陷承擔全部責任，不僅是房屋的結構缺陷，還包括屋頂和外墻的漏雨漏水。
鼓勵銀行和保險公司聯合開發產品。壽險公司在老人健康長壽方面優於財險公司，但房產保障優於財險公司。而且保險公司也不能直接借錢給老人進行融資。所以過去日本的商業產品主要是保險公司做中介，最後“銀行”借錢給老人。但對於這壹產品的管理，銀行不僅要密切關註房產的價值變化，還要定期掌握老人的居住環境和狀況，因此管理成本相當高。為了解決保險公司不解，銀行不願意放款的問題，日本逐漸出現了銀行和保險公司共同發展，甚至金融集團旗下的金融公司共同發展的局面。
推廣“儲蓄掛鉤住房抵押貸款”。日本也開發了壹種與儲蓄掛鉤的住宅抵押貸款。在該產品下，如果老年人購買某銀行的“反向抵押貸款”產品，只要老年人在同壹家銀行有存款，相同金額的存款利率就可以抵消貸款利率。
“連帶保證人”和“補充公共保險制度”另外，或許我們可以借鑒壹下日本之前以房養老制度的失敗之處:允許老人和子女同住。這對我國具有重要的現實意義。獨生子女家庭在我國非常普遍，大多數老人都想和獨生子女住在壹起。為此，我們可能會在產品設計中將共同生活的子女列為貸款的共同擔保人。這樣，如果老人去世後子女能償還貸款，就不需要拍賣房子；另壹方面，子女作為老人的繼承人，意味著銀行拍賣所得抵消貸款後的余額必須返還給子女。如果房屋抵押價值低於貸款總額，超出部分可視為“老人的債務”，子女必須償還超出部分。而且，拿孩子做“連帶保證人”，也可以防範孩子的道德風險。
為了避免老年人融資總額超過其提供的不動產價值而帶來的金融風險，日本也在積極研究美國的“公共保險”制度。如果老人最終融資超過其提供的房產價值，將使用“公共保險”作為補充。在美國各類居家養老產品中，聯邦政府的房產價值轉換抵押貸款(HECM)產品是針對低收入人群的，HECM的使用率相當高。美國很多金融機構都提供這種產品，理由是它適合FHA保險(補充公共保險)。
不列顛，英國
英國以房養老模式更依賴保險公司的力量。調查數據顯示，超過1/3的英國人打算利用房地產來籌集養老金。10%的退休人員被迫出售房產或換到更小的房子謀生。在英國有兩種主要形式的“老年人住房”。壹種是將房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月獲得貸款作為養老金。老人們繼續住在原來的房子裏，直到去世或者搬進養老院，用房子還貸。據調查，50歲以上的老人中，約有20%打算采用這種方式。還有壹種方式是賣掉大房子，買小房子，用差價養老。此外，壹些老年人出售房產，搬到其他物價水平更低的國家養老。
因為英國的以房養老模式更多的是依靠保險公司的力量，即老年人將房屋抵押給銀行獲得的貸款必須作為保費來購買年金，而住房反向抵押貸款在英國也被稱為“反向年金”。因為在英國房子的使用壽命是沒有問題的，而且相關的金融服務機構在這個領域已經經營多年，老年人的權益還是有保障的。